铜锣湾情变风波：成都商业地产困局难解

　　党鹏

　　铜锣湾和成都熊猫万国商城这一对刚牵手不到两个月的“情侣”突然之间发生了一场“情变”：铜锣湾另结新欢。虽然这一场“情变”风波很快在双方的协调下平息下来，但是“变心”的铜锣湾却从此“脚踩两只船”在成都同时招商，其中曲折耐人寻味。

　　经受了国家房产新政调控之后，在商业地产空置率不断增高的成都，为盘活商业地产正在掀起一场激烈的主力店争夺战。而这一点，在成都蜂拥而出的MALL世界更显得尤为突出。招商难、空置率高、租金下跌已经成为成都商业地产发展的掣肘。

　　招商难题

　　总建筑面积60万平方米，号称西部第一MALL的熊猫城一直在为招商做努力。此前，熊猫城曾宣布和泰国易初莲花、诺玛特等达成协议，并因为业态不同向沃尔玛说“NO”！但是现在，易初莲花已经落户成都城西的汇龙湾，而诺玛特已经消亡，只留下铜锣湾作为熊猫城的主力店。为此，熊猫城在5月底还召开了一个专题的商业地产节，准备打包招商，但是结果却不令人满意。

　　但招商难并不只是困扰熊猫城一家的难题。位于城南的戛纳印象从销售初期开始就一直竭力想做好招商工作，并试图引进峨眉影院，无奈因为种种原因阻碍，导致其招商现状不甚满意。而有的商业地产以家居、餐饮等为主力店，也是很难启动整体招商。

　　房地产专家、西南财经大学党委副书记杨继瑞表示，他在国外看到的MALL面积一般在6～8万平方米，但是在成都近两年涌现出来的MALL动辄就是几十万平方米，仅熊猫城和世纪城两个MALL面积就分别达到60万平方米。而MALL是在汽车普及和住房郊区化的时代背景下出现的，但在中国西部以如此密集的区域出现，带来的必然是恶性竞争。

　　困局难解

　　目前，成都商业地产项目由于高空置率纷纷将“宝”压在了以商业巨头为代表的主力店上。北京西单、德国欧倍德进驻金沙国际商城，从而形成成都西部片区的“第四商圈”；新城市广场也因强推李嘉诚旗下的超市吸引了不少投资者的眼球，汇龙湾更以易初莲花作为主力店来带动项目的销售。因此，“主力店＋地产开发”似乎成为目前最好的双赢模式。

　　但并不是所有的地产项目都有如此好的运气。据成都世纪城所在地高新区管委会负责人介绍，能够使铜锣湾项目最终落户世纪城，高新区领导与铜锣湾董事长陈智谈判了3年。而且该区域属于成都新城市中心，政府给予了大力的支持。因此，成都商业地产已经完全成为了“买方市场”。

　　四川中原物业顾问公司一份调查报告显示，今年成都有19个大型商业项目将呈现。其中商业项目经营面积最小的为1.6万平方米，最大达14.16万平方米，投入使用的商业地产项目总营业面积将近100万平方米，而这其中仅有不到10%的面积完成招商。加上2004年空置的54.92万平方米商业地产需要消化，因此，招商已经成为开发商迫在眉睫的问题。

　　因此，业界人士预测主力店的争夺战还将继续加剧。有人士称，成都商业地产招商挖墙脚、压低租金甚至零租金的现象并不鲜见，因此，“煮熟的鸭子飞了”也不足为怪。

　　该人士指出，这场风波使开发商更加认识到困局中的成都商业地产应该如何突围，不能再一边狂建，一边赔本赚吆喝。对此，成都市政府也放慢了商业用地的拍卖节奏。此前公布的市中心多块商业用地也一再推迟拍卖时间，以期对当前的高空置率有所调节。

　　就此，中国商业地产联盟秘书长王永言此前在成都接受记者采访时提出批评说，商业地产开发商为争夺商业巨头成为主力店，以零租金或很少的租金达成协议，甚至演双簧已经成为商业地产发展的新疾，这不仅损害中小业主利益，更不利于商业地产的长远发展。

　　新闻背景

　　铜锣湾与熊猫城“情变”风波

　　在今年4月下旬，记者参加了铜锣湾进驻熊猫城的签字仪式。当时铜锣湾集团、成都熊猫城及成都英凯实业约定投资10亿人民币，打造“熊猫城铜锣湾广场”，并宣布今年10月1日正式开业。铜锣湾董事长陈智和熊猫城董事长陈宇光愉快地表示，这是“强强联合”。

　　但在6月4日，记者从有关渠道获悉，铜锣湾可能退出熊猫城，并在近期落户成都城南新城市中心世纪城，而这是铜锣湾此前并没有宣布的计划。就在求证过程中，一则铜锣湾退出与熊猫城合作落户世纪城的消息就在7日被曝出来。

　　就此，铜锣湾集团董事长助理肖玉杰表示，香港方面与熊猫城就推进这个项目的合作谈了好几年，但这个项目从一开始就反反复复，进展不是很顺畅。此外，双方在理念上存在巨大差异，铜锣湾的想法是整个卖场整体开业，以形成整体的MALL形态，但开发商的想法却是只要成熟一个卖场，或是一个商业主题区，就让其单独开业。

　　但随后在7日晚上，熊猫城就紧急约见本报记者，在熊猫城铜锣湾广场的策划营运办公点，从厦门紧急赶过来的陈智和陈宇光向记者表示，双方并没有放弃合作。陈智强调，项目合作并没有任何变动；项目招商进展的也很顺利，最晚在11月中旬开业；双方合作没有观念上的不同，依然是打造先期装修完成的商业主题区。

　　就此，这场“情变”风波算是平息了下来。很快记者就接到有关方面邀请，参加了6月8日早上铜锣湾与世纪城签订入驻协议仪式。陈智代表铜锣湾集团和世纪城开发商成都会展中心董事长邓洪签字，并宣布对世纪城60万平方米的商业片区进行整体招商。

　　有知情人向记者透露，铜锣湾在成都能够“脚踩两只船”同时招商，是有着很深的策划痕迹的——如果没有策划，熊猫城不会接受现在两个铜锣湾同步招商的计划。而铜锣湾急着现在操控这一计划，主要是为了7月下旬在成都世纪城召开的第二届泛珠三角论坛上能够以主角身份招商。