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2005年伊始，国内部分地区出现了房价高涨的现象，如果从表面上看，这可能和房地产商的炒作以及住房供应紧张有关，但如果我们从问题的更深的层次上看就会发现，房价的高涨与制度上的各种缺陷具有直接的关系——土地供应紧张，主要表现为银行资金成本过低的资金要素的非市场化，以及劳动力成本补偿不足，这些症结都在困扰着中国的房地产业发展。
对此，6月26日，吉林省信托投资有限责任公司董事长张兴波在接受记者采访时打了一个形象的比喻，“倒洗澡水不应把盆里的孩子也倒掉”，政府应该在发挥自身职能的同时，更多地运用市场手段进行调控，以保证房地产业的健康发展。
房地产业特别是住宅商品房市场基本上应该是一个市场调节的问题，政府能作为的主要是首先应管好和控制住政府自己手中的项目，规范好政府自身的投资行为，这一块从中央到地方，的确应该主要用行政手段把它管起来。
局部地区房地产投资过热和房价增速过快，与上述种种问题的产生都有一定的和直接的关联，但这些只是问题的表象，究其主要的和深层根源则是，房地产市场的制度性缺欠，是整体的房地产要素价格形成机制非市场化造成的。我国房地产之所以出现今天这样或那样一些不正常的局面，实际上是过去和时下房地产市场存在重大制度缺陷以至“畸形”的一个产物。
房地产价格正应了市场经济所具有的商品价值规律的普遍规则，就是任何商品的价格，归根到底都是供需关系的反应，供不应求则价升，供过于求则价降。
制度“畸形”造成房价紊乱
东亚经贸新闻：您认为近些年造成我国房价上涨过快的原因是什么？
张兴波：坦率地说，造成近两年来国内一些大城市房价快速上涨的原因可以列出很多。
诸如经济快速发展，城市化率提升，城市居民收入增长，拉动了住房消费需求；国内缺乏较为理想的投资管道，迫使人们不得不把投资砸向房地产业，推动了房地产投资增长；一些城市的商业银行片面侧重个人房贷业务的拓展，客观上助长了市场的炒作之风，使个别城市的房地产需求出现过热；基础建材价格上涨和境外资金预期人民币升值而投资中国不动产，对房价上涨起到了推波助澜作用。
此外，许多城市居民看到房价逐步攀升，使得他们对未来住房需求预期随之调整，相当一部分购买力提前集中释放又进一步加速了房价涨势。
局部地区房地产投资过热和房价增速过快，与上述种种问题的产生都有一定的和直接的关联，但这些只是问题的表象，究其主要的和深层根源则是，房地产市场的制度性缺欠，是整体的房地产要素价格形成机制非市场化造成的。
换句话说，我国房地产之所以出现今天这样或那样一些不正常的局面，实际上是过去和时下房地产市场存在重大制度缺陷以至“畸形”的一个产物。
确切说，目前，我国房地产在销售收益环节已经市场化了，但土地、资金、劳动力等成本要素仍处在非市场化阶段，这就是我国目前不规则的难以形成市场为导向的房地产生产要素价格形成机制的突出特征和要害所在。
土地供应紧张造成价格背离价值
东亚经贸新闻：能不能谈一谈这些问题具体都体现在哪些方面？
张兴波：从土地要素看，在土地买卖上，政府不仅绝对垄断着一级市场的地价，并成为唯一的供给方——卖家，而且土地使用多轨并存、土地市场竞争机制薄弱、价格机制作用十分有限、有偿使用方式单一。
本来，在市场经济条件下，一种商品价格的高低，应该是各种市场力量相互博弈的结果，在市场力量达到均衡点之后，该商品的市场价格才会被自然确定，形成其均衡价格。
由于我国土地要素市场几乎受控于行政管制，市场化程度低，土地要素几乎不存在均衡的、可以相互博弈的市场力量，基于作为垄断者地方政府的利益诉求，就决定其有着强烈推动地价上涨的能力和动力。
不仅如此，由于土地开发所需要的基础设施建设等大量前期投入，目前主要依赖政府独自承担，从而导致政府压力过大，客观上也助长了地方政府不得已从地价上涨中获取财力的冲动。
理论上讲，只要地方政府作为土地惟一供应者的垄断地位不打破，土地要素不能成为一般商品那样在市场化条件下通过买家和卖家的博弈回归真实的价值，土地价格的涨跌就不会受到市场力量的约束，而难免直接受制于土地“增值增益”的影子和政府收益上的偏好左右。
为从根本上解决这一难题，一是必须在理清土地产权关系和政府的指导下适时放开土地一级市场，并随行就市引入民间资本，有前瞻性地增加土地供应；二是政府不再垄断土地一级市场后，将通过规划协调、利率、物业税、地产行业技术标准等方式调控市场；三是鼓励房地产企业去盘活城市中那些开发成本低、见效快的部分存量土地，从总量上增加土地供给。
这既可避免政府在土地收益上的短期行为，也能使地方财政土地收益长期化，从而推进房地产业上端土地制度的市场化改革，从根本上缓解土地供需矛盾，平抑房地产市场价格。
资金、劳动力成本过低也有抬高房价之嫌
东亚经贸新闻:要保证我国房地产市场持续稳健发展，应该从哪些方面入手？
张兴波：从资金要素的非市场化看，主要表现为银行资金成本过低，并受制于政府的严格管制，而且管制下的利率与社会平均回报率相差悬殊，这同时又是我国现阶段房地产融资体制性问题的要害所在(具体将在下篇中作专门论述)。
近几年来，国内房地产市场之所以能够在短期内迅速扩展，最主要的原因之一就是银行信贷资金的易获得性和资金价格过低。
众所周知，我国管制下的银行基准利率仅为2.25%，已接近法国、英国和欧洲央行长期维持2.0%左右的较低利率；个人住房消费信贷和开发商贷款利率也只有5厘多一点，不仅低于国内民间市场10%以上的利率水平，更低于房地产开发商利润率在15%-20%的超高水平。
正因为长期的低利率且又不能随着经济增长率变化进行市场化调整，致使房地产所需资金绝大部分来自银行贷款，无论是个人还是企业，只要从银行借到钱就有利可图，等于房地产市场的一些潜在成本让整个社会承担了。
这不仅助长了多家从各个环节套取银行资金，也最终使房地产业滋生了扩张的温床，同时还埋下了诱发金融风险的种子。
从劳动力要素看，尽管过去我国长期实行的低工资、高(经济)增长、低消费、高积累的“两高两低”格局有所改变，但劳动力要素并没有实现完全的市场化，或只能说是部分实行了准市场化。建筑领域中的劳动力价格低和补偿不足问题始终没能得到很好解决，从而给开发商和各方投资者预留了较多获利空间，在一定程度上也推助了投资冲动。
今年以来，尽管各级政府适时出台了一系列调控房地产的政策措施，但基本上都是着眼于打压房价和从表层上完善与规范房地产市场的政府职能，近期看这些政策对调整房地产投资过热或许会起到一定作用，但对国内长远的房地产市场基础制度建设效用并不很大。
因此，要保证我国房地产市场持续稳健发展，就必须坚持市场化和商业化原则，从根本上解决房地产背后的结构性和制度性缺欠入手，对房地产业的末端消费市场和上端的土地制度、资金和劳动力等生产要素价格实行全面的市场化，同时完善法制和行业监管，并加快推进体制改革和结构调整，从制度层面建立起防止投资冲动、大起大落的长效机制。
未来15年需新建住宅的增量颇大
东亚经贸新闻：随着中国百姓对住房需求的不断扩大，您认为未来我国的房地产市场供求将呈现一种怎样的态势？
张兴波：中国的房地产业，由于土地要素始终掌控在政府手中，银行又是国有的，政府想要房价下来或上去，其实都是一件非常容易的事情，可谓市场这只“无形之手”是无论如何也玩不过政府“有形之手”的。
但问题是房价大涨大跌或大起大落都不利于稳定房价、稳定房市，也有悖于国务院的“后八条”及七部委的“楼市新政”精神，更与国家房地产宏观调控政策在于“规范”、“稳健”的主旨和初衷不符。
应该说，在中国紧张的人地关系下，随着建房成本的增加，国民人均可支配收入的增长，以及住房品质的提高，只要房价保持在一定的增长幅度内都有其合理性的一面。
进一步说，如果能把房价的增长速度调控到与人均可支配收入及CPI的增长速度相协调的临界点上，就可以看成是宏观调控收到了成效。
就目前情形看，宏观调控还远未达到预期效果，个别地方住房价格仍未理顺。
据国家统计资料显示，在2004年商品房、商品住宅平均价格分别上涨14.4%和15.2%的基础上，今年一季度，商品房、商品住宅价格继续保持了两位数的增长率，又分别增长12.5%和13.5%，而有关部门最新预测，二季度，大中城市房价预计还将上涨7.5%。
据建设部一位权威人士讲，目前国内房地产市场存在着三大过于旺盛的需求在带动房价居高不下，一是城镇居民扩大住房面积的需求增长较快，年均需新建住宅2.8亿平方米；二是城市化推进，到2020年约有3亿左右的农民将转为城市市民，年均需新建住宅约3亿平方米；三是旧住宅需要更新改造，约需新建住宅达百亿平方米以上。
应该说，上述需求因素多数是比较合理的，是一种市场能量，很难靠单一的行政手段控制住，它和诸如一些地区由投机炒作、住房结构扭曲、盲目大拆大建、搞不切实际的形象工程带来的被动性需求有本质上的区别。
看来，房地产价格正应了市场经济所具有的商品价值规律的普遍规则，就是任何商品的价格，归根到底都是供需关系的反应，供不应求则价升，供过于求则价降。
当前，对正常合理的房地产需求，总体上应该是主动“疏”而不是被动“堵”。
中国房地产市场存在的问题事实上主要分为“制度问题”和“宏观问题”两大类，对这两个不同类型的问题，既不应混淆，避免政策含糊不清，也不应一律打家伙，最好还是要区分轻重缓急，调控政策更应相机行事。就目前而言，政府由“出击需求”转向从供给方面出招，以改善对房地产的调控才是明智之举。
政府一方面应加强和改善对房地产业所进行的宏观调控技巧，另一方面则须严守政府行为边界，尽可能多地运用市场化手法，充分尊重市场的选择。
“倒洗澡水不应把盆里的孩子也倒掉”
东亚经贸新闻：2005年，国内部分地区房地产市场仍出现增长过快的现象，应该如何看待这种现象？
张兴波：今年以来国家有关部门出台的取消个人住房按揭贷款优惠利率、提高房价上涨过快地区住房按揭贷款首付款比例、对购买不超过2年的住房转手交易征收营业税、购房实名制、禁止期房转让等需求方面的政策，对于遏制投机过度膨胀的确有很大作用，但切不可因此而遏制整个房地产需求。道理很简单，就像“倒洗澡水不应把盆子里的孩子也一起倒掉”。
同时，还应该看到中国目前房地产波动正面临着需求与供给的双重冲击，除了要遏制过度的投机炒房外，最重要的还是应该想办法促使房地产业更加充分的竞争，以扩大市场供给来满足市场需求。因为越是供不应求，投机者就越会趋之若鹜，而在供过于求的市场上，由于无“机”可“投”，是很难找寻投机者身影的。
应该说，中国房地产市场存在的问题事实上主要分为“制度问题”和“宏观问题”两大类，对这两个不同类型的问题，既不应混淆，避免政策含糊不清，也不应一律打家伙，最好还是要区分轻重缓急，调控政策更应相机行事。
就目前而言，政府从供给方面改善对房地产的调控其实只需做三件事：一是有限扩大建造商品房的土地供给，而不是人为地提高地价；二是降低进入门槛，让更多的企业去造房子，房地产业真正充分竞争以后，就能用更多的供给来熨平房地产业的平均利润率，地产业既热不到哪去，也会通过增加更多的有效供给去满足人们的住房需求；三是靠政府的廉租房解决居民有其屋，以产权属于政府所有的廉租房为贫困阶层提供住房保障。
令人欣慰的是，上海、北京、广州、浙江等地已开始了一些尝试。
据悉，最近上海分别推出2000万平方米配套商品房和经济适用房，加大楼市供给；浙江省为增加住宅供给，也推出8000万平方米住房，其中经济适用房300万平方米；北京发改委近日称，北京近年用于城市建设的土地已经足够10年的房地产开发之用。
前段时间曾有报道说，一些媒体在跟所谓“温州炒房团”成员接触时提道，由于广州、深圳楼市比较成熟，特别是供应量充足，老百姓投资理性，炒房团极少能在这两个城市得手。截至2004年底时，广州市商品房空置面积有605.09万平方米，而这还是近4年来的最低水平，不管是哪一路炒房团，在如此之大的商品房供应量下想兴风作浪，确实难度很大。
用药过猛将导致经济衰退
东亚经贸新闻：如果政府过度调控，将会产生怎样的结果？
张兴波：由此看来，当前调控房地产的明智而又行之有效的办法就是，适度控制投资性房地产需求，遏制房地产过度投机，但不是不加区分地一味去遏制和打压，更不应当对住宅房的供给进行控制，相反应着力增加合理和有效供给。
同时，还应清醒地认识到宏观调控政策具有明显滞后性的特征，在宏观调控逐渐向更高的宏观管理层面过渡的复杂情势之下，政府将采用市场化手段与行政性手段相结合、总量目标与结构调整并用的“组合拳”方式，如果混淆宏观调控与微观干预的界限，政府行为边界大大超过市场承受的临界点，甚至在调控的力度、方向、持续时间和火候上稍有闪失，就会导致调控过度，造成误伤，从而对下一轮经济波动起负面影响。
具体说，若有形之手“过了头”，“猛药”踩过“边界”，房价将从大起走向大落，其后果要比房价大起严重得多。
因为房市与股市不同，股市资金主要来自机构和个人投资者，股市长期低迷，虽也影射国民经济，但肯定没有房地产直接，因为房地产资金的70%-80%来自于银行，房价若大落甚至出现局部的楼市崩盘，大量的坏账就有可能拖垮银行系统，导致经济衰退，这在国外是有前车之鉴的。
有鉴于此，政府一方面应加强和改善对房地产业所进行的宏观调控技巧，另一方面则须严守政府行为边界，尽可能多地运用市场化手法，充分尊重市场的选择。特别要充分考虑到房地产的业态链条关联度强的特点，在国内需求逐步转入稳定增长阶段后，要通过房地产景气的稳定来带动整体经济的稳定。
除了已出台的有关需求方面的“堵”的政策外，下一步更要落实好供给方面“疏”的措施。由于供给结构的调整需要一个较长时间，因此，对房地产市场的调控效果也不应急于求成。
政府部门要“该出手时才出手”
东亚经贸新闻：在市场机制不能完全对房地产市场做出准确调控的情况下，政府应该从哪些方面着手？
张兴波：对于房地产，政府应该管好自己该管的，管不了或不该管的，能不出手还是不出手或少出手，尽量让市场去料理。但这并非是说政府可以撒手不管、完全依赖市场调节，甚至像有些人说的那样，政府管也管不了、管不好，所以就不该“干涉”。
然而，令人遗憾的是，在房地产问题上，按照政府的职能定位，政府及有关部门的确有“错位”的地方需要矫正。
即该由政府作为的而政府没能有效作为或做的不够，导致“缺位”；本应通过市场化方式解决的，政府却硬撑着和背着，出现了“过头”和“越位”现象。
就前者来说，一个职能定位规范的公共服务型政府，必须保障公民的起码住房权利。在房地产市场成熟、制度健全的国家里，一般都有相对完善的住房保障体系，既体现政府向那些完全没有能力购买住房者提供居住条件的责任，也出台相应的土地、税收、信贷政策制度。
包括住房公积金和经济适用房制度，采取公屋、公产或公营住宅制度，发放住房补贴、优惠券、打折等廉租房制度，意在构造多层次的、公平有效的住房保障体系。
如英国的“廉租房”、新加坡的“组屋”、香港的“公屋”、美国的“公营房”、德国的“房屋明镜”、西班牙的穷人“房屋合作社”、俄罗斯的“廉价房”或“优惠房”等等。
与国外政府履行为“穷人”提供低价房和廉租屋的职责相比，我们这方面做得的确还欠火候。国家有关部门虽然也规定每个地区每年应有一定比例的经济适用房，但近年来中低价位普通商品房和经济适用住房供应明显不足，投资一路下滑。
据国家统计局提供的资料表明，全国经济适用房开发投资占房地产开发投资的比重，1996年为16.6%，到2001年降为11.3%，2003年锐减至6.1%，2004年再降至4.6%，近两年来，经济适用住房投资出现了负增长，有的城市甚至停止了经济适用住房建设。
不能否认，这是加剧商品住房供求结构矛盾的一个重要成因之一。
从长远看，这些项目无论对经济发展还是对房地产业本身都会带来巨大危害，甚至会严重干扰整个国民经济持续健康快速发展的步伐。
因此，房地产业特别是住宅商品房市场基本上应该是一个市场调节的问题，政府能作为的主要是首先应管好和控制住政府自己手中的项目，规范好政府自身的投资行为，这一块从中央到地方，的确应该主要用行政手段把它管起来。
在此基础上，守住“底线”，把廉租房这一块努力抓好就足矣了。至于民间、社会和境外投资，由于资本的本性必然要按照市场经济要素配置到效率高的地方这一规律去追逐高利润率，哪里有利润可赚它自然就会流向哪里，如果担心它过多或过于集中流向房地产领域，也应依照市场经济总的规律和法则去调控理顺，其基本的手法主要有两种：一种是货币政策，另一种就是税收政策。
这是最符合法治精神和调控经济最有效率的两大杠杆，对房地产也不例外。比如，对于房地产的“恶炒”行为，完全可以用提高房贷利率和课重税的办法来加以遏制。前者是为了提高“炒房”的成本，后者是为了减少“炒房”的收益，如此双管齐下，自然就能有效地遏制房地产交易中的过分投机。
今年以来，在党中央、国务院的高度重视下，有关部委和一些地方已开始启动利率、税收杠杆，限制短期炒作行为，同时对普通商品住宅和经济适用房继续给予税收优惠，预计下半年至年底，商品房需求的增长会有所放慢，商品房供给尤其是中低价位的普通住宅供给会有所扩大，房地产供求矛盾会有所缓和，宏观调控的预期目标有望实现。
人物简介
张兴波，男，1957年出生，硕士研究生学历，高级会计师职称，吉林省会计专业高级职务评审委员会委员，先后任吉林省财政厅商贸财务处副处长、经济建设财务处处长。
现任吉林省信托投资有限责任公司党委书记、董事长兼总经理，吉林省财政学会常务理事、吉林省珠算协会副会长，省八次党代会代表、省十届人大代表。
(东亚记者 朱柏润 韩伟 文）
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