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本报记者 彭朋 上海报道
“已经没什么赚头了”
夏先生于2002年底购买了一套位于松江佘山的独栋别墅，当时购价是近800万元，加上契税等各种税收开支约830万元。5月下旬，挂牌出售的夏先生与买家签订了出售合同，出售
价格为1200万元。此前，夏先生详细了解了上海市政府于6月1日公开颁布的普通住房界定细则，由于出让房屋是独栋别墅，属于非普通住房范围，但已持有2年多，所以他以为只须缴买卖差额的5%差价营业税就可以了，差价营业税约20万元。
6月15日，当夏先生和买家及中介经纪人到松江区房地产交易中心过户时，却被告知这笔交易需要缴纳土地增值税，交易中心帮夏先生粗略地算了一下，他需要缴纳110万元土地增值税，此外，还需缴纳20%的个人所得税70余万、5%的营业税60万元。这让包括中介经纪人在内的所有人都始料未及。
夏先生只好支付了违约金不再出售。记者通过中介找到他的时候，在电话的另一头，他只能叹息：“太让我郁闷了，这笔费用太高，我已经没什么赚头了。”如今，他的房子已经在中介取消挂牌。
夏先生所遭遇的这一新税收政策，正是上海市财税局在6月1日下发各区县的关于花园住宅交易的纳税新政策：从即日起，针对花园住宅转让交易，依照增值额的大小不等，上海有关部门开始征收30%-60%的土地增值税；同时开征的还有20%的个人所得税、5%的营业税；如果花园住宅的用途不是自住而是办公，则需要按照企业所得税的33%征收个人所得税。
记者从税务部门的网站上查询到，花园住宅是指单体独立、拥有前后庭院的住宅(不包括农村农民在自有宅基地上自建的住宅)，即花园洋房和独栋别墅，不包括联体、叠加、双拼别墅。
按照中房指数华东分院院长陈晟的介绍，上海每年的别墅交易在1万套左右(包括一手房)，这其中，售价在1000万元以上的超高端别墅约占15%，售价在200万-300万元的低端别墅约占15%，其余70%就是售价在300万-1000万元之间的中高档别墅，据业内人士估计，占到总量的40%左右。
“如果这一政策严格执行，投资独栋别墅的业主们麻烦就大了。”位于闵行莲花路的中介商金松房产的李先生表示。这家中型的中介商拥有近百套独立别墅房源，主要位于上海的西部闵行区几大别墅板块。但李先生感叹说：“自从6月1日出来这一新税收政策后，至今这一块业务交易量仍为0。”而原本计划交易的独立别墅买卖，也因这一政策的出现而被上家要求取消交易。李先生说来看房咨询的人还是有的，但已经无人下订单了。许多独立别墅拥有者都和夏先生一样，因这一政策的出台撤销了挂牌。
市场信心再遭打击
此前，记者走访了多家中介，他们都表示对这一情况并不了解。业内人士分析说，此次针对花园住宅转让征税，上海市政府有关部门并未公开发布消息，只是在各区房地产交易中心张贴征税通知。相关人士是在去办理相关业务时，才发现此类交易已经开始征收土地增值税和个人所得税，所以至今仍有很多人，包括大量房产中介对这一做法都不太了解。
记者在浦东和徐汇两个交易中心实地察看过，浦东交易中心只是在进门口张贴了“关于停止执行花园住宅原有税收政策做法的通知”，通知中只是明确，从6月1日开始，原有花园住宅转让仅征收5%综合税率的政策停止执行，但并未就新执行的政策做详细解释。而在徐汇交易中心，记者未发现任何关于这一新政策的公示。
记者致电上海市财税局办公室，了解有关这一新政的实施背景时，其办公室工作人员明确表示：“有关这一政策的执行，上海市政府有规定，希望能淡化处理，不宜宣传。”
记者向专门从事上海老洋房买卖交易的中介商史丹福了解情况，其信息中心的蒋志英表示，她曾就此政策向各大交易中心咨询过。据她介绍，这一政策其实早已出台，只是此前各地方为推动房地产市场的发展，都实行的是优惠税率，即上述的花园住宅转让仅按综合税率征收5%。
蒋志英还表示，自从新政实施以来，史丹福也还未有成功交易的案例。而在此前，这家上海滩最大的老洋房中介月成交额在5000万左右。
光大证券地产分析师赵强表示：“就目前而言，这可能只是上海市政府选取高端物业所进行的一个小范围的尝试。”他认为，这一政策的试行主要是为了不久的将来在一手房市场执行这一税收政策。
赵强还透露，这一政策还可能在广州试行。
3月以来不断出台的各种新政策效应已经逐步显现，尤其在6月1日上海出台房地产交易新政，2年以内所有房屋转让都需要交纳总房款的5%营业税后，上海普通商品房交易量大为萎缩。近两周以来，记者以购房者名义在汉宇、中原、美联、顺驰等多家大型地产中介了解的信息都表明：6月，多数中介大半月的成交量不足5套。6月26日汉宇地产徐汇某分店一物业顾问很苦闷地告诉记者，“本月我还没有开单呢，至今业绩都为0。”
业内人士普遍认为，针对别墅高端市场出台的这一政策，必将更大地打击市场参与者的信心，未来预期加速逆转。
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