六一新政之后楼市14大悬疑

http://finance.sina.com.cn 2005年06月15日 12:12 人民网-华东新闻

　　领跑中国房价的城市名称不断的在变化。上世纪90年代初是海口，接着是深圳和北京。2003年，上海以5118元平方米的商品房均价首次超过北京，跃居全国房价第一位。从此，以上海为代表的长三角房价一路高歌猛进。根据国家统计局对全国35个大中城市今年第一季度商品住宅价格的统计，全国房价与去年同比上涨9.84%。上海涨幅最高，达19.1%。涨幅超过10%的8个城市中，上海、杭州、宁波、南京等长三角城市占了四席。

　　3月26日以来，中央及地方政府出台一系列调控政策试图为楼市退烧，其中5月11日七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》最为严厉。5月末，各地纷纷制定实施细则。如今，“6·1大限”已经过去10天有余，我们从沸沸扬扬的相关报道和议论中，总结出14大悬疑，并有针对性地进行了调查和访谈，发现有不少针锋相对的观点，希望引起读者对处于“风暴眼”的长三角楼市迷局的破解兴趣

　　悬疑一：上海楼市“一夜急跌3000元”？

特约撰稿林琳

　　背景：这则消息曾在众多网站不胫而走，甚至海外媒体也据此报道上海楼市。追根溯源，这则耸人听闻的消息，是根据5月份一段时间中上海楼市成交均价推断的。然而，6月1日上海住宅成交均价为5773元平方米，6日蹿到11064元平方米，这能得出房价又大涨的结论吗？

　　专家解读：“以成交均价或极个别楼盘由于特殊原因降价来推导楼市要崩盘，如果不是无中生有，也是以偏概全”，“上海高居不下的房价开始有所回落，并且保持平稳”

　　“上海房价一夜下降3000元！”这条耸人听闻的消息引发了人们对上海楼市暴跌的联想。

　　事实果真如此吗？“以成交均价或极个别楼盘因为特殊原因降价来推导楼市要崩盘，如果不是无中生有，也是以偏概全。”华东师范大学东方房地产学院房地产专家陈伯庚教授的语气有点激动。“上海一年商品房销售面积为3000万平方米，如果降价的楼盘占到总量的10%，也许还能说明问题。”福纳市场咨询有限公司地产总监杨子江说。

　　业内人士普遍认为，以当日成交均价衡量房价涨跌不科学。上海“房产之窗”显示，6月1日住宅成交均价为5773元平方米，6日蹿到11064元平方米，而这能得出房价又大涨的结论吗？上海荒岛房产工作室研展部经理冯伟解释说，短期均价变动更多受楼盘差异的影响。如果当天中低价楼盘上市量大，均价肯定走低；反之，均价提高。

　　冯伟提供的荒岛5月份上海12个中心城区的住宅成交价格指数显示，浦东、闵行、徐汇和静安等4区微涨，其余8个区微跌。“高居不下的房价开始有所回落，并且保持平稳。”陈伯庚这样认为。

　　平稳回落，同样是长三角的其他城市楼市的主调。各地房地局官方网站显示，新开楼盘销售价格并未大幅下跌。“大多数开发商不会公开降价，而采取了送装潢、空调等短期促销方式。现在我们推盘更谨慎，每个月只要能卖出20套，满足现金流量就行了。”杭州一位房产代理商在电话里说道。

　　观望气氛笼罩着长三角楼市，新房和二手房的成交量大幅萎缩。

　　上海楼市最火爆时，日成交量1000套新房也不稀奇。在调控初见成效的4月份，锐减一半，5月份更一度跌到100多套。“6·1”之后日成交量有所回升，稳定在300—500套之间。据杭州透明售房网的销售数据，从5月下旬至今，日成交量一直在10—30套之间徘徊，而3月18日这一天曾成交了158套。宁波、南京、苏州，每天也只有一二十套新房售出。

　　二手房市场反应更为强烈。上海近半个月的二手房成交量至少比3月份跌了七成甚至更多。

　　“我们今年计划佣金收入达5个亿，第一季度超过了1个亿，没想到第二季度出现这么大的萎缩。”中原地产(上海)高级咨询顾问杨东坦承。中原地产(宁波)中介总监陈晖告诉记者，与3月份相比，5月份成交量下跌30%左右，6月1日到现在则跌了60%。“新政出台，我们的成交量只有以前的一半。”美联物业(杭州)总经理高锦滔说。

　　虽然成交量萎缩、挂牌房源增加，房价却几乎未跌，买卖双方较着劲儿。“100套房子里最多只有3—5套的房东愿意降价，而且开出苛刻条件，比如要求一次性付款或税费由下家承担等。”美联物业(上海)企业传讯部主任蔡玉立说。中原地产(杭州)营运总监于旭东称，尽管这两个月成交套数下跌，但成交价仍维持在8600多元平方米。

　　从政策面看，“6·1”以后，建设部开始频频发出防止房价大落的强烈信号，而此前更强调的似乎是防止大起。

　　“房价大跌，对社会经济和大多数人绝对是坏事，调控目的并非迫使房价大跌。”中国房地产开发集团总裁孟晓苏称。

　　悬疑二：楼市何时回归理性

　　背景：目前，各地楼市普遍进入观望期。各种关于涨跌的推测沸沸扬扬。而政府调控的目标并不在房价的大起大落，而是回归理性。怎样才算回归理性？何时回归呢？

　　专家解读：“最多6个月。在观察调控效果期间，不宜再出台新的政策”

　　种种迹象表明，目前已经进入了一个开发商与政府、购房人与开发商、投资客与购房人之间全方位的博弈阶段。楼市回归理性已成定局，但什么时候回归？回归到什么程度？

　　“我认为最多6个月，政策的短期效应是3个月。在观察调控效果期间，不宜再出台新的政策。”陈伯庚这样判断。业内专家分析，只要今后每个月房价涨幅不超过1%，官方就有希望完成今年的任务———房价涨幅控制在一位数以内。

　　这种看法并非个别。据中原地产高层估计，楼市到底往上走，还是往下走，最多6个月就见分晓。荒岛的最新报告预测了未来走势，第二季度为平稳期，第三季度进入僵持期，而第四季度整体房价调整的可能性最大，幅度在10%—20%。冯伟解释说，这在更多意义是指，占供应总量65%的“两个1000万”对整体房价的拉低。

　　陈伯庚的理解是，房价并不是调控的惟一指标。“只讲房价太片面，中央调控的精神是3个‘基本’：供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。调控是不是有成效，要从这3方面综合考量。”也就是说，供要略大于求，保持适度的空置量；增加中低价位普通商品房供应量，70%比较合理；房价温和上升，涨幅低于年人均可支配收入增幅。

　　“只有这3个指标达到了，才能说楼市真正回归到理性。”陈伯庚最后说。

　　悬疑三：海外“热钱”抽身走了？

　　背景：据央行上海分行最新报告透露，2004年1至11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较上年增长13.5%。其中，用于房地产开发的约150亿元；用于购房的约70亿元。境外资金大量流入上海，引起各方热议。值得注意的是，“境外资金”往往被“海外热钱”一词所置换，很多人据此得出人民币一旦升值，热钱套利后即抽身离去、房价将随之暴跌的结论

　　专家解读：“把境外资金等同于热钱犯了概念错误，说人民币升值后热钱全部撤出犯了逻辑错误”

　　“把境外资金等同于热钱犯了概念错误，说人民币升值后热钱全部撤出犯了逻辑错误。”著名房地产金融专家洪曦观点鲜明：热钱之所以“热”，在于它是一种短期投机资本，钟情于流通性强的行业，如股票、债券市场，一旦价格被抬高，赚上一笔后马上撤走。而房地产行业占用资金量大、变现周期长，物业转让手续繁琐，热钱进来后很难在短期内撤走。“据我所知，目前活跃在上海的海外基金，无论是摩根士丹利，还是澳大利亚麦格理银行，它们收购物业至少有3—5年的持有计划。可以肯定，海外基金是产业资本而不是热钱。”洪曦判断。

　　仲量联行中国区董事陈立民则认为，今年第一季度房价快速上涨，很大原因是江浙民间资本炒作。笔者曾调查过今年3月初开盘的复兴东路金外滩花园二期出售情况，在187个中签客户中，身份证以“3303”打头的温州籍客户有115个，占62%。几位温州购房者称，打算将房子在一年内转手。要说“热钱”，这部分资金更像一些。

　　就算人民币涨了，物业升值，境外资金也不见得会马上撤走。其一，基金如果出售整幢物业，交易过程非常慢，一旦没有接盘的人，财富增值不过是个概念。其二，人民币一旦升值，很有可能进入上升通道，境外资本反而会加大投资。这就是为什么从去年10月份到今年5月份，外资大举进入上海等地房地产市场的原因。加息被外资普遍理解为是人民币升值的重要信号。据一位不愿透露姓名的金融房产专家个人统计，加息前后短短1个多月，就有大约10多亿元的海外资金通过各种渠道进入上海楼市。

　　退一步说，假定这些钱成功撤出，对上海楼市打击有多大？上海福纳市场咨询有限公司地产总监杨子江表示，2004年上海购买一手房和二手房的资金规模在5000亿元左右，平均每天10亿元以上。外资购房的70亿元，只占很小的比例。“即使人民币升值后全部撤出，影响也十分有限。”

　　洪曦认为，楼市调控政策对市场的冲击波远比外资影响大得多。为基金代理提供服务的基强联行副总裁陈咏东表示，5月份前，每个月平均二三十个海外基金经理到上海寻找房地产投资机会，而现在则处于“不签合同、不作决定”的状态。

　　紧急套现只是个别现象，至少现在还没有迹象表明海外资金大量退出。而高力国际中国区常务董事翁琳表示，房产新政打击的是住宅市场炒卖现象，未来外资的投资方向将更集中在商业地产这一块。

　　“对人民币升值的预期不改变，就意味着外资做多中国房地产市场的进程远未结束，现在它根本就不会走也不想走。”洪曦最后说。

　　悬疑四：“标准房”标准吗

　　背景：各地均出台了针对“非普通住宅”销售在税费方面的限制性政策，如上海，“非普通住宅”被界定为“单价1万元平方米”以下、面积140平方米以下。这样的界定标准依据何在？

　　专家解读：政策制定“宜粗不宜细”，顾及太细反而难以操作

　　家住上海古北地区的吴先生，指着报纸上关于加强房地产税收管理补充通知的报道，苦笑着说：“这里哪还有每平方米1万元以下的楼盘呢？”原打算在本地区买房改善居住条件，可“6·1”新政出台之后，非普通商品住宅的契税不能享受减半优惠政策了，吴先生有些郁闷。

　　李女士也有些不平。她家三代人住着建筑面积140多平方米的三室户，而同事小夫妻两人住着120多平方米的小三室，从人均居住面积来说，远不如同事，却由于是“非普通住宅”，一旦售房再买，就得多付5%的营业税及附加税收。

　　“这样的问题确实存在。”上海市房产经济学会副会长印堃华教授承认，“还有得房率，同样140平方米，得房率高的多层相当宽裕，而得房率低的高层却显得紧了。”

　　印堃华认为政策制定宜粗不宜细，顾及太细反而难以操作。上海市房屋土地资源管理局蔡育天局长也表示，从总体上说，上海在严格执行七部委政策时，已尽可能完善细则。“如对不同区域的普通住宅，我们明确了具体价格界线，让市民一目了然，也方便操作。这在全国可能还是第一个。”至于两环三区每平方米1.75万元、1万元和7000元的“定价”，蔡育天介绍说，是在去年4月1日至今年3月31日的成交均价上乘以1.44倍算出的，总体上比较合理。“至于确定以内、外环为界的两环三区，而不是以内、中、外环为界的三环四区，也是考虑到了中环以外的城市发展潜力，且有利于中心人口向外疏散。”印堃华补充道。

　　长三角各地在政策弹性范围内都基本用足上限，上海与杭州规定普通住宅建筑面积在140平方米以下，而南京、苏州、温州等地则定为144平方米以下。“让更多的老百姓享受优惠政策。”业内人士如此解释。

　　普通住宅标准出台后，市场反应很快。南京市房产局有官员透露，6月第一周，这个市成交的商品房中，95%属普通住宅，大多是面积在40平方米至100平方米的中小户型，且在5000元平方米以下。杭州、苏州等地大户型住宅问津者也明显减少。

　　同时，自住型购房者的比率明显上升。趁着个别投资者以低于市场价抛盘，以及市场清淡能够讨价还价的机会，不少自住型购房者果断出手，买下心仪已久的住宅。

　　“新政对房地产开发商也会产生引导作用。”蔡育天认为，今后开发商会更多建造符合普通住宅标准的商品房。苏州一些房产老总也表示，如不做享有优惠政策的普通住宅，在市场上就没有竞争力。

　　悬疑五：温州炒房团被套牢了？

　　新华社记者方益波

　　背景：“温州炒房团”一直背负着拉动房价虚高的骂名。他们今在何方？

　　记者解读：虽然很早投身楼市，但不少温州人非常注意规避风险，并未“炒房炒成房东”。总体上说，温州炒房团如今很难组织起来了。对房地产的投入依然有，但是谨慎又谨慎，小心又小心

　　“温州炒房团被套牢了！”针对投机炒房的楼市“精准打击”政策出台后，很多人判断，温州人真要炒房炒成房东了。

　　记者的调查结论却是：温州人可没傻成那样。

　　35岁的林女士是温州最早的“太太购房团”成员，她的手上一度握有全国各地20多套房子。但从去年开始，她就陆续抛出。她说，当所有人都投资楼市，就是危险最大的时候了。

　　记者接触到不少温州人，很早就投身楼市，但也非常注意规避风险。一些人采取的是“短平快”策略———看中某个楼盘有升值潜力，立即投入，很快抛出。尽管赚得不多，但是由于购买多套，获利也颇可观，最关键是能及时回笼资金，躲避风险。

　　据调查，当年通过投资房产获利不菲的人群也存在三种不同判断。一种认为房地产肯定要崩盘。他们往往已将手上房产全部卖光，正在探寻另外的投资方向。第二种认为，从长远看房子还是最好的投资方向。这些人已“潜水”二三线城市做长线投资。第三种认为，调控会使楼市更加健康，不会像过去不管楼盘品质好坏统统上涨。他们认为楼市仍有升值空间，关键看操作者眼光。这批人目前按兵不动，伺机待发。

　　温州炒房团如今是很难组织起来了。对房地产投资的人依然有，但是谨慎又谨慎，小心又小心。

　　接下来的问题是：揣着大把钞票的温州人又会到哪里投资呢？

　　目前温州民间游资相当可观，传闻达数千亿元。无论进入哪个行业，都将在很大程度上改变这个行业的基本态势。不仅是温州，整个浙江都有大量民间资金在寻找投资方向。

　　一位资深经济评论家说：“作为中国最大的创富集团，浙商的资金实力是国内其他地方的商业群体很难比拟的。无论哪个行业，得浙资者得天下。”

　　现在看来，比争辩温州炒房团是与非、或好奇它是否被“套牢”更为重要的，是政府能不能给包括温州资本在内的大量民资以更多投资渠道。

　　悬疑六：是否“上海发烧，全国吃药”

　　记者汪晓东

　　背景：“上海发烧，全国跟着吃药”，“富人发烧，穷人跟着吃药”……房产新政出台以来，类似评论不绝于耳

　　专家解读：上述说法是错误的，“房价上涨是全国性的，不是区域性的，那么国家制定宏观调控政策应该是全国性的，而不是区域性的”

　　这样的说法，我们并不陌生，去年中央采取宏观调控政策以后，这种说法也曾盛行一时。那么，房产调控政策真的是“一刀切”吗？有没有办法，让该“吃药”的地方“吃药”，不该“吃药”的地方不要“吃药”？

　　综观“一刀切”之说的出处，似乎大都发自一些地方政府，或是一些房地产开发商，而学界并不以为然。

　　“中央采取统一的政策，怎么能说是‘一刀切’呢？”中国宏观经济学会常务副秘书长王建认为，房价上涨是全国性的，不是区域性的，那么国家制定宏观调控政策应该是全国性的，而不是区域性的。当然，可能是上海的房价增长的幅度要大一些，中西部地区要小一些，这实际上是与各地经济发展的速度、居民收入水平的高低等是密切相关的。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也不赞成“一刀切”之说。他分析，中央出台的调控政策，采取的是供给与需求的双向调节，使一些地方过高的房价降下来。相对而言，中西部地区房价没有过高，所以也就没有必要担心那些地区房价大幅度下降。同时，调控政策对自住性住房消费是支持的，打击的是投机性的倒卖房产行为，这无论是对东部地区还是中西部地区都有必要。中西部地区这样的情况比较少，调控政策在这些地区不会产生太大影响。“中央的政策应该一视同仁，不应该也不可能一个地方一个政策。每个地区都在强调特殊性，认为本地区房价还不高，动不动就说‘一刀切’，这样的认识是不对的，还是要严格执行中央的调控政策，这样才能使房地产市场健康发展。”

　　“尽管是统一的政策，但还有一些操作的弹性，给了地方政府很大空间。实际上地方政府已经把这些政策上的空间差不多用到了最大。”上海交大城市与区域经济研究所所长高汝熹说。他说，现在的问题不是什么“一刀切”，而是“四方不一”，也就是中央政府、地方政府、房地产开发商和消费者的目标和利益诉求不一。正因为如此，对于房地产目前的情况，大家的态度也不一样。这种“四方不一”的情况，严重影响着房地产市场的走势。

　　悬疑七：房价高与低该谁说了算

　　记者孙小静

　　背景：楼市新政对狂飙的房价已起到“刹车效应”，后市如何，说涨说跌的都有。最惊人的可能就是“上海应跌50%，北京跌30%”的论调了

　　观点交锋：

　　“按国际惯例，房价与收入之比应在4—6倍，因此上海房价偏高”

　　这只是一家之言，中国的房价收入比近十几年来在稳步下降

　　“供求关系才是房价的决定性因素”，上海楼市基本健康，结构缺陷正在弥补

　　据上海市统计局统计，至今年5月，上海房价“增幅下降”，4月份环比为0.5%，5月份环比为0.1%，政策的“刹车效应”初现。后市如何？说涨说跌的都有。最惊人的可能就是“上海应跌50%，北京跌30%”的论调了。对此，“红峰居”房产经纪人胡小林不屑一顾，“我现在就劝人买房，因为目前有个别抛盘较便宜，下半年或明年之后房价肯定还会涨”。

　　房价究竟是高是低，是涨是跌？有没有一把科学标尺呢？

　　“房价收入比，就是最好的依据。”复旦大学经济学院博士生导师、房地产研究中心主任尹伯成教授认为，房价高低，应相对当地老百姓的收入而言。“按国际通行标准，房价为家庭年收入的4—6倍。”他以上海补充通知的“两环三区”普通住宅价格为依据，“粗略测算住宅均价为每平方米8000元，上海房子通常为120多平方米，一套约100万元。“去年上海人均收入为1.6万余元。”3口之家年收入约5万元，房价收入比达20倍，“显然房价太高”。

　　但是，对这一“国际惯例”，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华表示异议：这只是某研究报告的一家之言。1998年联合国对96个国家的统计资料显示，房价收入比在0.8倍到30倍之间。另据“中国房地产TOP10研究组”发布的资料表明，十几年来我国房价收入比稳步下降，从1990年的13.12倍逐步下降至2003年的8.42倍，下降36%。另外，我国一半以上城市居民在房改进程中，用很低的价格购买了平均每套60平方米左右的“房改”住宅。按照梯度消费原则，这些居民卖掉60平方米的住宅、再去买80平方米的住宅，计算出来的房价收入比只有3倍左右。

　　上海市房产经济学会副会长印堃华教授提出，“供求关系才是决定因素。供不应求时，价格大于价值；供过于求时，价格小于价值。在社会主义市场经济体制下，房价有波动很正常。”他认为，前一阵上海的房地产市场总体健康，但结构略有欠缺，中低价商品房偏少。今年上海市政府推出的两个“1000万”，将有所弥补。

　　“只要应用供求关系原则，扩大有效供给，形成供略大于求的局面，价格自然理性回归。”印堃华说。

　　印堃华很不认同下跌50%的说法。他以日本为例，“政府打压房价后形成惯性下滑，连带影响了其他领域的发展，造成全国长达10年之久的经济衰退”。他认为，对待房价应秉持“统筹兼顾、综合平衡”的态度，慎重思考一下：房价大幅下挫，会对我国经济发展产生什么样后果？

　　悬疑八：外资银行乘虚而入了？

　　国际金融报记者卫容之

　　背景：央行上海分行“2005年第一季度上海市货币运行监测报告”显示：截至3月末，上海市房地产贷款实际增速已放缓，其中个人住房贷款余额增幅比前月下降1.4%。而上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款余额增幅也出现了近1%的下降。有消息称，新的市场变化会引致外资银行乘虚而入，凭借其较强的风险识别能力及定价能力，迅速填补中资银行主动收缩战线而留出的市场空隙

　　专家解读：在市场需求整体下降的趋势下，很难说中资银行给外资金融机构留出了多少可资运动的空间；包括个人住房贷款在内的几乎所有金融服务，未来的主要提供者仍将是中资金融机构

　　外资银行乘虚而入了吗？

　　答案是：不大可能。

　　首先，金融机构房贷增速趋缓与房地产市场成交量萎缩呈一致趋势。在这种市场需求整体下降的趋势下，很难说中资银行给外资金融机构留出了多少可资运动的空间。

　　其次，虽然外资银行人民币业务已初具规模，但受政策限制，仍然只能向外籍人士发放贷款，这就决定了外资银行短期内根本不具备大规模冲击房贷市场的政策许可。即使考虑到中国加入世贸组织金融开放承诺条款逐步落实这一因素，但由于人民币头寸短缺，外资银行的资产业务必然偏向于公司、贸易，以及个人消费贷款等短期融资品种上。

　　来自上海银监局的数据可以印证这一判断：截至2004年末，上海市外资银行人民币活期存款余额和短期存款余额合计占人民币存款总额的91%，人民币短期贷款占普通贷款总额的84%。而在今年第一季度上海外资金融机构各项新增贷款中，短期贷款(含票据融资)占比为78.5%。这与上海中资金融机构各项新增贷款中，中长期贷款占比为88.3%形成了鲜明的对比。这也解释了：为什么外资银行中开展人民币个人住房贷款的仅有渣打、东亚、汇丰、华一银行等少数几家，花旗、恒生等外资银行均未涉足该项业务。

　　再次，借用AC尼尔森中国区董事长艾励达的话来说，“很多人认为外资银行是中国金融服务领域的未来，但以当前的认知度水平，外资银行在赢得中国消费者方面还有很长的路要走”。这家公司对北京、上海和广州3地2500名年龄在18—54岁的消费者所做电话调查显示，能够记得住任何外资银行的受访者不到30%。

　　不能不提的一点理由还有：在中国金融市场中，由于存在大规模的低效率机构。很多情况下，这些低效率机构的非理性化竞争，往往造成“劣币驱逐良币”的现象。去年10月起，央行即已放开贷款利率浮动上限，但大量中资银行面对风险不断积累的房地产贷款却少有主动运用价格手段趋利避险，不断降低房贷门槛的举措倒是屡屡推出。

　　显然，在这种非理性竞争局面未有发生根本性转变的情况下，外资银行较高的定价能力很难找到用武之地。外资银行在个人金融领域将继续执著于高端小众市场，而包括个人住房贷款在内的几乎所有金融服务，未来的主要提供者仍将是中资金融机构。

　　悬疑九：房价与“很多人”没有关系？

　　新华社记者徐寿松

　　背景：七部委联手出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，8条意见针对4个问题：房地产投资规模、价格涨速、供应结构和市场秩序。4个问题的核心所在就是价格问题。但是，在各地关于七部委稳定房价政策的实施细则中，关注的焦点大多集中于房产转让中的税收征收、普通住房的标准问题，而对于普通百姓最为关注的高房价问题则鲜有正面涉及。许多强势群体也对价格问题避而不谈。其中一个理由是，房价高低与“很多人”没关系

　　专家解读：“不要回避价格，不要转移话题。”“楼市调控的重要目标就是要调控房价，不谈价格的稳定，实质上是避实就虚”

　　没有人能否认，七部委楼市新政的主旨就是稳定房价，其指向就是要让普通百姓能住上房子，生活得到改善。而要实现这点，在楼市处于高位运行的当口，就必须平抑房价。

　　遗憾的是，房价问题被强势群体“忽略”了，话题正在被“巧妙”地转移。开发商不谈价格、地方政府不谈价格，甚至连权威的主管部门也不谈价格了，转而大谈特谈“稳定”。似乎价格不是楼市的主要问题，“稳定”楼市才是首要问题。其实，这个似是而非的观点，在冠冕堂皇之下，将“稳定房价”误读为房价只能涨不能跌，借“稳定”之名，行暗保高房价之实。眼下，那些“误读”新政者回避高房价的一个主要理由是：“很多困难群体不是依靠市场和价格来解决住房问题的，他们要依靠住房保障体系。”言下之意，房价高低与“很多人”没关系。

　　果真如此吗？

　　从长期来看，要构建一个和谐的房地产市场，政府的职责之一就是要建立一个完善的住房保障体系，努力实现民有所居。但绝不能借此混淆长期目标和现阶段的任务，所有问题的解决都不可能跨越阶段。而现阶段的楼市实情是：离开了价格，根本解决不了住房问题。因为当下的住房保障体系还十分薄弱，在许多二三线城市，除了很少的住房公积金外，其他保障措施根本没提上议事日程，而房子是不可一日不住的；就是在一线城市，绝大部分人解决居住问题还只能靠个体的日积月累，住房保障体系还只是个寄托美好愿望的画图。

　　正因此，要着手解决眼下的楼市问题，必须回到价格原点。离开房价谈稳定楼市无异于缘木求鱼。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授警告：不要回避价格，不要转移话题。楼市调控的重要目标就是要调控房价，使高房价适当回调。房价居高不下，楼市还在高位运行，谈何稳定？他一针见血地指出，不谈价格的稳定，实质上是避实就虚。(新华社供《长三角》专稿)

　　悬疑十：房价绝不能“大跌”吗

　　新华社记者徐寿松

　　背景：这段时间，“稳定房价”的呼声一再掀起。“防止房价大起大落，现在重点是防止大落”的声音也一遍遍响起。在许多房地产开发商们频频参加的论坛中，“稳定房价”经常被用作“房价不会大跌、甚至不会跌只是微涨”的信心指数。那么，“稳定房价”是不是就等同于“只涨不跌”？房价真的绝不能“大跌”吗？

　　专家解读：“在房价涨幅过快地区，如果仅是回落一点，或回落10%到20%，那么这个地方的房价显然难以稳定”

　　从维持宏观经济稳定的角度看，房价的确不能大跌，中央出台“新国八条”的用意也正是要极力避免房价大起之后的大落。“不能大跌”是问题的一个方面，而“不会大跌”乃至“不跌”，则是另外一个方面。

　　有相当强势的观点认为，房价“不会大跌”的理由有二：一是不能大跌，大跌对老百姓没好处；二是从房价成本构成看，没有大跌的空间。第一个理由是能愿性的，第二个理由是客观性的。

　　先看客观性理由。流行的说法是：“目前房价大跌的条件不存在，从成本角度看：土地出让金不能少，少了基础设施配套不了；拆迁补偿费用也不能降；建筑材料价格也居高不下。从构成因素分析，有一部分是不可能下来的。”换言之：现在的房价构成是合理的，没有虚高，没有多大的下跌空间。既然如此，人们不禁要问：还有调控的必要吗？这“一部分”成本不能下来，那还有其他部分呢？为什么不具体分析土地、建设成本在房价构成中的占比？为什么避谈房地产利润？

　　再看房价涨跌与老百姓的利益关系。普通商品房对于多数百姓而言，其首要功能是居住而不是投资。认为房价下跌对老百姓没好处，混淆了住房和投资的界限。房价风险对于以居住为主的老百姓而言，只在起点和终点。所谓终点风险，就是说只有进入流通环节时，风险才会产生。而对于绝大多数只有一套自住房的居民来说，不会因为涨跌而卖房，房产只是“纸上富贵”。而对另外大部分希望改善住房条件的家庭来讲，关注的也不是卖掉自住的房子会少拿回多少现金，而是换套新房还要再筹集多少钞票。

　　更为重要的是，“房价不会大跌”，并不等于房价可以“不跌”。不可否认，房地产市场带有强烈区域特征，对于全国而言，“稳定房价”并非是只涨不跌；对于各地区而言，含义也不尽相同。房市刚刚起步的二三线城市，调控的该是增幅，稳定发展；而对于东部一线城市，两三年内房价翻了几番，“稳定房价”的前提，应该是价格适度回调。

　　尹伯成教授认为，在房价涨幅过快、房价整体价格过高的东部一些地区，房价不仅必须下跌，而且从技术层面看，也可以下跌。以上海为例，现行房价至少有30%左右的下跌空间，差不多正是去年10月到今年3月这段时间内的一新轮涨幅，必须将其回调下去。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出，在房价涨幅过快地区，如果仅是回落一点，或回落10%到20%，那么这个地方的房价显然难以稳定，“房地产价格不调整过来，房地产泡沫岂有不破之时？”

　　由此可见，如果“稳定房价”被等同于房价只涨不跌，将当前房价不能、不会“大跌”演绎成暗保高房价的理由，这都是对楼市新政的严重误读。(新华社供《长三角》专稿)

　　悬疑十一：地方政府成了“房托儿”？

　　本报记者汪晓东

　　背景：有则文章称，江苏某地房地产过快增长，背后有当地政府操纵痕迹：政府请“托儿”在土地拍卖时抬高地价，一位当“托儿”的房地产老板担心地价太高砸在手里吃不消，政府官员开导他说：“你只管往高抬就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了还给政府。”于是“托儿”没有顾忌，果然地价飙升。文章还说，从事实情况来看，这种现象绝非只是江苏才有

　　观点交锋：

　　●我国现阶段房地产市场具有不完全市场经济的特性，开发商与地方政府行为不规范，是房地产价格扭曲的主要原因

　　●不能一味指责地方政府，根源在于目前的财政政策

　　在或温和或尖锐的房地产新闻报道中，地方政府在其中的影响占据了相当篇幅。有观点认为，在这一轮房地产热中，一些地方政府“功不可没”。原因是，一些地方领导认为房地产是经济发展重要支柱，房地产价格在很大程度上反映了经济发展水平，甚至是衡量政绩的重要指标；另一方面，地方政府在房地产发展中获得明显利益，比如土地出让、税收等。因此，一些地方政府成了房地产利益链条中非常重要的一环。

　　江苏省社科院院长宋林飞认为：我国现阶段房地产市场具有不完全市场经济的特性，开发商与地方政府行为不规范，是房地产价格扭曲的主要原因。一是地价二元化。一些地方压低地价，甚至以“零地价”招商引资，而商业用地的批租却又追求土地收入最大化。有些地方对失地农民和城市拆迁户的补偿不足。在全国各地出现的圈地现象与大宗土地违法案件中，大多数违法主体是地方政府。二是土地使用与房价的监管不严。房地产行业利润率过高，但地方政府没有相应的反暴利措施，个别地方政府甚至联手与房地产商哄抬房价。三是土地收益外溢。一些地方政府大量出售土地的收益没有完全进入财政口袋，有些收益则成为少数人腐败的源泉。四是城市规划管理部门自由裁量权过大。各地规划违法案件快速上升。五是规划超编，用地透支。六是土地闲置，圈而不建，待价而沽，一些土地既没有得到批租，也没有开发，造成抛荒。七是一些非农土地“先上车后买票”。

　　不过，一位在税务部门工作的年轻学者却为地方政府叫屈。他说：“当地政府确实负有很大责任，但是也不能一味指责地方政府，因为房地产收入是地方财政中非常重要的一块。而之所以出现这样的状况，根源在于目前的财政政策。”他的意思是，地方政府的财权不够，甚至太小了。相对来说，在房地产中，地方政府能获得的税收份额比例要高一些。

　　“一些地方政府领导的心底里希望房价上去，这样GDP也就上去了，还可以显示本地的经济地位。殊不知，这其实是一种严重的短视行为。因为房地产价格过高，商务成本也就上去了，地区的竞争力就下降了。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

　　悬疑十二：调控楼市，影响长三角经济收成吗

　　记者吴焰

　　背景：2004年，长三角地区地价涨幅高达6.9%。其中商业、住宅用地的地价增长率分别为7.33%和12.16%，大大高于全国各类用地平均增长率，住宅用地地价增幅全国最高。房地产业对于长三角经济快速发展的贡献率，有目共睹

　　专家解读：“影响是肯定的。”“程度大小还需观察。”“调整经济结构对于长三角的未来非常重要”

　　“哪里涨得最快，哪里跌得最多。”类似的流行观点，显然给长三角地方政府与地产商们带来强烈不安。民间舆论中，有关本轮调控的多重目标似乎已简单演绎成一个“看点”：上海房价不跌，长三角房价调控不到位，调控预期目标就失败了。

　　问题在于，假如房地产衰了，长三角经济增长是否会被“株连”？

　　“影响是肯定的。”上海财经大学丁健毫不犹豫。2005年的长三角经济，受房地产业的直接影响如下：其一，投资热潮受阻。2004年，长三角各地房地产业的投资在全社会固定资产投资中的比例都占到20%以上；在全国完成房地产开发投资13158亿元中，苏浙沪三地占28%。2004年的房地产投资热，必定在2005年降温。作为经济增长“三驾马车”之一的投资，它的放慢速度势必会影响“车速”。

　　其二，GDP有所吃紧。中国房地产业能直接带动57个相关产业的产出增加。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。在长三角，房地产业对经济增长的直接贡献率超过1.8个百分点，局部城市更高。以本轮调控的力度和目标来看，长三角地区GDP的持续上升的速度，将会遭遇考验。

　　其三，财税将会减少。有测算表明，2004年，上海来自房地产的税收直接贡献率为400亿元，浙江房地产税收对该省全部税收的增长贡献率也超过13，苏浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和建筑业(不包括相关产业)所占比率都在30%左右。在持续观望、成交量萎缩的大势下，财税减少也是板上钉钉的事。

　　但丁健也谨慎地称，“程度还需观察”。这一观点获浙江工业大学经贸管理学院虞晓芬教授的认同。在他们看来，这才是长三角今年“经济收成”中最大的悬念。

　　浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生则比较乐观，认为“影响不会太大”。依据是：考虑到房地产业在长三角经济的支柱作用，中央调控目标是防止“大落”，因此“衰”也有限。不过，他指出，在房地产业对长三角经济贡献即将理性回归的大势下，长三角“能否及时调整国民经济结构显然是关键”。

　　悬疑十三：大家都来租房住？

　　记者汪晓东

　　背景：有学者否认上海房产“发烧”，认为上海房地产高价是有原因的，“作为国际化大城市，在目前的投资环境和居住环境下，肯定有大量的人来买房，价格肯定贵。”工薪族买不起房，可以租房

　　观点交锋：

　　●直到几年前，美国也只有刚刚过一半的人有自己的住房。应该让财富阶层买高价房，政府从中得到收入以补贴廉租房建设，让工薪阶层受益。这样看，房价还会大涨

　　●有恒产才有恒心，安居才能乐业。租房子住，总觉得不踏实。“这无可厚非，我们的文化和发达国家不一样，为什么总和其他国家比呢？”

　　在与国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣探讨时，他的一句话让人吃惊：“谁说上海‘发烧’啦？”

　　这一说法肯定有些“另类”。他反复指出：上海房地产高价是市场形成的。确实有人炒房，但只是一部分。如果以外国人的收入水平来看，上海房价不算高。一般国际大城市的市中心房价是郊区的10倍左右，上海远没达到这样的水平。”

　　刘福垣把房地产高价的根源归结为流通体制有问题。“我们的房子和土地是连体流通的，称之为房地产。而土地使用权是70年一次性出让，这样一来，房地产价格肯定高了。开发商只能开发高档楼盘。建普通民居，盈利就下降了。”

　　一位房地产商称：房子本来就不是为工薪族准备的。即便房价再砍一半，大部分人还是买不起。怎么办？刘福垣的回答是：“很简单，租房住嘛。”他说，在国外，工薪阶层收入中，有13用于租房。目前，国内房租随房价水涨船高，大幅提高工薪阶层收入可能性不大，因此大幅度降低房租是政府应该努力做的。

　　另一位宏观经济学家王建也有类似观点。他说，价格反映了资源的稀缺程度。中国人地矛盾尖锐，压低房地产价格，只会使中国土地资源紧缺的矛盾更加尖锐。“日本上世纪70年代中期完成工业化时，城市地价达6000美元平方米。我们现在大约处于工业化中期，房地产价格才多少？而且，在日本房地产价格中，90%是地价，我们是20%。”“直到几年前，美国也只有刚刚过一半的人有自己的住房。”王建提出：让财富阶层买高价房子，政府从中得到收入以补贴廉租房建设，让工薪阶层受益，这样做才符合国情。他甚至预言：“房价还要大涨。”

　　记者向其他一些学者谈及这样大胆的观点时，引来一片强烈的反对声。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，有恒产才有恒心，还有一句老话叫“安居乐业”。租房子住，不踏实。“这无可厚非，我们的文化和发达国家不一样，人的观念不一样，为什么总要和其他国家比呢？应该创造条件，让广大工薪阶层有房，这对社会稳定非常重要。”他认为，对到城市打工的人，以及到中国创业的外国人，居住时间如果并不很长，就没必要买一套房子，租住即可。基于这样的观点，他认为现在的房价确实过高，必须调控，“下调20%到30%差不多”。

　　悬疑十四：楼市能否避香港之痛

　　记者吴焰

　　背景：东京与香港是经历了地产泡沫从神话到破灭的两个典型城市。至今元气难复，酿成包括上海在内的大城市对楼市的“怕冷”心态。那么，现在的楼市会否重蹈香港覆辙？

　　专家解读：长三角或许不存在房地产泡沫破灭的条件和可能，但东京与香港“泡沫成因不同，悲剧相似”的镜子，应提醒上海乃至中国要格外小心，抑制房价快速增长

　　一年前公开讨论楼市是否能避香港之痛的悬疑时，对“泡沫论”尚存争议。而现在，“泡沫论”明显占据上风，并进入决策层面，比较便有了实际意义。

　　有意思的是，拿着香港、东京当“镜子”的人们，照出的模样也各不同。

　　一种观点认为：长三角与香港，是“相似的涨势，不同的泡沫”，结论是长三角不会重蹈香港覆辙———如上海社科院房地产业研究中心副理事长张泓铭。在他看来，中国部分城市房地产价格上涨过快，与香港有相似之处。首先，2004年11月前，央行曾7次降低人民币利率和住房抵押贷款利率，房地产贷款大幅增加；其次，与香港当年一样，境外资金纷纷涌来投资房地产。此外，长三角楼市也具有香港那样推崇房地产价格只升不降神话的浓厚气氛。

　　但他同时指出，“从宏观层面看，我们不存在香港房地产泡沫破灭的条件和可能”。香港房地产泡沫破灭的动因是亚洲金融危机。此外，特区政府采取具有保障性质的“居者有其屋”计划，影响了房市价格预期。

　　与香港相比，中国内地几年内发生由国际投机家引起的汇市、股市、期市危机和金融危机的可能性并不存在。

　　上海财经大学金融系教授丁健赞同这种观点，但理由有所不同。他认为，金融危机只是外力，内因在于香港经济增长模式的缺陷。

　　上世纪80年代以后，由于内地开放政策，香港经济增长取道“前店后厂”模式，制造业转移内地，港内则大力发展第三产业，比重高达80%左右。其中，地产业更成为香港经济的“火车头”。为地产泡沫破灭到经济大伤元气埋下隐患。而制造业发达的上海乃至长三角，“经济产业基础的稳定性要好些。”

　　不过，倘若对比香港与东京地产泡沫破灭过程，结论没这么自信。

　　上世纪80年代后期，日本经济进入繁荣期，出现大量剩余资金，没有合适的投资项目，基本上都流入房地产以及股市，致使房产价格暴涨。在1985—1988年3年中，东京都的商业用地价格指数暴涨近两倍，东京都中央区地价上涨3倍。

　　中国现下与当时的日本颇有相似处。有统计说，到2004年年底，中国银行业投入房地产2.7万亿元巨额资金，直接导致房地产价格暴涨。

　　当初，日本金融机构没能及时对房地产市场现状作出正确评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫终于在1991年吹破。

　　“泡沫成因不同，结局一样悲惨”，东京与香港至今难以恢复经济元气。

　　幸好，在“泡沫”尚未吹大甚至吹灭之前，我国从中央到各地政府拿出前所未有的政策力度来抑制房价过热趋势，或许有助于最终避免香港、东京之痛。

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