揭开地产业皇帝的新衣

　　金碚

　　编者按：当前，在有关房地产“泡沫”和住房价格问题的讨论中充满了概念混乱，一些对策建议也不得要领。不少房地产问题“专家”，在概念上把居住问题和购房问题混为一谈；把消费、储蓄、投资行为混为一谈；把住房的消费价格和储蓄——投资的资产价格混为一谈；以至于把房屋价格和解决中低收入家庭的居住问题混为一谈。一些媒体关于住房价格 的讨论就像是在上演一幕现代版的《皇帝的新衣》，许多人并没有说出实话，宣传形象和利益行为各不相关。可以说，房地产话语市场的“泡沫”可能比房地产市场本身的“泡沫”还要令人担心。

　　作为一个深具社会责任感的经济学者，中国社会科学院工业经济研究所副所长、博士生导师、中国经营报社社长金碚先生撰写的这篇报告，以严谨的经济学语言澄清了“关于住房供求和价格方面的几个问题”，从经济学的角度深刻地剖析了中国的房地产市场，从而提出最准确的政策建议。敬请关注。

　　什么是居住住房和住房价格？

　　如果谈论住房价格，首先要明确，我们要解决的究竟是居住问题还是住房买卖问题？作为生存的需要和基本权利，人们需有居住之所，住房是居住的物质条件，但住房产品的功能不仅仅是满足居住者的当前消费需求。从市场经济的性质来说，只有租房自住才是纯粹的消费行为，而购房则是储蓄——投资行为(这就如同买100斤米自食是消费行为，而买10000斤米就是储蓄——投资行为了)。更严格地说，在全部购房款中，只有相当于现期房租的影子价格的那部分支出才是消费，其余购房款则体现的是储蓄——投资行为。

　　例如，购买一套100万元的住房，如果这套住房的年租金是5万元，那么，在这100万元的房款中5%(5万元)是消费支出，95%(95万元)是为了将来的消费而进行的储蓄——投资。如果买房只是为了现在和将来自己居住，这95%的房款就是纯粹的储蓄行为；而如果期望未来房屋涨价或出租而获益，就是将储蓄转化为投资行为，预期投资收益就是未来的房屋租金和级差地租或者其资产增值形态。

　　产生级差地租的主要原因不是住房所有者自己的行为，而是其他人(包括政府)的行为。例如，在住房附近修了路、发展了交通设施、改善了环境、偏僻的地方成为繁华地带等都会导致级差地租提高。实际上，只要经济增长，房价(实际上是房地产的“经济租”)就会搭车上升，水涨船高是房地产价格的长期动态规律。所以，对房屋投资(购房)就是对经济增长的投资，期望分享经济增长的利益。

　　特别值得一提的是，中国将会有长期强劲的预期经济增长，而中国各城市的预期经济增长更快。对预期经济增长进行投资会在很大程度上表现为房地产投资，这也是许多资金包括海外资金有可能大量进入中国房地产领域的根本原因之一。

　　从以上讨论中我们可以看到，住房有双重价格：房屋交易价格和租金价格。作为消费资料，住房的价格是其租金(为了当期消费的支出；实际上即使是住自己的房子也是有“租金”机会成本的)；作为储蓄——投资行为的表现才是购房价格(不是为了当期消费而是为了未来的消费)。贷款购房也是储蓄——投资行为(而不是像一些人所说的那样是“花未来的钱满足今天的消费”)，只不过是借了别人的储蓄资金来进行投资，在本质上也是实现了储蓄向投资的转化。

　　中国人的购房偏好和政府的作为

　　中国人的储蓄——投资倾向是全世界最高的，而且现在又没有其他更好的个人投资渠道。个人进行住房投资所需要的专业知识相对不高，房子可以看得见、摸得着，最符合中国人注重实惠和“眼见为实”的心理倾向。所以，大量个人储蓄——投资资金进入房地产市场是中国太平盛世的一种难以抗拒的经济——文化现象。

　　正因为这样，我国的私有房政策仅仅实行了短短十几年，现在的私有房率已经大大高于许多发达国家。可以类比的是：中国的固定资产投资增长率也是非常高的，2004年固定资产投资比上年增长25.8%。个人购房实际上也就是家庭的“固定资产”投资，表现出比较高的增长率是当前中国经济的一个客观趋势。

　　与此相关的一个现象就是，我国一些城市特别是大城市，房价高企，但住房的租金却并不很高。有的城市的租金／房价之比已经低到似乎住房已经完全没有投资价值但仍然热销。这也表明，我国居民总体上对于住房的储蓄倾向和投资愿望偏高，而消费倾向偏低。何况还有大量的可租房屋没有进入市场，一旦进入将进一步抑制住房租金水平。

　　较高的房价是经济繁荣(可以是真实繁荣也可能是虚假繁荣)的表现。实际上，无论是政府、银行、开发商、建筑商、供应商、私有房者、已贷款购房者，以及“炒房”人，都希望房价一直上涨而不要下跌。他们如果反对房地产市场“泡沫”，原因也并不是怕它现在涨而是担心它将来跌。尚未购房而准备购房的人当然希望房价低些，但他们一旦购了房，即使是贷款购了房，也立刻变为希望房价涨起来。换句话说，准备买房的人也总是希望购买预期“会涨价的房子”而不会购买预期会跌价的房子。所以从动态看，几乎所有的购房者都是住房预期涨价的支持者。根本的原因就是购房是储蓄——投资行为，而不是单纯的消费行为。

　　地方政府其实有一百种方式可以把房价降下来，但没有哪个政府真的会那样做。因为，政府因房价下跌而承受的压力，远远高于因房价上涨而承受的压力。尽管房价过高可能会受到舆论压力和宏观经济风险的压力，但房价如果长期低迷就不仅仅是舆论压力，而且有更现实的利益压力了。从这一意义上说，政府即使真的想把房价降下来，它也是面对着被房价上涨所“劫持”的成千上万的“人质”而左右为难。如果能实现“稳中有升”，恐怕就是最理想的了。

　　房价和解决低收入家庭居住问题是什么关系？

　　解决中低收入家庭的居住问题是政府的责任。但是必须明确，房价与解决中低收入家庭居住问题关系的实质。无论是否有消费需求，只有具有储蓄——投资动机的家庭才购房，关注房价；而以消费动机为主的家庭主要的行为表现是租房，更关切的应是租金价格。所以，政府如果是考虑解决中低收入家庭的居住问题，那么，重点应关注的是租金价格，其次才是房价。中低收入家庭如果能够以较低的价格方便地租到住房，实际上也就可以产生抑制房价的作用。

　　但是，现在由于对住房关系的认识不清，导致了各种矛盾和混乱的社会心理暗示。例如：1.老百姓受到的暗示是：住房要全面私有化，要居住就只能买房。这就把几乎所有的家庭都赶到购房市场。把本来只具有消费需求的家庭也推向住房的储蓄——投资领域。所以，购房大军浩浩荡荡，而租房者如陷社会边缘，在自有房者面前充满自卑，心情忐忑，也不得不加入购房者行列。如果解决居住消费问题只有买房一条路，亿万家庭形成了巨大的购房需求(即使仅仅是心理倾向)，房价岂能不高？

　　2.老百姓得到的另一个暗示是：政府可以和应该提供“经济适用房”来解决低收入家庭的居住问题。但购买经济适用房仍然是储蓄行为，储蓄转化为投资仍然可以获得投资利润。一方面是很高的商品房价格；另一方面是被政策压低价格的经济适用房供应。潜在的级差利益巨大。所以，经济适用房政策总是刺激投资(购房)资金的进入，甚至是违规迂回进入，由此所产生的投资需求几乎是无限的。

　　3.买房当然与收入水平有关，但与储蓄倾向的关系更大。中国人的储蓄倾向本来就是全世界最高的，现行政策实际上又是在暗示人们多多进行“居住储蓄”(买房)，而不主要是满足居住消费(租房)。这种政策暗示非常符合中国人的传统偏好，所以，我国的住房私有化改革进行得出人意料的顺利，几乎没有遇到像企业改革、医疗改革等其他改革那样的困难和阻力。其市场表现就是：房价越来越高，而租房市场的建设和规范远远滞后。“买房，买房！一辈子的目标就是买地买房！”中国人的传统，老百姓的心愿，左邻右舍的攀比，政府为之加油。房市如何不热？人们预期：除非金融体系崩溃，房地产价格长期将一路上扬。

　　4.现在媒体宣传所形成的舆论似乎是：一方面说要支持和鼓励个人买房，让居者有其屋；另一方面说要抑制房地产投资过热，严格土地供应；同时又说希望房屋市场价格低一些，但许多措施的意图又是试图用提高成本——价格的方式来抑制需求。殊不知这些宣传的经济含义是相互矛盾的：增加需求减少供应，怎么能降低价格？而且，如前所述，支持和鼓励个人买房解决居住问题(即使是中低收入家庭的购房)，本身也要求形成房价上涨的预期。而试图用提高成本——价格的方式来抑制需求，则更是同压低房价满足中低收入家庭住房需求的宣传目标直接矛盾。

　　实际上，各级地方政府所做的大多数的事情都是推动房地产真实价格上升的，例如，修路建桥、发展公共交通、维护社会治安、绿化美化环境、引进人才和资金、土地和城市规划等等，其实际经济效应显然都是推动房价上涨。

　　所以，决不能把房价问题与解决中低收入家庭居住问题混淆起来。因为，住房价格上涨的意义不同于一般消费品价格，其上涨的经济学实质不仅仅是房屋交易价格的提高，而且是私有房产的升值。所以，对于房价，不仅关系到是否“买得起”，而且关系到是否“能升值”。

　　如何看待住房的真实价格名义价格和“价格指数”？

　　当前，一些城市住房价格的上涨既有真实价格提高的因素，也有名义价格上涨的因素。房屋真实价格的上涨取决于土地供应和价格、建房的成本、周边环境的改善、税费成本、实际需求等因素；而名义价格的上涨取决于货币金融政策(包括汇率政策)、社会心理预期、从众投资(投机)行为等因素。如果我们的政策不能区别住房的真实价格和名义价格，就很难取得预期的效果。

　　其实，最简单不过的市场原理是：在需求旺盛(或者具有一定需求刚性)的条件下，一切限制供给或者提高成本(包括增加税费)的措施都会推高真实价格；只有增加供给或者降低成本才能降低价格。而如果试图用推高真实价格的手段(例如直接或间接增加成本、限制供应等)来抑制名义价格，则依赖于非常特殊的市场供求条件和社会心理预期，其持续性效果是很不确定的。

　　特别需要指出的是，与其他产品不同，房地产是严格的地方性产品，房地产市场只有地方市场，没有现实的“全国市场”。“全国房地产市场”不过是一个概念性市场，在产业分析中不是可定义(界定)的。因此，用一些城市中的某些房地产的销售价格变动来推断全国房地产的“价格指数”，以为那就是全国房地产的“价格水平”，其实并没有什么实际意义，最多不过能提供一些虚幻的分析印象。

　　世界上确实发生过房地产价格的严重“泡沫”现象，我国在上世纪90年代也发生过，但几乎从来就没有哪个国家会发生全国的房地产“泡沫”现象，而只会有地方性(通常是在少数一些中心城市)的房地产“泡沫”现象。当前，我国一些城市的住房价格上涨过快，有可能影响这些地区的经济稳定，但笼统地谈论全国的房地产价格水平其实很难判断是过高还是过低。实际上，全国的房地产价格水平也不可能大起大落(试想要有多大的资金量和投资意愿才能把中国各地区所有的住房销售价格都“炒”得大幅度上涨？)。总之，刺激房地产价格也好，控制房地产价格也好，都是地区性(而且通常是城市经济)的政策调节和市场秩序问题。

　　对于居民住房政府应该做什么？

　　政府解决中低收入家庭居住(消费)问题的最直接手段是：调控住房租赁价格，增加出租住房的供应量，包括直接提供廉租公房。只要有一个活跃的出租住房的市场，政府又能有效调控租金水平，一般住房的交易价格就不会成为突出的问题。因为如果要满足住房消费，居民可以在买房和租房之间进行选择。即使房地产市场出现“泡沫”，也不会直接影响居民的居住消费。

　　政府建经济适用房和提供廉租公房(或者鼓励企业提供廉租房)，实际上都是补贴行为(以优惠利率提供购房贷款也是一种补贴)。但是，两者的经济性质是有区别的。廉价租房，是对居住消费的补贴，最容易操作，也比较容易做到公平，即真正补贴到低收入并且确实有现期居住需求的家庭。而建经济适用房，则是对储蓄——投资行为的补贴。操作过程中要解决两个比较困难的问题：第一，补贴的合理性，例如，“低收入”是一个动态现象，如果低收入家庭购房一年后成为高收入家庭，怎么办？又如，如果连经济适用房也买不起的家庭是否就失去了享受补贴的权利？如何防止高收入者利用低收入家庭的名义套购经济适用房？第二，房屋是长期耐用品，如何防止经济适用房发生蹿货转售现象？也就是说，经济适用房上市交易(导致价格双轨现象)的管理问题是相当复杂的，如果缺乏严格有效的管理，补贴就会变为不当牟利，甚至导致腐败。所以，与建经济适用房相比，提供廉租房更容易做到补贴合理到位。

　　总之，对于个人住房问题，政府的主要责任是：第一，对家庭住房消费行为：政府有责任保证低收入家庭有房可住，至少能够租得起房，或者直接提供廉租公房。第二，对于家庭住房储蓄行为：政府有责任支持实现家庭私有财产的保值，也就是要稳定房价。因为房产是一般家庭最大的私有财产，也是惟一重要的可以保值升值的实物资产。而且，家庭住房储蓄行为还可以解决未来的住房消费问题。第三，对于家庭的住房投资行为：政府要支持投资者获得合理的盈利，包括改善基础设施，优化美化环境，支持房地产价格的长期合理增长。而且，支持家庭住房投资，也是增加未来住房供应的途径(当期的投资需求可以增加未来的供应)。

　　而对于短期投机的“炒房”者，并不反对他们合法获利，但要规范其行为，防止其扰乱市场，避免引起一些地区房价暴涨暴跌，损害一般家庭的住房消费、储蓄和投资利益。对于操纵房市，甚至非法牟利的行为，则必须严厉禁止和处罚。