光谷地产孵化硅谷

　　撬动武汉地产的“金三角”

　　武汉三镇割据一方也造成了武汉楼市的黄金三角——武昌依托高科技崛起的光谷地产、汉口以商为重的王家墩CBD、汉阳全新改造建设的武汉新区，这三大核心区域互动发展，最终将成为武汉地产发展的助推器。　

　　本报记者 曹薇薇　武汉报道

　　在“三区五片”的武汉楼市格局中，光谷楼市尤其耀眼。短短几年内，从华中科技大学门口开始，到二环线与江夏大道交叉口，在关山一路5公里左右的路段上，吸引了长城建设、深圳万科等知名开发商进驻，出现了光谷坐标城、万科城市花园等10多个开发面积均超过20万平方米的大盘，成为武汉市最密集的大规模高品质住宅区。中国光谷成为武汉房产的新坐标。

　　气势如虹 人才与盘口并重

　　从浙江来光谷发展的卧龙房地产公司总经理张坚在开盘之前做过一个统计，就在其项目“剑桥春天”周边3公里内聚集着大小楼盘30多个。而4年前光谷的奠基者恐怕远没有想到，今天乃至以后的光谷不仅仅是高科技的园区，还成为地产商角逐的舞台。

　　作为武汉经济发展极的定位信息高科技基地，要想吸引人才、留住人才，除了必须的特殊政策，还必须在发展产、学、研的同时，全方位一体化地协调发展，要建造一个能满足人的生活、工作、文化、教育、娱乐、购物、休闲等综合性城市功能需求的光谷。

　　地产商敏锐地发现了光谷的市场诉求，纷纷注资光谷。从2002年开始，在光谷地产开发的 方阵中，除了东湖高新、宏宇实业、长城建设等之外，还相继从外地赶来万科、卧龙、保利等 房地产企业。从2004年起土地市场步步紧缩，武汉三镇市区地块紧缺，房地产开发重心由城区中心开始向城郊拓展。光谷的开发势头愈烈，坐标城437亩、湖滨花园900亩、锦绣龙城1000亩，大盘云集。光谷片区开发商实力强、品牌大，万科城市花园、剑桥春天 、巴黎豪庭、蓝域国际等楼盘开发气势如虹，让人不得不对光谷刮目相看。

　　高科技的产业基地 特征决定了光谷的发展模式有别与武汉的其他片区。光谷片区项目不约而同地推崇文化氛围的 营造。保利花园“香樟树下，美好人家”和谐自然的景观文化，武汉万科城市花园推崇的美式BLOCK的生活方式，为客户营造人性化的舒适生活……光谷各个项目的规划建设、配套设施， 从大面积的园林设计，到商业步行街，到会所功能的多样化，大大提高了武汉楼盘的品质。

　　武汉万科销售总监汪能平认为，产业发展与地产开发是一个相互促进、良性循环的过程，通过产业发展带动地产建设，以地产建设加强生活配套，以生活配套吸引人才集聚，以人才集 聚进一步促进产业发展。光谷作为光电子集合产业的聚集地，优势明显，无疑是武汉楼市开发的热土。

　　台湾川扬公司的孙文凯代理光谷SBI创业街项目的营销策划，他告诉记者该项目是为吸引人才创办高科技企业，促进科技成果转化的“孵化器”。但在记者眼中，如今的光谷因自身的高科产 业优势和住宅配套需求，已经成为武汉楼市的“孵化器”，光谷地产所带来的理念和模式势必会影响整个武汉房产的发展。

　　风生水起，楼盘单价涨幅达62.22%

　　在光谷区域的带动下，从2002年起，洪山区房地产价格的涨幅就一直领跑全市。据测算， 洪山地区的楼盘均价由2000年3月份的1746.35元/平方米，涨至2004年第三季度的2832.99元/平 方米，每平方米平均上涨了1086.64元，涨幅达62.22%。上涨速度超过武汉任何一个居住片区。

　　政府交通配套设施也为光谷聚集了人气，目前光谷“四纵四横”路网已近全部建成。沿 路网骨架，水、电、气、通信、公交站点等配套设施同步成型。张坚最得意的就是“剑桥春天 ”这个光谷鲁巷转盘过来的第一个项目，北临珞瑜路，是交通便利，地位显著。“剑桥春天”今天 的售价是当初他没有想到的。在前年下半年项目立项时，卧龙公司最初根据当时武汉的房地 产市场确定的房价是1900元，到2004年“剑桥春天”开盘时，是以均价2500元推出的多层 住宅，预计到今年10月销售旺季时，二期可以卖到3000元。

　　“剑桥春天”与华中科技大学对面为邻，张坚介绍在购房者中有三分之一以上都来自华中科技大学、中南民族大学、中南财经政法大学等附近高校。随着国家政策对于高知人群的倾斜，不同形式住房补贴的发放，使得高校、科研机构、技术企业附近的楼盘旺销。光谷地区是我国非常少见的高智力密集的地区，这是武汉与其他城市相比所具备的人才优势，同时也蕴含商机，高校教师、科研院所技术人员、高新技术开发区职工是区域楼盘的绝对主力客户群。

　　据统计，作为我国的光电子产业基地，光谷范围汇集了18所全国知名高校、56个省部属科研院所，7个国家工程技术研 究中心，20多万名各类专业科技人员。按规划，该地区还将新增科技企业700多家，新增人 口10余万，居住人口超过30万。这将带动多少相关产业的启动和兴盛？恐怕一时难以算清，但房地产业无疑会成为发展最为迅速的行业之一。

　　产技竞合，光谷模式成发展趋势

　　随着市场供应量成倍增加、目标客户群重复、产品差异化微小，光谷板块的市场竞争急剧加剧，在本区域市政建设与生活配套条件逐渐完善的同时，各楼盘为制造卖点也在进行配套建设，但基本上是各自为政，重复建设比较多，很多资源无法共享，很多必要的设施没有建设。这些问题给光谷的发展提出了新的课题：“一个板块毕竟不是一个楼盘。如何联合起来健康、有序的发展，在竞争中合作，在合作中竞争？如何以多样化、差异化的产品来丰富市场，满足市场，将光谷板块的地产优势演绎得更加突出？地产大佬们该以何种的理性去迈开脚步？……”

　　4月17日，26家房地产开发企业联合签名，宣布成立中国光谷地产联盟，希望能通过联 盟，有效整合优势资源，探寻光谷新城和谐发展之路。

　　光谷地产作为武汉房地产开发最为集中的区域之一，除了品牌地产主导以外，越来越多 新开项目选择了颇具区域特色的差异化发展之路。比如卧龙计划在二期推出宜住宜租小户型公寓专门针对光谷科技人士、商务精英，或刚出校门的青年；“锦绣龙城”采用新城市主义规划 思想，定位开放式大社区，囊括大型商务中心、生态公园。对于每一个具体的开发商来说 ，与品牌地产开发商形成聚合效应相伴而生的结果之一，便是竞争的加剧。

　　发起人湖北长城建设实业公司董事长涂亿万认为，开发商的竞合是一种必然趋势，光谷联盟的成立也正是顺应了这种趋势。成立联盟首先是打造一个信息交流平台，逐渐向技术合作、融资合作乃至品牌合作方向发展，将开发企业有序组织起来，整合资源，让地产开发与城市 区域发展糅合在一起，让社区建设与城市配套和谐相融，最终形成大家共赢的平台。　　　

　　东湖高新开发区规划局袁云华局长指出，开发企业应以满足科技新城的发展需要为己任， 将房地产开发与整个片区的城市建设融合在一起，关注社区规划对城市文脉的延续，关注社区 与城市配套的和谐相融，提升整个区域经济活力和居民生活质量，形成体现在建筑、生态、人 文等方面的光谷新城文化。

　　夜晚，光谷内一幢写字楼外灯光闪闪，好似繁星闪烁。光谷模式体现了我们国家高新技术开发区经过多年运作和思考之后的一个发展趋势，以高新科技为依托，地产造城，把过去的单一的以产业为主的区域拓展成具有功能符合概念的一个科技新城。