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作者：王其明
今年的以别墅为主要产品的高档房市场似乎格外受到政策关注。在业界还在根据建设部政策精神确定非普通住宅的界限时，一项专门针对别墅的严厉政策6月1日在上海悄然出台：今后对别墅转让征收30%～60%的土地增值税。
在一系列的政策挤压下，上海的高档住宅市场日见萧条，已经有别墅楼盘几个月来未出一单。尽管别墅消费相对理性，开发商一般不会贸然涨价、降价，但是在形势紧逼之下已经有个别项目悄悄降价了，某别墅销售经理对记者说：“老板现在非常紧张，担心房价跌下去。再熬两三个月，市场还不见好转的话我们也得降价了。”
别墅销售遭遇滑铁卢
中国指数研究院对别墅有一个初步划分，总价200万元以下的为经济型别墅，200万～500万元为中档别墅，500万元以上为豪宅，1000万元以上为超级豪宅。而在2004年新增别墅中，500万元以上的占32%，超过1000万元的占整个别墅市场的10%。可见，豪宅已经快占据别墅供应的一半。
和普通住宅市场一样，2004年上海的别墅市场也延续了2003年的持续火爆。一共18栋、每栋起价800万美元的檀宫，据说也卖了一半，上海对别墅的消费能力、热度可见一斑。别墅价格的主体也从每套200万元，上升到250万元。中国指数研究院华东院副院长陈晟说：“2004年上海别墅市场的销售形势非常不错。从整个别墅需求形态的分布看，独立别墅明显一枝独秀，别墅购买用途绝大部分自住，投资只占了14%的比例。”
但是，尽管投资客户所占比例很低，在2005年的政策调控下，上海别墅市场还是出现了罕见的销售滑铁卢。很多别墅项目从四五月份以来，销售记录都为零。持续冷清的行情，也让开发商们如坐针毡，甚至开始考虑降价救市。
青浦某高档别墅，开了二期，据说准备在卖三期时调高售价。但是，当记者致电该楼盘的老总求证时，对方反应很激烈：“谁说我们要调高价格？如果形势继续不好，我们只能降价。”从房地局官方网站登记可以看到，在青浦，别墅销售差得惊人，中海翡翠湖岸是一个非常知名的别墅楼盘，但是4月12日4期开盘以来只卖了一套。而另外一个叫做怡君苑的别墅楼盘，2004年11月1日开盘，至今也只有一套销售记录。而从网上销控表上可以看见，6月20日，开发商设置了一个价格浮动区间：5%，也就是说，别墅的价格也开始松动了！
税收新政重击投机客
新政中针对非普通住宅征收3%契税的规定，似乎对豪宅市场影响并不大。上海电气集团恒联企业发展有限公司副总经理黄承荣反映：“上海对别墅一直征收的是3%的契税。” 但6月1日公布的土地增值税征收的相关文件，影响却是显而易见的。
文件规定的土地增值税的征收标准是，对于“花园洋房”和“花园住宅”，5年以内转让的，以累进制方式征收土地增值税；居住满5年以上的，无须征收土地增值税；3年至5年之间的减半征收；3年以内的则全额征收。具体办法是：以出售价减去原购入价和营业税、契税等交易支出为税基，再将税基与原购入金额与合理支出的总和相除，当结果小于等于50%时，税率为30%；大于50%小于等于100%时，税率为40%；大于100%小于等于200%时，税率为50%；大于200%，税率为60%。
对于土地增值税政策的影响，中房指数研究院华东分院副院长陈晟分析，对经济型别墅影响比较大，对高端别墅影响不大。因为高端产品大都是用来自住而不是投资。资深评论员洪斌认为，这个政策会对投机客有很大的打击。他说：“该政策出台以后，别墅短期交易甚至是长线非自住性投资交易的成本都是惊人的。大体而言，投资者获利的50%左右会成为政府税收及中间环节费用。这样一种状况，对于买家而言是难以接受的，对应到市场上，就会出现别墅二级市场交易的极度萎缩。”
顶级公寓豪宅高处不胜寒
在别墅之外，许多大城市还存在公寓豪宅。上海的公寓豪宅售价远远高于一般别墅价格，直追顶级别墅价。
毗邻新天地的华府天地公寓，均价每平方米五六万元，而且都是300～500平方米的大房型，平均一套公寓价格在1500万元～3000万元之间。而据售楼小姐介绍，最贵的一套顶层豪宅面积有700多平方米，单价可能会超过10万元，总价可能有7000万元！直逼上海顶级别墅象征的檀宫价格。从网上登记查看，该楼盘去年12月2日开盘的一期46套房子基本售出。但是今年4月25日开盘的46套，至今只卖出5套。
另外，在上海浦东下陆家嘴地区有几个高档住宅楼盘，已经上市销售的盛大金磐均价从去年的2～3万元已涨到4万元。网上签约显示，去年6月29日开盘的405套已经卖了166套，但多是在调控之前卖出的，调控之后销售明显趋缓。毗邻盛大金磐的另外一个豪宅鹏利海景，已经封顶达到预售条件，市场也有很多期盼，但是记者电话询问价格和开盘时间，销售人员回答都还没有定。
这些顶级公寓，多数凭借地段卖出高价。在市场好的时候可以大借东风，在市场不好的情形，就感受到“高处不胜寒”了。一位身价过亿元的企业老总聊天时告诉记者，本打算买盛大金磐的房子，但是看了涨到4万元的均价，就觉得买着不值了。
市场信心犹存近景不妙、远景无忧
对于上海豪宅市场尤其是高档别墅市场的长期走势，业界信心犹在。黄承荣说：“政府政策一直强调打压的是投机，而别墅买家大部分是自住的。另外，政府对别墅用地的审批依然趋严，这样未来别墅供应量将会减少。从中长期走势分析，别墅市场还会看好。现在的别墅销售差只是暂时受到整个楼市大形势的拖累。”
不过，据资料显示，上海别墅开发用地近两万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。若以综合容积率0.7计算，那么近2～3年内上海别墅市场的供应量将达到490万平方米。业内计算，在购房者中，如果有5%的家庭会选择别墅置业，那么别墅需求量就只有8000套左右，合建筑面积150多万平方米。这样看，上海的别墅市场是供过于求的。
前沿集团董事长陈早春也说：“由于前几年囤积的土地丰富，在政府调控和别墅项目高回报率的作用下，开发商对别墅项目未来盈利能力的预期仍然很高，别墅开发热度不减。在供应量增加的同时，别墅的需求量却没有非常大的变化。”他预测，市场对高端别墅及经济性别墅需求仍将保持旺盛状态，中端别墅尤其是没有特色的产品未来竞争相对会激烈许多。
上海楼市理性的回归，可能首要的就是从顶级豪宅价格向价值靠拢开始。
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