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作者：谭洪安
只属于少数人的豪宅历来敏感。
在这轮以稳定住宅价格为主旨、严打楼市投机分子、着力保护中低收入人群住房需求的新政风暴中，总价在500万元人民币以上的敏感豪宅首先感受到的是出身的尴尬——无论政
府官员还是专家学者都在提议，要控制高档住宅用地审批，减少高端产品供给。不过，舆论和政策对企业未来再开发新的高档项目会有影响，对已经拿了地、规划审批通过的在开发项目反倒是大大的利好：减少供应，现有产品更加稀缺，而需求相对稳定，金融政策的变化对这个层面的买家影响也不大，好产品可能仍会供不应求。
市场和业界的反应也证明，在新政冲击下，豪宅虽然不可能独善其身，但需求相对旺盛且客户以自住为主的北京、深圳两地在供应的豪宅项目销售上受到的负面影响相对中端产品要小得多，部分买家虽然也采取了观望态度，政策风向变化后最先出手的依然会是他们。多数买家对调控政策根本不敏感。上海市场似乎受创伤不浅，但看上去即便是两月未开一单的项目对未来都满怀希望。
有一点变化在京、沪、深三地都有反映，那就是开发商普遍意识到把产品做细、做精很重要，好产品才具抗衰性，那些身价上千万元的豪宅客户不怕买得贵但会在乎买得值不值。凌宇
流年虽不利 深圳豪宅似无大惧
尽管深圳近日连降暴雨，天气不大稳定，但号称该市有史以来最大别墅区的振业城还是按计划在6月26日正式开盘了。
这个位于深圳龙岗区横岗镇的豪宅巨无霸，总建筑面积54万平方米，仅项目一期就总共包括600套联排别墅(即Townhouse)，建筑面积达18万平方米。
但它只是深圳今年蜂拥上市的众多豪宅社区的其中一个。据粗略统计，包括该项目在内，下半年当地将有接近100万平方米的豪宅产品供应，创出历史新高。早就被市场炒得沸沸扬扬的“2005年是深圳豪宅年”之说，无疑已经得到验证。
“调控政策出台后这几个月，有一些豪宅项目调整了推盘策略，但大部分基本上按原计划开售”，深圳中原地产向记者提供的一份最新研究简报称，“预计新政策不会对本地豪宅市场造成负面影响，反而可能令此类产品更加稀缺，价格进一步上扬”。
销售趋缓但无大碍
“调控政策对楼市的影响是全方位的，豪宅市场不可能独善其身，但看来并不像有些人士担心的那样受到特别强烈的冲击。”深圳中原地产总经理李耀智接受记者采访时表示。按他的说法，在深圳，豪宅的一般标准是均价每平方米10000元以上，单套面积超过160平方米，产品类型包括独立别墅、Townhouse及容积率较高的公寓类豪宅(即所谓“空中豪宅”)。
他举例称，位于福田香蜜湖片区的“香域中央”项目，自4月底国务院转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》至6月中旬，还保持着平均每天售出4套的速度，而近期深圳最有代表性的豪宅楼盘“红树西岸”，4月底开盘，一个月内销售金额已达6亿元，其产品均价高达每平方米25000元以上，有的超大户型单套成交价更突破了1000万元。
据他分析，相对普通住宅消费者而言，豪宅买家心态更成熟和理性，对市场有自己的判断，而且资金实力也比较雄厚，诸如买房两年内转让加收营业税之类的规定，不会左右他们的决策。
“就深圳的情况而言，既然经济整体持续向好，豪宅需求旺盛，看不出来楼价有显著下跌的可能”，李判断说：“新政策背景下，短线炒家快速出局，或部分从短线炒作变为长线投资，自住和长线投资将成为主流，这是豪宅市场得以平稳过渡的基础”。
不过，刚刚面市的振业城的表现，却令人不敢太乐观。有未经证实的消息称，6月26日当天该项目推出100套Townhouse，实际成交不过20～30套，创下同类大盘开盘纪录的新低。而同样位于龙岗区的万科城，去年10月1日首次推售一期600余套，当天就售出500套以上，一周之内认购率超过了90%，销售额达4.5亿元！
“今年‘五一’万科城二期销售业绩同样突出，似乎没有受到调控政策直接冲击，但这跟万科企业品牌的强大号召力，还有该项目产品的优异及地块环境相对成熟密不可分”，深圳第一置业网一位资深人士评论说，“综合素质不如前者的振业城开局不利，明显让人感觉到是市场观望气氛浓厚、炒家全面撤退的结果，这对豪宅市场下一步的走势其实已经提出预警”。
专业人士看好中长期行情
6月13日，深圳市政府公布了2005年供地计划，全年预计新出让商品住宅用地仅80万平方米，全部分布在关外的宝安、龙岗两区，特区内商品住宅用地则彻底“断供”。在新政大环境下，政府不仅减少土地供应量，供地结构上也向普通商品房倾斜，别墅及高档商品房用地受到明显限制。
当地业界普遍预期，政府供地政策的变化，显然会影响未来一段时间深圳豪宅物业供应量，加剧此类物业的稀缺程度，因此今后豪宅消费的饥渴状态会长期存在。这也给此前已经成功拿到豪宅开发用地的地产商打了一剂强心针。
“我们对本地高端住宅物业市场前景一直保持乐观态度，相信新项目不会受到新政策的不利影响。”中海地产深圳公司一位人士对记者说。
据其介绍，中海地产与香港信和置业联手开发的“香蜜湖1号”，将按原计划于今年9月开盘销售。该项目地块位于风景秀丽、豪宅云集的香蜜湖片区，去年4月公开转让时，曾拍出每平方米接近7500元的破纪录楼面地价，当时就被视为深圳市中心区豪宅的绝版项目之一。
李耀智则认为，从发育相当成熟的香港楼市的经验来看，升值潜力、抗跌能力及火车头角色(即楼价升跌风向标)是豪宅物业的三大特色，在调控政策频繁出台的背景下，越是高端的产品，其投资保值的优越性会越是明显，反过来说，在一个更为规范的市场环境下，豪宅的稀缺性也决定了其中长期行情看好。
对长三角热钱进入存期许
“我们注意到一些迹象，部分炒楼资金可能正在南下珠三角一带寻找机会。”世联地产策略资源中心总经理甘伟表示。
他认为，以广州、深圳为中心的珠三角地区，经济活力很强，居民的收入和消费水平都居于全国前列，但广、深两地楼价却难与京、沪相提并论，代表性的豪宅项目价差就更为明显。
有资料显示，北京去年上市的住宅项目中，报价每平方米2000美元以上的至少10个，一半超过了每平方米2500美元，在此之前顶级公寓贡院六号每平方米更卖到了人民币4万元。而前段时间上海高端楼盘每平方米售价已达2万～3万元之间，为香港同类物业的1／3左右。而就在几年前，上海豪宅售价只有香港的1／8！相比之下，广州均价人民币每平方米8000元以上就可称豪宅，深圳水平略高，也就一万元上下。
“在某种程度上，广、深乃至整个珠三角豪宅价值被低估了”，甘伟说，“内地及境外投资者触觉敏锐，手头大量资金更迫切需要寻找出路，他们选择南下也在情理之中”。
不过，中原地产的李耀智对此判断持保留态度。他表示，炒楼“热钱” 撤离长三角转移阵地的首选之地应该是北京，其次是楼市尚有不少上升空间而政策监管又不太严厉的内地二线城市。“2003年温州炒房团曾试图进入深圳兴风作浪，最后却铩羽而归，原因是本地市场用家为主，市场比较理性，政府管理体制也算完善，缺乏炒作空间，广州及珠三角整个楼市的情况大同小异”，他说：“而且广州也好深圳也好，虽然都属一线城市，但在外投资者眼中，无论城市地位还是国际影响都难望京、沪项背，豪宅投资价值和获利空间，恐怕亦稍逊一筹”。
遭遇调控风暴突袭的深圳豪宅市场，在今后一段时间内，既要消化集中放量供应的产品，却又缺乏外部流入资金的强力支持，本地消化能力强弱将决定后市走向。
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