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特邀嘉宾：
李晓峰 河南财经学院工程管理系主任、教授
王莉芳 郑州长江置业有限公司副总经理
5月底，武汉汉正街以"中部崛起"为依托，邀请全国各地主流媒体参与的"汉正街复兴论坛"，使人们对步行街开始了空前集中的关注。步行街在郑州发展得也比较早，德化街商业步行街自开街以来的种种情况，引发了褒贬不一的诸多议论；郑州长江置业有限公司推出的国际化第三代商业步行街--郑州大上海城商业步行街，则引起了业内外人士的高度关注和期待。
一条街在某些方面关乎一个城市的未来。本期特别邀请嘉宾谈一谈商业步行街的发展。
形成：历史演变+市场需求
经济视点报：商业步行街的发展状况如何？
王莉芳：步行街最早出现在欧美的一些发达国家，随着市场经济的发展，我国也出现了一些步行街，比较成功的有上海南京路、北京王府井大街、广州下九路等。
按其形成过程，步行街大体可以分为两种。一种是有一定的历史背景，自然形成的商业步行街。他们大多是随着城市发展、不断完善城市职能的需要，由政府出面，为带动整个城市经济发展而专门打造、兴建的，作为政府形象工程而出现的步行街。现在西安正在改造重建的骡马市步行街就是一个代表。另一种是随着社会和经济的发展，由于市场需求的逐渐旺盛而主观打造的现代化的步行街。
步行街在郑州的发展也是这两种模式。一种以德化街商业步行街为代表。另一种以大上海城步行街为代表的。几乎所有发展成功的步行街都是以后一种商业模式来运作的。
李晓峰：从步行街的发展现状来看，它有很多独特的地方，自有它的好处，但是也不能一窝蜂地盲目乱开。如果要想成功开街的话，规划是很重要的，在商业步行街的规划中，有几个要素缺一不可。第一个要素是硬件设施。硬件设施里最主要的就是交通及所在商圈的辐射力度。第二个要素是街内商业业态的布置。商业步行街不是商铺一条街，也不是商场一条街，必须要有一些休闲、娱乐、餐饮等商业配套设施，商业仅占三分之一。第三个要素是管理，也就是环境的营造。这里的环境包括自然环境和商业环境两部分。第四个要素就是文化品质。有一些传统的文化在里面，也要有一些现代的文化在里面。
德化街：百年积淀，尚需变革
经济视点报：德化街商业步行街对提高郑州的知名度和商业形象起到了一定的促进作用，但是，它目前的不足之处也是有目共睹的。你们怎么看待德化街商业步行街？
李晓峰：德化街到今年刚好已有100年的历史，从德化街商业步行街最近几年的发展状况来看，从2002年再次改造开街到现在，表现一直很不理想，目前的步行街成了"不行街"。
为什么在上海、北京等地方搞得很成功的步行街在郑州却行不通呢？一个主要的原因是建一条街不是让看的，里面应该有一些具备休闲娱乐、旅游功能的项目，但并不是以此为主。从成功的步行街来看，街上的客流不仅有本地的，更有外地的。据有关资料显示，在王府井、南京路，有一大部分都是外地的客户，包括武汉的汉正街。但是在德化街步行街里，很少有外来人员，大部分进来的人也都是来这里看看，真正消费的并不多。这就要求德化街步行街在以后的发展中要不断地改善配套设施，真正能吸引住来此消费的目标客户。
王莉芳：从德化街步行街来看，我觉得它不成功的根源还是开发模式的问题。这个项目的运作，主体角色是政府。政府的职能是宏观管理，如果由政府来承担步行街的具体开发建设，就与政府的职能不符，一定程度上会违背市场经济的发展规律。另外一个原因就是商业定位不准确。运作一个商业项目，首先就应该考虑自己的定位是什么，要做什么，包括商业业态怎么分布等，都要有一个整体的布局，这些直接关系到后期的经营管理。如果这些能有所改变的话，德化街步行街还是很有发展前途、很有影响力的。
第三代：文化元素与体验的结合
经济视点报：大上海城商业步行街率先提出了"第三代商业步行街"的概念，"第×代"这种说法怎么理解？商业步行街的发展趋势如何？
李晓峰：商业步行街的发展可分为三代。第一代是简单的商业，实现了人车分流的以商品买卖为主的街区。第二代开始讲究环境的营造。这里的环境主要是指物理空间、外部环境的改善等。第三代更多体现在社交层面，表现在文化方面。随着业态的发展变化，它是一个消费的场所，进入里面之后，只要是你能想得到的消费的东西都可以在这里找到。如果在第三代的概念上作进一步延伸，我觉得还应该会有第四代步行街，就是生态步行街。体现在生态方面，其一是商业生态，街里的商业业态之间像自然界的食物链一样是共生共存的；其二是绿色生态，绿色生态不仅包括静态的绿色植物，还包括交通、照明等能源的无污染性。比如，上海南京路上的观光车是电瓶车，就是绿色无污染的。
王莉芳：从步行街的表现特征来看，第一代就是纯粹的商业运营。第二代开始突出自然景观，营造出一种舒适的购物环境。第三代步行街更多的是突出购物体验，它是文化的产物，是在给人营造出工作和居家生活之外的第三生存空间。这也是未来商业步行街发展的一个趋势。
运营：专业化+风险控制
经济视点报：应该如何开发运营一条成功的商业步行街？大上海城商业步行街的状况如何？
王莉芳：商业项目的运作是一个复杂的、系统的工程。对于成功的商业项目开发运营模式大家一直都在探讨。
商业项目的开发模式一般有四种，第一种是整体出售，做短线投资。第二种是只租不售，做长期投资。上海的新天地就是这种模式的代表。第三种是售后回租，卖铺的人只是投资者不作为经营者。第四种是租售结合。
大上海城在开发前不仅做好了商业定位，而且引进了一家商业管理公司--香港时尚生活中心，与其合作，共同完成后期的经营管理工作。
大连万达在商业地产运营方面是成功的，开发商(大连万达)只负责前期的开发，后期运作由其他团体跟进，这是所谓的订单式开发。这将是未来商业开发的趋势。
李晓峰：对郑州大上海城步行街项目的未来，我不敢断言。但是，开发公司的开发理念是很好的，能意识到风险，也能从其他的失败教训中学习研究，这些都很好。但是，商业运作更应该考虑到国家的宏观政策。现在，国家宏观调控不知道还能持续多久，商业地产的投入者作为投资是非常注重宏观经济的变化的。在这次调控中，商业地产受到的负面影响更大。当然，商业地产的走势也不能仅以宏观来定，因为人还是要消费的，有消费就有市场。另外，从公司自身管理来说，大上海城如果把他们所看到的问题都能妥善解决的话，应该是有很好的发展空间的。
汉正街：一条街牵动一座城
经济视点报：现在以"中部崛起"为依托的武汉汉正街正在掀起复兴的大潮，郑州也处在"中部崛起"的关键时刻。步行街能否承担得起这么重要的责任？它对重塑城市商业形象有多大的作用？
李晓峰：目前，汉正街的复兴改造和我们提到的步行街的发展，都是在"中部崛起"的大背景之下产生的。汉正街在武汉市的汉口，汉口原来是一个工业基地，在历史上就是有名的水旱码头。从历史的角度来说，汉正街比郑州的德化街更有名气。因为武汉这个城市本身发展的历史比较长，规模比较大，湖北的经济总量也比河南大。
一条街能否带动整个城市的发展，这与城市容量有很大的关系。比如说是一个小镇，或者是一个小县城，中心街区就那么一条街，一条街就是一个城市，如果说是带动还有可能。但对于武汉这么大的城市，如果说是带动就有些不可理解了。武汉本来就分为三个部分，其他两部分和汉正街根本不沾边，根本就谈不上带动。如果赋予它这么沉重的使命的话是一个问题，它肩负不了这么大的责任。
一个城市绝不是靠商业支撑起来的，更不是靠一条街所能带动起来的，但是商业又对一个城市的发展起到不可低估的作用。一方面，现在都在讲"工业兴市"，只有工业才有独立的产权，才能发展，才能打造城市的核心竞争力，靠商业是不行的。另一方面，商业步行街对一个城市会产生重大的影响，绝对不可小觑。好的商业步行街作为一个城市的名片，是城市宣传的一个窗口，具有很强的号召力。比如，到了上海不去南京路，到了北京不到王府井，就是一种遗憾。因此，大力发展好商业步行街对塑造城市商业形象是有一定的促进作用的，对整个城市的发展也有一定的推动作用。
王莉芳：汉正街的做法是种推广的手段，这是在借势做"市"，同时，也是一种政府行为，这种做法也是非常有效的。过去，我们大上海城商业步行街也尝试着想从"中部崛起"方面对商业发展进行深入的探讨。郑州处在这样中部崛起的一个关键时刻，一条成功的商业步行街虽然对城市发展不会起决定性的作用，但肯定会对城市的腾飞增添一定的动力。作为开发商，如果让我们担起带动城市的作用，我觉得有些牵强。城市发展是靠政府乃至全社会的力量，但是，我们会尽自己的所能把自己能做的事情做好，为城市建设添一把力，使城市商业形象在全国越来越突出。
(文字整理／孙晓雯)
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