商业地产空置率高 二次严控商业地产拖累零售业

　　□本报记者　陈海保

　　46岁的拓正阳担心的事情终于要来临了。

　　近日，商务部等部门开始对广东、广西、福建、上海、江苏、浙江等部分地区的商业设施开发与运营情况进行调研。旨在配合房产新政的落实，避免由商业开发盲目性和重复性 所带来的商业地产泡沫。

　　12年来，拓正阳每天的工作便是通过各种渠道找地、与房地产开发商谈项目合作。这也是他先后在北京万通公司、家乐福中国公司和好又多公司工作的全部。

　　目前，拓正阳担任好又多公司北方区开发总监已经快四年了。而今，他将面临更为严峻的挑战。

　　空置率奇高

　　国内的商业地产出现一个怪现象：商业地产貌似过剩，但零售商却很难找到合适的项目，进而导致商业地产空置率奇高。

　　以好又多为例。好又多主要经营大卖场业态，如今已经成为在中国内地开店最多的零售企业。但在北京市场上，这家台商投资企业发展的却并不是那么顺利。

　　《财经时报》获悉，尽管好又多化身为内资企业旺市百利避开相关零售政策的限制，但4年来也仅仅在京有4家店的战绩。“近2年来在京发展停滞，主要是没有合适的商业地产项目。”拓正阳直言不讳。为此，他努力去北京周边地区拓展业务。

　　作为零售企业而言，找地是一个十分关键的环节，其直接与该零售店的经营状况相关。

　　在去年年底，中国取消外商投资商业领域在地域、数量、股比的限制，商业领域进入全面对外开放的新阶段，外资商业企业进入速度加快。

　　但此番商务部调查之后，零售商们未来在找地环节上可能越发困难，且零售网点本身具有稀缺性。

　　据商务部公布的最新统计显示，中国去年仅商业营业用房投资就达1724亿元，同比增长31.4%，高于全部房地产投资28.1%和全社会固定资产投资25.8%的增速，但空置面积达到2610万平方米。

　　尽管商业地产投资一直居高不下，但部分商业设施因为没有商业地产意识而导致招商困难，空置率高。以重庆为例，去年重庆商业营业用房空置面积246万平方米，空置一年以上的达160万平方米。

　　空置率高主要是因为开发商在当初开发设计中缺乏商业意识，而且对商业地产的预期值很高。这直接导致很多商业地产项目难以被零售商相中。拓正阳认为，很多开发商以为商铺售价能高出住宅2-3倍，但这种心理反而造成他们“高不成低不就”。

　　二次调控

　　“这次房产新政之后，一些资金可能流向商业地产。”易铺网首席执行官陈健明对《财经时报》表示。易铺网为中国商业地产门户网站。

　　当住宅市场因为宏观调控而骤然降温时，转向投资商业地产颇受海内外资金关注。

　　新加坡地产大鳄嘉德置地以6.9亿元收购了北京安贞华联。嘉德置地集团总裁廖文良表示，未来将扩大嘉德零售业在中国的版图，并通过建立一个中国零售产业基金，长期持有这些优质物业。

　　房地产咨询机构仲量联行预测，上海的商业地产特别是甲级写字楼在未来将会有20%—30%的增幅。

　　这表明商业地产投资依然居高不下。据中国商业地产联盟发布的资料显示，今年一季度国内商业地产的空置面积又上升了20.3%，而随着空置率的上升，商业地产的单价不仅没有下跌，反而上涨了5.2%。这又可能形成商业地产泡沫。

　　此番商务部领衔调查全国商业地产项目，意在防微杜渐。而这亦表明此前严查购物中心热并没有起到抑制作用。

　　2004年年初，中国银监会通过其内部系统对购物中心的贷款情况进行重点调查，对象包括北京、上海、广州、深圳、成都、重庆和武汉等7城市。商务部同时通过各地经贸委对大型商业设施进行统计梳理。但后来这项工作的具体进展情况并没有下发。

　　尽管商务部再次大举调查商业地产发展情况，但必须直面的问题是，目前国内商业地产高空置率的现实如何去解决，商业地产又该如何对接中国零售业的发展。

　　名词解释

　　空置率：是指市场上现有的卖不出去的房子(包括开发公司和业主卖不出去两部分)与全社会所有存量房的数量之比。按照国际空置率计算，欧美国家一般在10%上下属于正常范围。

　　我国空置率的计算方式是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。按照我国这种算法，一般认为5%-14%的空置率是合适的。另外，我国在计算空置房时，包括了空置一年以内的待销房屋，这部分房屋又占到空置房的50%左右。