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□ 尹中立
最近一段时间，有人开始关注房地产投资减速对中国宏观经济的影响，对此，笔者也深表忧虑：如果房地产市场出现拐点，那么与房地产相关的钢铁等部门的拐点也即将到来，支撑本轮经济增长的主要行业都将会减速，宏观经济将有可能再次陷入通货紧缩。
但如果我们的政策调整得当，不仅经济不会受到太大的影响，而且城市住房紧张的矛盾会有效化解。
当前政府应该做的是大力增加对公共住房保障的支出(即经济适用房和廉租房的支出)，这样不仅可以延长经济增长的周期，而且可以化解房地产价格下降对经济的冲击，起到一箭双雕之功效。
从操作措施看，可以采取分步走的方式，通过两到三年的时间将经济适用房占房地产投资的比例由当前的5%增加到30%以上。2005年可以将经济适用房的投资规模由2004年的600多亿增加到2000亿元，2006年以后每年再增加1000亿元左右。这样可以有效缓解商品住宅投资的减速带来的负面影响。
增加经济适用房和廉租房投资的理论依据到底是什么呢？
从全球视野看，工业化国家对住房市场都采取了高度的国家干预政策，没有一个国家是完全通过市场化的方式来解决住房问题的。主要做法是：
政府自己直接建造大量的低租金公共住房供困难户、低收入户居住。英国地方政府在1946—1976年30年中，平均年建造14.3万套公房，并从最初限于低收入困难户发展到向所有家庭开放。1945—1980年英国全国竣工住房1000多万幢(套)，半数是政府建的。经上世纪80年代以来的“住房私有化”浪潮后，英国仍有34%的公房(1989年的统计数)。
另一些福利国家由政府向房地产企业提供财政补贴，同时对建成住房的出租做出限制，用这种款建成的住宅必须以“成本租金”出租给家庭条件和收入符合规定的用户。例如，原西德在二战中大量住房毁于战火，为迅速建设大批新住宅，政府向私营房地产商提供无息贷款，同时还规定，统一为低收入家庭建造或改建住房的私营开发企业提供低于市场利率的贷款，条件是它们必须降低出租租金。
依靠非盈利房地产企业解决住房紧缺困难，所谓非盈利企业，包括公私合营的公司、工会系统组织、住房合作社和各种住房协会等等。这些非盈利的房地产企业靠出售利率有限的股份以获得启动资金，在此基础上再申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇，因此能以低于市场的价格出租所建住房。瑞典、荷兰、法国等多采用这一做法。瑞典政府通过给予非盈利公司、住房合作社等种种财政优惠，建造了占战后国内总建房量2/3的住宅。这些非盈利企业至今仍是瑞典住房市场上的主要力量，并使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。
因此，我们看到，由政府出面来解决住房问题是全世界普遍采用的做法。而我国在1998年之后推行住房市场化改革过程中过度强调市场化，忽视了公共住房保障制度的建设，这也是我国住房政策上的一种失误。
目前是增加公共住房保障投资的大好时机。因为：1.经过1998年以来的经济财政政策的实施，全国的基础设施建设已经大为改善，全国的公路、铁路网已基本形成，可以将政府支出部分转移到住房建设；2.党的十六大提出了“构建和谐社会的”的伟大构想，这是统领工作全局的基本思路，完善公共住房保障制度是符合十六大的思想的，完善公共住房保障制度应该成为构建和谐社会的重要内容。
另外，因为经济适用房的建设，政府只是预支投资，建设完工之后可以按照成本价出售给居民，收回投资，不会占用很多的财政资金。因此，财政是完全可行的。
但如何完善我国的公共住房保障制度，使经济适用房建设发挥更好的作用？这是我们需要研究的另外一个重大课题。
(作者为社会科学院金融研究所博士）
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