武汉地产价值猜想

　　涨涨涨，武汉房价仍将上扬

　　楼市持续高涨攸关安居大事，加息、增加营业税……2005年，国务院先后发布了新旧“国八条”和七部委发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。5月29日，建设部又对各地做好调控房地产市场、稳定住房价格的工作，提出了6个工作时间表。

　　目前楼市跌宕起伏，能否安居？可否投资？作为华中地区的重要城市——武汉，全国唯一一个单价曾经处于2000元以下的省会城市，如今逆市反弹至单价2900元以上，同比增长9.4%~13.4%。

　　武汉的地产到底价值几何？新政下的武汉房地产市场走向如何？上涉国计，下抵民生，令人无可回避。

　　本报记者 曹薇薇 武汉报道

　　一元钱的热干面、一个方便碗，在上班路上边走边吃，许多武汉人都习惯了这样的早餐。长期以来武汉的房地产都像这碗热干面一样低调、无奇。房价全国排名偏低， 不符合其华中重镇的地位。就在大家想要探索个中原由时，一个声音出现了：“2004年武汉市商品房住宅平均价格2667.64元/平方米，同比增长13.4%。2005年第一季度商品房住宅平均价格 为2921.90元/平方米，同比增长9.4%。” 而根据武汉市房地产市场工作小组发布的《2004年房地产市场分析报告》,商服类房地产楼面地价的最高价已达到8500元/平方米。

　　这意味着武汉地产价值浮出水面抑或地产泡沫已然形成？

　　中心地价曾低至单价5千元

　　武汉房价是低出名了的。2001年武汉的商品房平均售价1958元/平方米，住宅均价仅为1730 元／平方米。在当时的全国十多个副省级城市中，武汉的房价最低，是全国唯一处于2000元／平方米以下的大城市。

　　低房价使得建房卖房的各个环节都尽可能地最省化，销售不需要什么策划，户型不需要什么经典。据武汉市建筑设计院的一个设计师回忆：“在2000年以前，武汉一个开发商给设计师开的价格是每平方米2元”，而同时在深圳每平方米都在几十元以上。“这种价格，我们根本不会用心去设计的”。

　　仅仅以“中部塌陷”来解释武汉的低房价似乎过于简单，城市经济水平不高，市民收入低，毛坯房多、住房大多集中在城郊结合部等是因素之一，但最关键的是因为武汉地价低。长期以来，武汉市实行低门槛政策， 1992年—1995年，是武汉市土地批租的高峰年，据测算，3年土地批租价平均为327元／平方米 。据《中国地产信息》统计资料反映，上海1993年毛地批租的平均价为2500元／平方米，南京 为1742元／平方米。再以中心地价作比较，上海每平方米地价为1.5万元，南京为1.25万元， 大连为1.2万元，厦门、杭州在0.8万元以上，而武汉仅0.5万元。2000年期间，划拨的土地 ，破产企业的闲置土地，以及市郊土地大量流入市场，进一步降低武汉地价，而这时其他城市 的地价仍在不断上升。受地价低的影响，武汉住宅市场上风靡的是多层住宅，地价较高的城市却流行高层住宅。

　　房价过高，大大超过市民的购买能力，不利于市民安居乐业，肯定不好，需要降低房价。但房价过低也并不是完全好。

　　当时武汉市就有专家指出房价低虽然眼下对购买者有利，但对城市提高住宅水平是一个制约。因为房价偏低，一些有实力的开发商不愿意来投资；本地开发商按照“价低质低”的原则造屋，大规模地兴建一般住宅，武汉的城市整体形象难以尽快“升格”。同时低房价也制约了住房二级市场的发展，助长了人们对住房贪大求新的恶性消费心理。长此以往，不利于土地资源和房屋资源优化配置，妨碍城市的可持续发展。

　　一时间，专家受到了众人的指责，认为他是在替开发商造势，抬高房价。为此专家不愿意在记者笔下出现姓名。事实证明，这位专家的顾虑是正确的。专家正是在为购房者能买到好的产 品而呼吁，为武汉房地产市场能出现好的产品而呼吁。

　　而1999年外地开发企业进入武汉时的第一反应都是，武汉房地产行业整体水平不高，没有精品。万科、金地等房地产企业的楼盘甫一面世，则让许多武汉市民眼前一亮：原来房子还可以这样盖。

　　随着这些外来企业的入驻，揭开了武汉房地产商业化运转的帷幕，市场化的自然竞争使得武汉的土地价格逐渐回归本位，使整个房地产商业产市场价格在攀升的同时也出现了大的波动，泡沫会否产生？

　　城市价值决定房屋价格

　　对于记者的这个疑问，有专家指出，武汉不是一个外向型城市，作为一个华中地区的中心城市，它对华中地区的其他城市向心力辐射还很弱，它的向心力更多是体现在内部，就是湖北省的二线城市。其实一个城市的房价是由城市价值决定的。通过了解全国范围内的城市发现，城市的房价与城市的价值基本上是相对应的。

　　其实上海的房价从前几年来讲还不是最高的，比不上深圳，为什么现在深圳的房价涨幅降低了呢，一个重要的背景就是深圳在目前的发展形势下其城市地位下降了，而上海却上升了。房价上涨有两个原因，一是需求本身被释放。为什么武汉这两年的房价涨得这么快？可以说武汉从99年开始，建造房子的投资成本开始上升，开发商开始知道要提高房子的品质了，老百姓也开始知道有好房子了，但是2000和2001年房价基本上都没有动，2000武汉房价的涨幅才4%点多，2001才1%点几，1%点几的概念就是说是正常波动，没有太大变化。

　　为什么99年好房子开始出现但是房价没有什么大幅上涨呢？那是因为老百姓并没有买那些好房子，他们还是习惯性的去买那些便宜的房子。但是房价变化就是在国家房改政策出台后，开始有人尝试去买这些新的商品房，所以到了2002年武汉的房价上涨是11.1%，2003年又是11.7%，2004是13%，这些变化的基数是在一系列的房改政策鼓励和引导下，使得老百姓不断的去购买高品质的商品房，需求不断形成推动，房价上涨趋势也就不断形成，这应是这几年武汉房价上涨的最根本的原因。另一个方面，这也和全国的大气候有关。

　　而据统计资料显示，2004年武汉市商品房平均售价为2858元/平方米，居全国第22位；居民家庭人均可支配收入为9564元，居第18位。由此可见，武汉房价与居民家庭人均可支配收入之间 的比值就全国范围而言相对适中，甚至偏低。而从纵向比较，2004年武汉市居民可支配收入比 2003年增加了1039.53元，增长率为12.19%，2004年住宅平均价格比2003年增加了315.22元， 同比增长13.4%。由此来看，武汉市房价上涨与居民可支配收入的增加也是基本保持同步，不属 “虚高”之列。

　　在最能迅速反应价格泡沫的二级市场方面，武汉2004年二手房住宅(不含房改出售公房)交易面积281.73万平方 米，同比增长12.2%；平均价格1582.97元／平方米，同比增长37.1%，增长速度 与2003年相比，高出了18.6个百分点。2005年第一季度二手房住宅交易面积为108.61万平方米，同比增长33.29%；平均价格为2075.2元／平方米，同比增长26 .8%。

　　二手房市场的活跃给一级市场提供了动力。

　　同时，武汉市政府相继出台了几项关于扩大经济适用房建设的措施，“今年一下增长300万平方米的经济适用住房”，再加上七部委新政对于中低档普通住宅的政策倾斜以及对消费 者的消费引导，武汉市中小户型普通商品房比重将有所上升，住宅供应结构将进一步得到优化 ，处于起步阶段的武汉房地产市场正健康发展。

　　问题随之而来，不断持续上扬的武汉房地产市场吃下一副房产新政的药，将会有哪些影响？

　　国庆前后，武汉楼市仍将上扬

　　5月16日，记者找到武汉市房产管理局市场处处长耿宏诚时，他正在为武汉市房地产市场信息网的开通而忙碌。5月18日，该网正式开通，这是继上海、杭州之后全国第三家投入实 际运用的房地产市场信息网。新开通的房地产市场信息网将对所有合同备案情况进行公布，以加大信息对等和信息透明。这也是国务院转发七部委稳定房价措施出台后，武汉市出台的第一个落实举措。

　　耿宏诚称，七部委房产新政将会对武汉的房地产交易市场带来三个方面的主要影响：影响二手房的再次转让；遏制中介公司不规范的收购行为，如囤积涨价等；新政出台，可以剔除一些人为的炒作因素，让购房人变得更理性些，从长远看武汉房价应该持续缓慢向上升。

　　而且，武汉房地产市场起步晚，基础较低，从市场宏观形势来看，虽然上涨幅度增加，但武汉房地产市场整体是平稳的。

　　中部崛起、6＋1城市经济圈等一系列利好消息，对武汉经济也有很大的促进作用。宏观预期增加了人们对武汉的信心，特别是今年年初，香港几大地产巨头相继进驻武汉，用世茂集团许荣茂的话说：他们不惜重金在江城拿地，其支撑点就是“武汉中部崛起”的战略地位。

　　金地(集团)股份有限公司武汉公司总经理严家荣认为“下一阶段武汉房地产市场仍有较大的发展空间，但上涨幅度不会很大”。

　　武汉万科房地产公司总助汪能平则表示，新政除让投资客暂时止步外，对大多自用型的武汉购房者来说，影响不会太大。上涨仍然是今后的趋势，但涨速是可以进行调控的房产新政后，温州购房团这种投机性的购房，将有所收敛，但会不会向武汉等内陆城市转移，也不得而知。房价变动也就不好准确预测。

　　一个行内通行的数据是，武汉楼市中，投资型的客户不到8%，这在万科四季花城和万科城市花园中得到印证。汪能平说，武汉楼市是刚性需求而拉动上升的，理性消费和自住消费居多，当然，在一系列的政策相继出台后，市场会出现短期的观望，相反，二手房市场可能因为次新房的交易减少而导致总量不足，老二手房的价格也许会攀升。

　　武汉宝安房地产公司副总原义孝认为，武汉对房产新政需要一个适应期和消化期，“这个时间大约也就三个月左右吧。” 他说，房产新政对武汉楼市的影响力是有限的。从3月到5月国家宏观调控的举措结果看，上海、杭州楼价几乎是两重天，而武汉房价依然我自岿然不动，稳步前行。

　　一位来自杭州的开发商也做出同样的判断。他说，至少目前市场上尚未出现弱化的迹象，只是在楼市即将进入夏天这个淡季的时候，房产新政的出台会延长淡季，加重观望氛围，但今年国庆节前后，武汉楼市仍将稳步上扬。

　　另据调查，在大多数购房者的心里：房价必涨，出手肯定没问题。在这出手者中，惮于未来房价继续高攀，勉强搭上购房班车者为数并不少。

　　从各方面反应的情况来看，随着中部的崛起，武汉空间价值将与土地价值也将走向崛起。