商业地产试错运动 持有物业模式遭遇资金链难题

　　在商业地产领域，原来习惯于打一枪换一个地方的开发商不得不开始品尝立足于永续经营的产业之痛

　　《上海国资》记者　林永廷

　　自2005年3月房地产行业遭遇调控以来,开发商们开始更多地将目光转向了商业地产， 然而，现在又有一些新问题开始困扰着他们。

　　一直以来,经济学家有一种观点认为,解决了产权问题就解决了企业的经营问题,但事实证明,仅仅明晰产权远远不够的。当上海大部分的商业地产以为凭借“持有物业”的模式探寻到了出路时，新的资金链开始崩紧。这时，一种机会又开始显山露水——和外资商业资本结合怎么样？在整个产业链条上每个环节中，开发商们通过一次次的试错运动重新寻找他们的方向。

　　房地产行业一直被垢病为专业特征最不显著的行业,是一个关系型行业。有人说,只要能拿到地,拿到钱，谁都可以做房地产。地产商们对此倒是不以为意,因为能够整合到资源本身就是一种能力。但是在商业房地产领域,专业成为开发商不得不面对的一个问题。

　　商业地产也是要拿到地，拿到钱的,只不过由于商业地产公共效应强,在拿地的时候要更注重与政府规划的配合,由于商业地产占用的资金量大且时间长,在拿钱的时候融资成本更高而已。但是最关键的是,在商业地产领域,原来习惯于打一枪换一个地方的开发商不得不开始品尝立足于永续经营的产业之痛。

　　产权并非万能钥匙

　　地产开发商们并不是一开始就自愿放弃他们的自由的,在商业地产发展的初期,由住宅开发商转型来的商业地产开发商更加习惯以做住宅的方式做商业地产,当时盛行的商业地产是产权式商铺,开发商造好商铺以后将其卖出。购买者取得商铺的完整产权,是一个自主经营、自负盈亏的实体。

　　一直以来,经济学家有一种观点认为,解决了产权问题就解决了企业的经营问题,因为产权的所有者会努力去追求自身利益的最大化,最终将导致公共利益的最大化。但是,在商业地产发展的过程中,一个事实是,仅仅明晰产权远远不能够解决问题，产权式商铺的产权始终是清晰的,但是却是割裂的,所有者的博弈并不一定都会带来均衡的结果,囚徒困境的阴影始终存在。

　　“第五大道”就是一个明证。在2003年曾经销售火爆的亚运村“第五大道”精品购物广场项目,不久后曝出部分商户停业维权的消息,其最主要因素是人气太差。“第五大道”的问题在于全部分割后发售产权,它将临街一层尽可能分割为室内小商铺,然后发售产权,而一般商业街从开街开业到进入良性循环需要十八个月左右,对于商铺所有者来说,最好的策略是前期吃力不讨好的开拓工作由别人来做,等到人气旺了,自己再加入后续经营,尤其对投资型所有者来说更是如此。正因为人人都这么想,人人观望,所以“第五大道”初期聚集人气、广告投入等溢出效应强的工作一直不能开展起来，更不能协调经营者进行统一经营，“第五大道”就此陷入困境。

　　所以说合适的、有利于资源整合的产权比明晰的产权更重要，产权式商铺面临的问题直接导致的商业地产开始进入统一产权的时代，现在，在上海大部分的商业地产项目是只租不售的，是以一种“持有物业”的模式开发的。

　　资金链难题

　　当“持有物业” 模式取得人们的认同的时候，另一个问题浮上了水面,只租不售的“持有物业”将占用开发商大量资金,由此导致的开发商资金链紧张和后续项目开展困难。这个问题怎么解决？

　　在住宅地产开发当中,滚动开发使得开发商能够用前期的销售收入支付这一期的开发费用，保证了开发商的资金周转。但是在商业地产中，“持有物业”的开发商取得的是租金收入，显然不足以保证资金周转，但是如果任由物业占用大量资金则会阻碍后续项目的开展，也将造成资源的浪费。

　　大连万达集团董事长王健林这样谈到:“做商业地产，首先要解决资金问题，要有一个长期使用的资金平台。我们万达有非常清楚的教训。我们在2002年开始做商业地产,用的房地产开发的惯性思维来考虑,银行贷款没有限制。2004年一宏观调控,‘短融长投’的毛病就凸现出来了。用的是短期的资金,做的是长投的事业。尤其国家把购物中心作为限制支持的七大行业,银行要收债,资金出现紧张。幸亏我们万达的决策部门提供比较好的意见,2004年1月10日决定寻找长期资金渠道,找到了战略投资者,拿到了几十亿,银行贷款还了,这个问题也就解决了。”

　　尽管万达集团有这样的实力可以扛下资金问题，但是高成本的、长期的占用大量资金显然对商业地产的盈利模式造成了冲击。尤其商业地产的利润就像中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路所说的那样：“商业地产的核心是商业，而商业是微利行业，超过商业利润率的地产开发和租金回报则必然存在‘泡沫’成分，是不符合市场经济规律的。”在微利条件下，找到商业地产的盈利模式，解决资金使用问题更是当务之急。

　　从这一点上说,如今的商业物业类似当年的互联网。当互联网经济陷入低谷的时候,某种合理的赢利模式成为风险投资者和运营者们梦寐以求的目标。现在,互联网的赢利模式得到极大的改善和拓宽,为其蓬勃发展注入了新鲜的血液。而商业地产仍在寻求有效而安全的赢利模式,经营式商业物业资金压力大,长远的增值犹如远水不解近渴，而产权式商业物业则如饮鸩止渴。

　　外资零售商的机遇

　　在探索商业地产盈利模式的过程中，为了保证商业设施中主力店的有效经营，加强品牌效应,进行强强合作,许多商业地产开发商选择与实力强劲的零售企业，特别是外资零售企业合作。大连万达的“订单地产”就是其中的典型。这种模式一定程度上保证了商业地产未来的现金流，而且随着国内市场对外资零售业的开放，国外的零售业巨头加速在中国的商业网点的布置,也会带来更多的商业机会。

　　从需求上讲，外资零售业的进入及其在未来几年内需求的慢慢释放将在一定程度上中和商业地产领域国家强力调控带来的痛苦。更重要的是,在中国资本市场目前比较不发达的情况下,与外资零售业的合作向我们开启的一扇可能的门,即利用外国的资本市场增加商业地产项目中资金的利用率。今年1月末，在沃尔玛的牵线之下，深圳国际信托投资有限公司和新加坡嘉德置地集团正式联姻。双方计划把开发的购物中心与商场项目打包后成立商业地产基金，到国外上市进行融资。

　　的确，也许商业地产真正的出路不是统一的产权、大产权,而是彻底的分散产权、可流动的产权,只是之前的中国的资本市场无法支持这一想法罢了。

　　当然,和外资零售业的合作也并非那么完美,比如在租金上,双方力量的不均使得中国的商业地产企业在彼此的谈判中处于劣势地位,而且经营不善时,极容易沦为外资零售业的垫脚石。另外,仅仅依靠外资主力店还是不够的,王健林说:“万达的主力店已经有16家,现在缺的是500-1000平米的次主力店。我了解在英国、美国等发达国家,有30万种商品可以选择,目前在中国,只有10万种商品。中国目前最缺的不是主力店,也不是小店铺,最缺的就是有特色经营的500-1000平方米的次主力店。”

　　房地产企业没有永续经营的思维习惯正是房地产行业向来周期振荡的重要原因,目前,商业地产正在探索长久经营的盈利模式,也许会让地产行业走出古老的循环圈子。商业与房地产都属于地域性很强的行业，不存在通用的成功模式。应该采取更广泛思路，不仅仅停留在收取租金的层面上，比如经营商业设施，赚周围地块的钱，比如租售结合等等。随着中国资本市场的进一步发展，商业地产将会发挥出更大的价值。