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杨贵德
今年以来，国家连续出台对房地产的宏观调控政策，特别是5月11日，七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见》的通知，均对全国地产开发及房价起到了良好的调控作用。笔者认为，由于全国各地区经济结构及地产的环境不同，因此，国家政策所产生的影响及效果亦不同。
任何事物都具有两面性——积极与消极。国家政策对全国各地区而言，所产生的作用及效果均不同，主要还需看今年以前各地区楼市运作的资本如何构成。如果区域房地产市场中游资或其它闲散资金量大，会造成区域楼价上涨速度过快，楼价恐会有些虚高，价格也可能会背离其价值。
珠三角地区的地产市场是全国最早期形成的市场业态，各投资开发商的主体及资金来源已呈多元化，市场经营及营销理念日趋成熟，风险控制意识及能力均强。笔者认为，当某一市场实现完全竞争和市场发展成熟后，该市场投机的成份将会大大降低，投资人将更加看重风险控制和合理的投资收益回报，资本的流动将更加有序，楼市的经营过程亦将趋于规范。
因此，对国家出台房地产宏观调控政策，笔者认为对东莞地产的影响有以下几个方面：
一、政策产生的消费及投资观望。首先对自住型消费者而言，政策是稳定楼市的利好，消费者产生房价会降的预期，是正常的心理期望。但要分析东莞楼市以前是否存在泡沫，笔者认为，东莞楼市不仅不存在泡沫，且价值被低估了。在珠三角经济圈中，深圳、广州楼价均远高于东莞，东莞是楼市凹地。随着土地资源的稀缺，东莞的凹地效应一定会凸显，各种投资资金一定会流入凹地，远期楼价应稳步上涨才是；其二，针对投资人而言，银行加息及七部委“二年转售，加收全额营业税”等政策，虽增加了投资成本及延长了投资周期，但当投资房产年收益大于6%时，在目前社会闲散资金仍无较好投资渠道时，该投资仍属优质投资，若东莞楼市后期有较好升值，投资人的收益也会有较好的保障。所以，对政策的理解和消化需要时间，短期内市场存在观望心态也不足为奇了。
二、宏观调控政策的出台对开发商的门槛有了相对提高。政策要求发展商有较充盈的自有资金或较强的其它手段融资能力。如此一来，实际上就实现了优胜劣汰，促使市场竞争规范化、有序化。这对有实力的发展商而言无异于提供了一次胜出的机会，也对未来东莞房地产市场创造了健康环境。发展商调整战略，整合资源成为必然。
三、本次国家宏调政策的出台是中国经济的大宏观调控。表面上是针对房地产业出台的调控政策，客观上亦是对金融改革及人民币升值、关贸协定的应变铺垫，如果以后几年内中国经济能保持在8%以上的增长率，对中国房地产市场是个大利好，东莞房地产市场更不例外。
我们如何将不利转化为有利，做到主动积极应变，按市场规律经营，繁荣东莞经济才是当务之急。这也是政府与各发展商关注的重点。我们不妨将国家本次宏观调控政策的出台，看作是对房地产业后市的利好。
(作者系东莞市华凯豪庭开发建造有限公司总经理)
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