楼市环境的理性判断 | ||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年06月15日 17:30 新民周刊 | ||||||||
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如果消费欲望和心理预期没有做出明显的调整，指望房价大幅度地下降不但是不切合实际的，而且也是反市场经济规律的。 特约撰稿／夏业良 什么才是有益的真话？
最近有媒体以醒目的标题登出消息说：易宪容预测北京房价将下跌30%，上海房价将下跌50%。后来我看到易宪容的这篇文章，发现他的原话是：“上海房价应该下跌50%，北京房价也应该下降30%，否则，国内房地产价格要得到稳定、房地产投资过热要得到抑制是不可能的。” 学过经济学原理的人都知道，“将下跌多少”是实证性判断，而“应该下跌多少”则是规范性判断。这两者根本不是一回事。 如果有记者问我希望房价有多高，我可以只考虑自己作为住房消费者的利益(并且这样很容易获得广大低收入者的支持)而不负责地说：我希望北京的商品房平均价格保持在每平方米2000元，上海的商品房平均价格保持在每平方米1500元，或者说我觉得北京和上海的商品房价格都应该下跌90%，每一个人都能住上宽敞称心的住房(而我本人也能早日实现300平方米郊外别墅加200平方米私宅花园的梦想)。如果我这样说，是不是就算是替大众代言了呢？ 如果这样说话，就完全脱离了转型经济的社会制度背景，背弃了经济学原理和市场法则，这种不顾现实需求状况的空话显然不是经济学家的语言，而有可能是社会幻想家的“乌托邦”、政客们的空头支票、伦理学家的一相情愿，或是伪道德家的一派谎言了。 财富积累期的欲望与预期 中国是世界上人口最多的国家，中国城镇(尤其是大都市)的住房问题是一种综合反应，其中既有由来已久的历史积淀，也有当前住房消费的有效需求过于集中以及外来投资者获利预期高涨等多种原因。我坚信，中国城市居民的大规模购房行为才刚刚开始，如果没有过度抑制和严重金融冲击的影响，这种大面积的房价稳定上涨(在少数大都市中每年上涨幅度接近或者不低于当年GDP的增长率，2%至10%的上涨幅度完全可以看作是较为正常的市场反应)至少还将持续二三十年的时间。 不久前，我曾在《房产压抑与聚合效应》一文中提出：对房地产有效需求的急速扩张是一部分领先者欲望扩张的现实反应，从心理感受和满足虚荣心的层面上说，私人购买的商品住宅能够较为直观地展现出住宅主人的经济实力、社会地位和文化品位。 目前在中国大部分中等规模以上的城市中所呈现出的对商品住宅的旺盛需求，一方面体现出这些城市居民可支配收入水平的显著增加，另一方面则反映出经过数十年挤占和压抑的私人空间占有欲和满足“体面居住”欲望的冲动正在得到大面积的释放。 我还把建国50多年来的住宅消费滞后状况简称为“房产压抑”，如今对房地产超乎寻常的旺盛需求，正是过去数十年长期压抑和滞后在当今住宅市场化大规模扩张阶段的集中体现，其中包含着财产制度的变迁、市场交易程序和交易手段的契约化和法制化、投资渠道的相对稀缺和不稳定等诸多因素。在中国，以家庭为单位的居民消费重点已经开始从一般耐用品(比如家用电器、电脑和数码产品等)转移到汽车、房地产等大宗动产和不动产的消费或投资。因此我倾向于把房地产价格的超常飙升看作是一种包含着诸多因素的“聚合效应”。 我曾经提及：企望人人都能拥有较为“体面的”(比如在城市生活较为便利的地理空间范围内，户均150平方米以上)的舒适型商品住宅，则是不太现实的追求。因为这不仅仅涉及到现实购买力的问题，而且涉及到城市占地规模过大，由此引发通勤和实际交流成本过高的问题。 归根到底，“住宅达到满意的程度”这一目标是没有止境的。20世纪80年代中期，有不少人曾经信誓旦旦地声称：如果我这辈子能够住上两室一厅的住房(大约在60～70平方米左右)就死而无憾了。可是如今有些已经住上三室一厅或四室一厅(一般不低于90平方米)的城市居民仍然感到不满足。如果消费欲望和心理预期没有做出明显的调整，指望房价大幅度地下降不但是不切合实际的，而且也是反市场经济规律的。 上海楼价的冷静判断 在国内外舆论纷议上海房地产市场存在泡沫现象时，上海本地专业人士却表现出相当理性的态度。上海市房地产经济协会副会长、上海中天行房产机构总裁姚鸿光说：“泡沫论的依据是上海房价收入比和空置率。14∶1的房价收入比，是国际警戒线。1990年的东京和1997年的香港地产泡沫，都是在这个警戒线上破裂的。但是，上海的市场不仅是上海人的上海，更是外地人、境外人和外来但已入上海籍的新上海人的上海。这些人也是购房主力，收入也相对可观。至于空置率，上海市统计局发布的《上海住宅空置及出租现状调查报告》显示，上海的住宅空置率为2.7%，出租率为7.2%，和国际上的一些参考标准相比，呈现‘双低’的特点。所以泡沫论也根本是不成立的。”姚鸿光认为，泡沫不泡沫关键看市场需求是不是真实的。 上海市天地行营销有限公司董事常务副总宋捷说：“大势看来，上海房地产市场是健康的。崩盘更是不可能的。香港、日本经历了几十年的发展才崩盘一次，国内连基本的居住问题都还没有解决。”据悉，天地行销售的楼盘“苏堤春晓”，最近开出来的楼盘均价已经不菲，依然卖得很好。宋捷说：“60%的楼盘是外地、境外人士购买的。值得注意的是，160-190平方米大房型的房子居然先卖完。很显然，这是为了自住，并不是为了投资。可见需求是真实的。” 对房地产价格的关注，主要来自两个角度，一是房地产价格大幅波动会对国民经济整体产生冲击；二是房地产价格过高对人们购房承受力形成压力，影响福利水平。 国内关于房地产价格是否正常的争论往往是从不同的角度或背景来看待的。认为价格过高的理由，一般是房地产投资和价格上升快，远超出了收入的增长速度；而认为局部地区房价不合理的观点，是从行业内部结构和区域结构上考察的；认为价格没有问题的观点，一般是从行业的长期发展和行业引导的角度予以分析的。 目前，市场上无论是存量房还是增量房价格，都呈现出明显的攀升现象，城市居民在心理预期上已经牢固形成了房地产价格将持续上涨的观念。即便在行政干预和税收政策等一系列配套措施的抑制和影响下，楼市价格出现暂时下跌，也不过是把内在的房价上升延滞到稍后一段时期而已。 房地产市场的发展，关系到宏观经济、社会福利和城市居民对政府工作的满意程度，面临价格快速上涨、结构性矛盾持续突出的情况，政府有关部门已经把对房地产市场的调控列入重要议题，并且已经采取了一系列调控力度很大的措施，这些调控手段的社会效应和实际效果，将受到市场和时间的考验。(作者为中国体制改革研究会公共政策研究所副所长、北京大学外国经济学说研究中心副主任) |
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