外滩画报：外资看多上海地产 大摩高盛虎视耽耽

　　相对于住宅来说，上海的商业地产价值还处于被低估的状态中。在2004年9月之前，海外基金还是比较偏向于对住宅发展项目的投资。从2004年9月起新进入内地特别是上海的海外基金，都是购买写字楼、商场等可以长期持有的商业物业。

　　外滩记者 陈贤锋 报道

　　在上海，摩根士丹利并不寂寞。

　　在摩根士丹利大举进入上海房地产市场的同时，高盛等有名的国际大企业也在大量收购上海的商业地产。

　　外资看多上海商业地产

　　4月初，国际著名投行高盛(Goldman Achs)以1.076亿美元买下上海百腾大厦(Pidemco Tower)。这表明这家美国投资银行可能仍将上海房地产视为不错的投资。

　　高盛买下的百腾大厦原为新加坡上市的地产公司凯德置地(CapitaLand Ltd.)所有。记者从上海沪腾房地产公司了解到，该公司的控制方新加坡凯德置地集团已将沪腾公司卖给国际著名投行高盛，高盛凭借控股沪腾公司，取得了对上海百腾大厦的所有权。百腾大厦坐落于福州路与山东中路交界处，是位于上海金融和商业中心区的一幢24层楼高的甲级商务办公楼。

　　而在这之前，美国兰马娱乐集团与北京最大的开发商天鸿集团合作，与上海当地部门签下了《上海市普陀区长风2号地块国有土地使用权出让合同》和《上海市普陀区长风地区2号地块委托动拆迁合同》，夺得面积为11.58万平方米的一大块土地。

　　据悉，长风2号地块只是上海普陀“长风生态商务区”的一小部分，整个上海普陀区的“生态商务区”规划，是一个面积达2.2平方公里、总投资约500亿元的项目。闻讯而来的是石油大王洛克菲勒家族掌控下的洛克菲勒(美国)国际集团、亚太区华人圈中最大的地产商富顿集团、世界顶级的美国地产商铁狮门房地产公司和Intel的房地产基金等地产大鳄。他们也看中了上海普陀区的“生态商务区”的项目。

　　5月19日，上海多家媒体报道“意大利华人华侨基金”通过关联公司“科恩投资”已正式收购上海文锦大厦，目前，文锦大厦已经正式更名为“科恩国际中心大厦”。

　　有报道称，今年前3个月外资机构在沪房地产收购金额，已超过去年全年的总额。一项调查表明，尽管只有8%的被调查机构投资者在上海有项目，但几乎逾90%的被访者都表示了在上海的投资兴趣。与此同时，上海的商业物业成为他们今年最想收购的产品种类。

　　220亿热钱的能量

　　据中国人民银行公布的2004年上海市金融运行报告披露，逾220亿元境外逐利资金在去年流入了上海房地产市场。其中，用于房地产开发的约150亿元；用于购房的约70亿元。

　　同样是中国人民银行上海分行的统计，境外汇入的购房款目前增长迅速，购房款的本外币融资中，外资(包括外汇贷款和外资流入)占比从2003年的9.6%，到2004年前5个月骤升为16.8%。而这部分增长中，主要用于投资。该统计表明，境外资金直接流入房地产的占比从2001年到2003年不断提升，分别为16.1%、23.5%、25.4%，而在2004年前5个月，相同口径的统计达到32.6%。

　　而从2004年下半年开始，来自欧美、东南亚和中国香港等地的海外地产基金，如荷兰国际房地产、摩根士丹利、澳大利亚麦格理银行等在上海房地产市场动作频频，一改以往小心翼翼的投资方式，逐步加快了资本运营。

　　5月份，基强联行投资管理(中国)有限公司发布一份市场调查，调查显示，从2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京两地的投资达到100亿元人民币。

　　商业地产“价格倒挂”

　　基强联行董事总经理陈基强表示，这个已发生的100亿元人民币的投资几乎全部投向非住宅物业。

　　陈基强认为，在2004年9月之前，海外基金还是比较偏向于对住宅发展项目的投资。从2004年9月起新进入内地特别是上海的海外基金，都是购买写字楼、商场等可以长期持有的商业物业。

　　相对于住宅来说，上海的商业地产价值还处于被低估的状态当中。

　　“我觉得现在商业地产市场特别是写字楼市场还是非常有潜力的，住宅现在不是购买的时机，商业地产可以关注。”上海申新房地产开发有限公司市场研究部主任蒋正华告诉记者。

　　现在，在上海，办公楼的价格一般低于同一地段住宅的价格，这被业内称为“价格倒挂”。

　　蒋正华认为，发达国家的大城市的物业，办公楼的售价一般高于同等地段的住宅。理论上讲，办公楼是作商务用途，是经营场所，况且，办公楼的物业硬件要求相比较住宅高得多。所以，办公楼售价同比理应高于住宅售价。

　　他认为，出现价格倒挂的现象主要由于上海商业地产中办公楼投资热滞后于住宅投资消费热。在房地产市场日趋成熟的情况下，像这样市中心同区位的住宅、办公楼物业售价倒挂现象不合常理，此类办公楼属价值低估，一定程度上有较大的投资价值。

　　谢国忠对于房产市场泡沫判断最大的依据之一就是租售价值的背离。而由于上海办公楼市场的持续看好，写字楼市场不断攀高的租金，使得办公楼市场形成了相对健康的投资环境。事实上，摩根士丹利自身在中国的投资也基本上与谢国忠所说的一致。

　　在大摩的一份报告中，明确指出需关注中国住宅市场的风险而鼓励投资办公楼市场。大摩目前的投资方向正是如此。