沪楼市调控平衡术：加大供地

　　房价上涨过快和结构不合理是现行上海楼市存在的主要问题

　　□本报特约记者 丁远

　　对于新政下的上海楼市而言，政府加大土地供应成为调控房价的另一手段。

　　6月13日，上海市房屋土地资源管理局发布公告，决定以项目招标方式出让位于嘉定区的4幅地块，土地面积共计约41万平方米。

　　这已是今年上海市第19次配套商品房项目用地招标公告。

　　《财经时报》获悉，土地供给的变化只是此轮上海楼市调控的一个集中表现。在房屋交易成本、银行贷款、打击投机等方面，上海的多个调控措施都在低调而有效地运行着。

　　双管齐下

　　房价上涨过快和结构不合理是现行上海楼市存在的主要问题。

　　楼市观察人士指出，土地仍是政府在供给层面的撒手锏，在供给和需求层面上“双管齐下”，全年上海市中低价格的商品房比例将明显增加。此前则主要在供给层面上做文章。

　　记者从上海市房地局了解到，2005 年上海市经营性土地供应计划共3000 万平方米。其中，配套商品房土地供应1000万平方米，中低价普通商品住宅建设用地供应1000万平方米，商业、办公、娱乐、综合和其他商品住宅等土地供应1000万平方米。

　　据了解，下半年将有批量中低价普通商品房集中上市。配套商品房采用定向供给，只有世博会等重大工程的被拆迁居民有权选择享受，上海市政府去年确定的价格为3500元/平方米。上海市房地局一位官员介绍，中低价商品房将采取定条件供给，具体享受条件和房屋价格尚在讨论之中。

　　与炙热的配套商品房项目用地供应数字相比，商业、办公和非普通商品住宅等用地的供给正遭遇“寒流”。公开资料显示，今年上海市房地局仅在1月、2月各推出一次、共计20幅地块75万多平方米的土地供商业、非普通商品房的开发商选择。此后至今，这类土地出让便归于沉寂。

　　由于政策效果的多面性，单纯地从供给角度调控，有时甚至会适得其反。如去年为稳定房价而仓促收紧“地根”，不料却变相地刺激需求的增长，进而引起房价的又一轮上涨。因此，今年上海政府打出楼市调控以来最为复杂的“组合拳”。

　　细节中的魔鬼

　　在“国八条”把房价提到政治高度，并与地方政府的职责挂钩之后，上海的调控措施看起来几乎是个完美的舞蹈。

　　但是，魔鬼往往隐藏在细节之中。

　　此轮上海配套商品房的供地有些由征地而来，“征地如果处理不好，就会成为一个敏感的热点问题。”上海一位知名房地产律师说。

　　他认为，征地过程中可能存在三个问题。一是征地目的的合法性问题。二是补偿如何做到公平。三是征地补偿和土地招标所得之间的价差收入如何“反哺”于民。

　　从目前配套商品房分布的区域来看，主要集中在宝山、闵行、青浦、松江及浦东外环等距离市区较远的地方，如果在市区上班，路上花费的时间和精力都比较大。同时，在房价已经高位的今天，选择货币安置，仅靠动迁费怕很难买到适当的房子。

　　复旦大学一位经济学者在接受采访时说，上海房价的走向主要由两个因素决定，一是政府的供应力度和结构，二是现行楼市中投机和投资的比例到底占到多大。对于前者，上海上半年的系列举措已经给出了较为清晰的答案，但后者真实的数字依旧云遮雾罩。该学者还指出，人民币汇率的变化也会对上海楼市的走向产生一定影响。

　　【述评】房价不能承受之重

　　明天，我们需要什么样的房价？答案迥异。

　　已经买房的人回答，房价应该保持稳中有升；没有买房的人回答，房价应大跌后回归真实；开发商回答，土地是不可再生资源，房价会越来越高......

　　房价受到太多人“垂青”，牵涉面太广。房价从一个经济行业的话题成为事关经济全局的一个问题。在今年出台的“新旧八条”中都明确写着“房地产业是国民经济支柱产业”。在股市持续低迷的六年里，房地产成为经济全局中一颗“最耀眼的明星”。

　　由于商品房兼具大宗商品和基本民生商品的双重属性，商品房不经意间与广大普通百姓的居住权利挂上了钩。在今年3月初，《政府工作报告》将“调控房价”列为工作重点；随后，“国八条”建立稳定住房价格的政府负责制，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关领导责任。

　　房价已经超越地域范围和国界范围，成为汇率调整考量的因素之一。不少境外资金也以各种渠道，进入上海、北京的楼市，既想从房价上涨中分一杯羹，更是打了人民币升值的主意。

　　沉重的房价束缚了地方政府和银行调控的手脚。政府在众多目标中寻找平衡点。

　　或许厘清政府与市场在房地产市场中的角色定位才是解决房价问题的根本途径。首先，分清中低收入家庭的保障性居住产品和除此以外的其他居住产品。其次，应明确政府与市场在一般商品房市场中的关系。

　　政府需在一级土地市场、二级一手房市场乃至三级二手房交易市场中找准自己的定位，充分发挥市场“守夜人”的功能，而不是成为积极参与市场活动的主体。如果政府在地价、财政收入、房价和政绩之间患得患失，最后受到伤害的则可能是整个经济全局。

　　一个轻松的房价，或许就是经济健康的一个重要表现。

　　(丁远)