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进入2005年，一个敏感的词汇——房价，成了人们茶余饭后不可缺少的话题，很多人都在“狂呼”中国房价出现了“泡沫”，而此时国内部分地区飙升的房屋价格似乎也验证了“泡沫”的存在。
更有人把房地产投资说成是钢铁、水泥、电解铝等过热的重要热源，是造成自去年以来整个固定资产投资增速过快以至最终使基础设施和基础产业瓶颈约束增强的直接因由。有
的媒体把类似对房市演化的这种认知误区归纳为十大罪状……
26日，东亚记者就国内房地产发展情况及房地产信托、房地产基金及房地产证券化对推动房地产和中国经济发展的作用等问题采访了吉林省信托投资有限责任公司董事长张兴波。
他认为，创建信托·基金·证券化机制，打造房地产金融新体系，是启动经济“快跑”的引擎。
为此，本报将推出《启动经济“快跑”引擎》上、中、下三篇报道，今日推出上篇。
据权威部门测算，1998年至2004年的6年中，我国房地产业对GDP增长的贡献率在10%至20%之间，房地产投资直接拉动GDP增长2-3个百分点。说明房地产是推动中国经济快速发展的最重要因素。从世界范围看，无论发达国家还是发展中国家，房地产业在整个国民经济体系中不仅是支柱产业，同时也是新兴的发达产业，经济发展和活跃程度都直接或间接与发达的房地产业对经济的拉动相关。
房地产投资拉动GDP2-3个点
东亚经贸新闻：您认为房地产业对我国经济发展起到一种什么作用？
张兴波(以下简称“张”)：2005年同2004年一样，是中国房地产业不平静的年份，用一句不雅但又十分贴切的话来形容中国的房地产业，实际上是“在骂声中长大”的。
来自国家统计局和国家信息中心的数据显示：2004年全国人均收入增长约7%，而同期房价却以两位数的比率猛增，特别是今年1-3月，房地产开发投资和房地产销售额增长超过30%以上的省市达到了14个，而且后者增长超过了前者，表明房价快速上涨不仅给该行业带来了巨大的繁荣与利润，也必将带动相关行业过热或瓶颈。
据此有人推论中国整体房地产业过热，房地产商操纵房价，通过拉高房价获取暴利，致使普通老百姓买不起房，正常的大量住房需求得不到满足。也有人拿国外的房价收入比与中国对照说事儿，发现并认为我国房价收入比已超过12，其中一些城市高达14，大大超过欧盟不足10、美国6.4、日本11的倍数，于是惊呼中国房市泡沫全球最大，搞不好将面临崩盘的危险。
更有人把房地产投资说成是钢铁、水泥、电解铝等过热的重要热源，是造成自去年以来整个固定资产投资增速过快以至最终使基础设施和基础产业瓶颈约束增强的直接因由。有的媒体把类似对房市演化的这种认知误区归纳为十大罪状……
至于房地产投资是不是钢铁、水泥、电解铝等行业过热和整个固定资产投资增长过快以至最终使基础设施、基础产业瓶颈约束增强的直接根源，我们暂且不论，但房地产业对于改善城镇居民的居住条件，增加就业，促进产业结构调整和国民经济快速发展所发挥的重要作用则是有目共睹和无可争议的事实。
据权威部门测算，1998年至2004年的6年中，我国房地产业对GDP增长的贡献率在10%至20%之间，房地产投资直接拉动GDP增长2-3个百分点。说明房地产是推动中国经济快速发展的最重要因素。
从世界范围看，无论发达国家还是发展中国家，房地产业在整个国民经济体系中不仅是支柱产业，同时也是新兴的发达产业，经济发展和活跃程度都直接或间接与发达的房地产业对经济的拉动相关。
东亚经贸新闻：这种拉动作用具体体现在哪些方面？
张：具体说，房地产业对经济的拉动和“波及效应”主要表现在：一是房地产业发展需要国民经济中许多行业和部门直接或间接提供物质资料，如我国建筑成本中有70%是材料消耗，发展房地产业需要建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等部门和行业提供产品和劳务与之配合，从而“波及”和拉动其发展。
二是房地产业为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所，如房地产业开发营造出房屋后，为商业、家具业、家电业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险、物业管理、家庭特约服务业、房屋中介业等发展提供了前提和市场。
三是房地产作为生活消费品，特别是住房消费是综合性消费，波及和影响人们生活消费的方方面面，如对吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等多方面产品的销售和劳务交换起到促进牵动作用。不仅如此，房产价值在中国城镇居民家庭财产中占据重量级的比重和份额，据中国社会科学院的一项研究成果显示，2003年城市居民净房产均值达29703亿元，占居民总财产净值的64.38%，房地产价格在一定程度上决定着未来居民房产价值的走向，进而影响居民的消费支出心理和国内消费需求倾向。
四是房地产业跨度大，其上下产业链关联到一次(土地)、二次(重工业、制造业等)、三次产业(服务业，如物业管理、购物、娱乐、休闲、美容美发、保健等)，地产可直接或间接带动提升60多个部门和行业的发展，尤其对服务业的拉动效应大。
五是房地产业的发展在安置人员就业，尤其是吸纳农村富余劳动力就业方面发挥着巨大作用。特别是随着城市化、工业化的推进，越来越多的农村剩余劳动力要找饭碗，这些“新市民”技能相对比较低，最合适的就业领域就是建筑服务业。
2001年至2004年，全国建筑业农民工平均每年约达3000万人，占建筑业及与建筑业有关行业从业人员总数的80%以上，占农村进城务工人员总数的二分之一。而且房地产业和建筑劳务输出已经成为部分地区县域经济增长和农民增加收入的重要来源，即使在江苏、浙江等发达地区，农民收入中也有超过40%来自于建筑业。
可见，房地产及建筑业的兴衰直接关系和影响农民工的就业以及农民的增收。正因为房地产业发展有强烈的“波及效应”，有多方面左右和拉动国民经济的作用，所以国际上对发展房地产业有如下的统计和记录：工业发达国家房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加1.5到2个单位。
据有关部门对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业每投入增加1亿元，其他28个相关产业增加1.506亿元的投资，其中建材、冶金、农林业、机械工业等四部门增加投入0.69亿元。
房地产过热具有局部性
东亚经贸新闻：您认为我国房地产是否出现过热的现象？
张：不否认，近年国内一些地区特别是东部地区的某些大城市房地产市场发展中，确实出现投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出矛盾和问题，而且对经济产生了一些负面影响，尽管这些问题是局部性、结构性的，对此国家有关部门适时出台了一系列调控政策和措施，并取得了初步成效。
但是，我们依然认为当前我国房地产市场健康发展是主流，虽然房地产出现了泡沫现象，就泡沫的严重程度来说，用“全面过热”来形容未免太重，而对泡沫熟视无睹，则是一种不负责任的表现，说“局部过热”可能更为贴切。
由此应该指出的是，判断和分析当前错综复杂的房地产市场形势，必须从中国经济社会发展的阶段出发，充分考虑住房货币化改革和城市化进程等大环境影响，用科学、历史和发展的眼光来看待当前的房地产市场，而不是简单的拿一些指标与西方发达国家进行硬性对比；要全面关注房地产具有的开发周期长、产业波动性大、形成有效供给相对于投资期的滞后性，尤其不应忽略某一年的房地产市场供求是投资与需求双方以往多年长期积累、演变的结果这一实情，不能单纯以年度同比指标来判断市场供求关系；要充分认识到房地产业提供的住宅既是必需品，又是私人物品，而且在空间上具有不可移动性和市场具有明显的区域性特征，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性不大，不能简单地以局部地区市场供求关系推导全国房地产整体形势。
土地供不应求的现状将难以改变
东亚经贸新闻：您怎样评价当前我国房价与住房供应之间的矛盾？
张：当前，我国房地产市场发展正处在是非旋涡之中，而且已经走到了这样一个充满矛盾的转折关口。
如何选择好一个新的突破口，让中国房地产业升级到一个更高层次上成长，用理性的投资来影响和平衡非理性的投资行为，通过发展增量来逐渐化解存量中的泡沫成分，并在保持房价与经济增长及城市化相匹配的平衡上升势头的同时，确实保障低收入家庭的基本住宅需求，这不仅是近期较为理想和现实的目标，也是历史对我们提出的一个必然要求。
从国际经验看，当人均GDP处于1000至8000美元时，是房地产业高速发展期。2004年中国人均GDP为1270美元，距离8000美元的目标，还有十多年的时间。
就我国房地产的中长期走势趋向看，如果土地供应尚未有较大突破，需求增长快于供给增长的总趋势将不会改变。城市化初期造成的人多地少局面、供求关系决定房价的长期走势，这是中外客观规律。
特别是中国正处于城市化快速发展的阶段，无论是从新增人口角度还是从城镇居民提高人均居住面积的角度看，未来几年内我国新增住宅面积的规模将非常之大。
尽管短期内房地产因“局部过热”需要进行适度调整，以至出现“区域性跌价”的可能，但由于这种“泡沫”的顶峰已经掠去，长线发展上升的空间依然存在。
因此，要站在科学发展观、统筹经济与社会发展、满足人民日益增长的住房需要的高度，正确处理防止固定资产投资增长过热与保证房地产市场正常供给的关系，正确处理遏制投机性购房与保护居民合理住房需求的关系。
尤其应注意的是，采取一些局部性、针对性的风险防范和抑制措施，应以不对整个行业和消费者特别是中低收入群体的实际利益造成损害为尺度，并借助于经济的、法律的和必要的行政等多种政策和手段，“多管齐下”，形成合力，确保房地产业持续稳定健康发展。
尤其应注意防止由于“急刹车”、“一刀切”和“单打一”，导致矫枉过正，这样不但无助于平滑房地产业投资的周期性波动，弄不好反而会使房地产供求关系过大波动或在短暂大起之后迅速大落，进而使经济陷入衰退期。
这就从另一个侧面提示掌控国家政策的相关部门，在出台新的调控房地产市场政策措施时，应尽量对不同地区采取“有保有压”、“有松有紧”、“有促有抑”的区别化管理、差异性调控技巧，真正做到把调控房地产与搞活经济、把抑制房地产投资的非理性增长与为房地产业的持续健康成长构造有利的市场环境有机地结合起来。
房地产业发展取决于经济发展
东亚经贸新闻：我国的经济发展与房地产业发展之间具有怎样的关系和特点？
张：改革开放以来，我国经济已经经历了四次增长景气循环(与此对应也进行了四次宏观调控)，目前正处于第五次循环周期。其中，前三次景气循环是在1978年底到1991年的这段时空，平均循环长度为50个月左右(4年多)，平均扩张期是20个月，平均收缩期是30个月。
这期间，国家对经济的调控方式主要以直接调控为主，尽管计划与市场调节并用，但多采取的是行政手段。从1991年中旬到1998年底，实际进入了第四次景气循环，循环的长度为88个月(7年多)，扩张期为40个月，收缩期为48个月。
此时国家对经济的调控方式开始向市场机制转换，从而使前三次带有较强计划经济色彩的古典型经济周期逐渐转为商业化和市场型经济周期，而且第四次比前三次循环周期延长38个月，拉长了0.76倍，其中扩张期几乎延长1倍时间。料第五次经济循环周期可能会在9年至10年的较长时间(第五次宏观调控的时间也会持续3年左右)。
我国房地产业的运行周期及其波动演化，与经济景气循环具有一定的拟合性非偶合性。从时空横断面上看，中国的房地产业，无论是房投(资)，还是房价，尽管不同区域间的落差很大，但从历史趋势的角度透视，则主要表现为由计划调控向市场化过渡和由低到高一路快速拉升的势态。这可以从中国房地产业经历的多次市场化确认的转折过程中得到验证。
第一次是房屋产权私有雏形的市场化确认阶段，大致时间和1991年到1998年第四次经济循环周期相吻合。即从政府、企业单位、居民个人三方承担房屋价格的“三三制”试点起步，到逐步推开住房制度改革，沿循的主要脉络就是住房的货币化替代实物配给，并通过价格补贴，以象征性的低价将原先单位职工租用的公房出售给个人，从而使房屋作为职工社会福利的传统性质走向终结，房屋产权私有性的确认奠定了中国房地产市场化的基调。
第二次是房地产投资与房产价格的市场化确认阶段，时间几乎就在第五次经济循环的前半个周期。
即房产开始走上市场化交易，从根本上破除传统的住房分配制度，实现通过市场化的方式对房地产投资和房产价格进行再次确认的过程。基本脉络是从宪法修正案确认城市土地有偿流转、土地资源价值在城市经营中得以确认，市场之手日益成为房屋配置的主导力量，房价走势开始由市场供求关系支配，而土地资源的有偿使用、城市化进程、需求结构升级、信贷的便利安排等，使得城市人口对自有产权住宅的追求热度充分释放，从总体上激活了房地产市场。
第三次是中国房地产国际性的市场化确认阶段。从时空阶段上来看，应该是第五次经济景气循环的后半个周期这段时间。
就是当下中国已成为世界经济一个开放的平台，成为国内外资金的汇集之地，特别是中国正成为国际资本的目标市场，房地产业为中外各路过剩资本同时提供着入口和出口，房地产兼有消费功能和投资功能以及租金随通胀一起上涨的特征，使各路资金蜂拥至房地产市场，房地产一枝独秀，魅力四射。此时房地产市场不过是市场规律的真实写照而已。
东部地区房地产投资占7成
东亚经贸新闻：我国各个地区的房地产市场发展具有什么特点？
张：和我国区域经济发展的非均衡性相似的是，房地产的三次市场化确认在不同地区间推进的脚步也同样并非一致。
上海和江浙等周边城市房价比别的地方高出许多，就是因为该地区房地产的市场化程度已经进入到第三个层次，这个区域整体经济也已开始渗透到第五次经济景气循环周期的末端，所以经济增长最为活跃，大量的概念堆积于此，吸引了国内外投资者纷纷投入该地区房地产。
据国家发改委的统计，2004年进入中国境内的国际热钱不少于1000亿美元，达外汇储备的15%，有人猜测，在房地产最热的上海楼市销售总额2000亿元人民币中，有一半是来自境外，约合120亿美元。
而中西部地区由于整体经济刚刚完成第四次循环周期，或正处于第四循环周期驶向第五周期的过渡阶段，与此对应的是房地产市场化程度尚未进入第三个层面上，此时一部分中部和绝大部分西部地区的房地产不仅没有泡沫和过热，反倒是发展不足不够。
如2004年东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为69.53%、15.38%和15.09%；其中东、西部地区房地产投资增长率分别为27.9%和20.6%，东部比西部高7.3个百分点，而且东部增长率比1998年高出138.46%，同期西部则下降了51.19%。
中部除省会和中心城市外，绝大多数二、三级城市和西部地区一样，也出现了下降。东部地区房地产业不仅基数大，而且投资增长快，西部地区本来就基数小，且又大幅下降，说明地区之间不仅经济景气循环周期不在一个档位上，房地产景气度和市场化程度以及发展速度、规模等也同样不在一个层面上。以吉林省为例，据国家统计局4月份的最新统计数据显示，吉林省房地产开发规模在全国排名第30位，房价、地价均低于全国平均水平，目前尚未有泡沫显现。拿省会长春市来说，长春市的房屋平均价格在全部37个大城市中的排名居第34位，人均可支配收入排名第28位，基本是协调的。在前一段东部省市房产价格一片“涨”声中，吉林省房地产价格并未出现暴涨，基本呈稳中有升、增速缓慢趋势。
如长春市新建商品房成交均价达2419元/平方米，私房成交价为1389.8元/平方米。其中新建住宅成交价均为2041元/平方米，与上年同期比仅增长6.09%。
这就从另一个侧面提示掌控国家政策的相关部门，在出台新的调控房地产市场政策措施时，应尽量对不同地区采取“有保有压”、“有松有紧”、“有促有抑”的区别化管理、差异性调控措施，真正做到把调控房地产与搞活经济、把抑制房地产投资的非理性增长与为房地产业的持续健康成长构造有利的市场环境有机地结合起来。
房地产投资仍有升值空间
东亚经贸新闻：由于金融投资存在着很高的风险性，而我国部分地区房地产又存在过热的现象，这种情况下，如何看待房地产投资？
张：房地产发展是市场经济发展中必然出现的一种产业形态，特别是中国正处于住房消费的快速增长和房地产整体上刚刚进入市场化阶段，虽然房地产投资在新增投资中的比重较大，但在其整个国民经济中的位置则处于初始上升阶段，初始阶段有些不适应引致局部过热在所难免。
从国际金融市场大调整的背景看。随着经济的发展，人们的货币收入越来越多，迫切需要收益可靠的投资渠道。尽管传统金融市场货币资产的种类日益丰富，特别是金融衍生工具不断推陈出新，货币资产日益膨胀，最终过剩导致人类进入货币资产蒸发期，但传统金融市场却缺少货币资产的蒸发渠道。
以安然事件为标志，虚拟资产的投资风险使得人们对股票的幻想已经破灭(近期世界性股市重挫开始坚定了投资者远离股市的信念，中国股市更是如此)，对其他有价证券的收益也不看好，人们握着手中的货币不知往哪里下手，就连一些基金公司、保险公司、投资信托公司和私人投资者等也纷纷撤离金融市场，转而寻求不动产等更为理想的投资领域。
从土地资源的稀缺和房地产所具有的投资潜质看。马克思曾指出：劳动是财富(价值)之父，土地是财富(价值)之母。由于土地在全球范围都是一种不可再生的稀缺资源，而且随着产业调整的震荡，城市化和工业化不断放快脚步，使人们看到了地产业具有天然和长期利好的巨大投资潜能。
特别是1990年代IT泡沫破灭并走向萧条，资金不敢轻易贸然进入所谓的高新技术产业，金融市场不断爆出的众多企业丑闻更令投资者望而却步。再加上前些年全球经济不景气，产业周期处于低谷，不是投资实业的最佳时机，金融市场和产业领域均不能给过剩的资金提供出路，投资者手握大量资金迷失了方向。
在这种情形下，房地产成为硬通货受到投资者的青睐，众多机构和投资者都把资金砸向房地产，从而点燃了房地产火焰。
中国房地产业也存在类似的景象。经过20多年的发展，居民的收入水平大幅提高，人们迫切需要安全的投资渠道。但与此同时，中国股市落后、不规范，上市公司“圈钱”恶习不改，风险一时还远大于世界成熟股市，使投资者避之不及。
中国的产业正处于调整期，经济转型、区域结构调整、产业提升、企业改制和资产重组更增添了投资的不确定性。
因此，中国目前正处于千年一遇的经济起飞这样一个阶段，而且比发达国家和新兴工业化国家所经历过的经济起飞阶段影响更为深刻，即在社会、经济、文化、政治等诸多领域将产生重大变化。涉及到房地产领域，在经济起飞阶段，购房观念、购房欲望甚至对房屋的装饰、小区的景观设计等都提出了全新的要求。
-人物简介
张兴波，男，1957年出生，硕士研究生学历，高级会计师职称，吉林省会计专业高级职务评审委员会委员，先后任吉林省财政厅商贸财务处副处长、经济建设财务处处长。
现任吉林省信托投资有限责任公司党委书记、董事长兼总经理，吉林省财政学会常务理事、吉林省珠算协会副会长，省八次党代会代表、省十届人大代表。
(东亚记者 朱柏润 文)
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