房产新政导演众生相

　　撰文/付刚

　　七部委“禁令”方实施半月，上海地产市场的变化已剧烈不堪。一名温州炒房客给本刊打来电话，痛不欲生地说，炒楼危害甚于股票坐庄。他们实在有些撑不住了，弄不好有人要跳楼。

　　已经在北京朝阳区左家庄附近租房多年的邓女士，最近因为房地产行业出台的系列新政，心情时而似“海水”，时而似“火焰”。

　　今年1月，她看上了离公司不远的朝阳区朝阳北路一个叫“东岸”的楼盘，开发商原定在3月开盘，邓女士也缴纳了两万元定金。但“春节”以后，各种有关北京房价将上涨的言论不绝于耳，开发商一直惜售，至今未曾开盘。

　　邓女士起初有些绝望。可最近上海楼市大幅下跌的走势，忽然让她意识到，持币观望或许并非坏事。她甚至初步决定，即便“东岸”近期开盘，她可能也会选择放弃，并继续等待政府进一步出台挤压房地产市场泡沫的更严厉措施。

　　禁令再套紧箍咒

　　5月11日，建设部、央行等七部门发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出遏制投机性炒房，控制投资性购房，依法制止“炒买炒卖”土地行为和禁止“期房”转让。

　　这条“禁令”为上海、北京等地的炒房者套上了又一道紧箍咒，手上还没有出货的人，此关难过。期权不转让，转让全额计税，这是死结。一套房子想搞20%至30%的收益，这一生意基本要泡汤。

　　近几年风光无限的温州炒房团，在七部委出台新政后，也变得烦躁不安。一名温州炒房客还给记者打来电话，痛不欲生地说，炒楼危害甚于股票坐庄。他们实在有些撑不住了，弄不好有人要跳楼的！

　　外资快人一步

　　记者在调查中发现，中国政府和上海等地方政府出台的系列限制炒房的政策，对于进入上海楼市的海外基金而言，似乎并未引起他们的任何慌张。

　　自2004年底开始，外资在中国房地产市场上的表现可以用“异常活跃”来形容。连那些认为中国房地产有泡沫的专家所在的外资机构，也没有听从自己研究人员的警告。

　　相反，他们似乎比别人更加积极地将资金投向了中国房地产。难道这些海外基金不担心中国的系列房地产禁令让他们梦想破灭？

　　在调查中，记者了解到，海外基金实际上早已对此“先知先觉”。今年4月份，两家外资减持旗下房地产项目，被看成是外资撤离上海的标志。

　　在香港上市的公司上海复地当月对外宣布，其持有六成权益的远景房地产已与ING Real Estate旗下荷兰国际房地产订立协议，以3081万元人民币向后者收购松江复地的30%权益，作价人民币3080.52万元。

　　这意味着ING Real Estate正从上海市场慢慢隐退，而渐渐远去的不仅是他们一家。摩根大通也按每股平均价2.09港元，减持上海复地270万股，涉及金额约564万港元，持股比例由9.28%降至8.97%。

　　实际上，对于外资而言，此时收手已可以心满意足了。ING Real Estate 1998年首次踏足上海房地产市场，2004年签约合营的松江复地房地产公司是其在上海中档住宅房地产市场的首项投资。粗略计算可知，资金划转后，荷兰地产投资将净赚1800多万元，近1年的资金回报率高达140%。

　　基金弃沪投京

　　据业内人士估计，房市调控“组合拳”打出后，从上海撤出的苏浙资金已有上百亿元，但这只是开始。上海福纳市场咨询有限公司地产研究总监杨子江认为，大规模的资金撤离会引起市场的强烈反应。

　　记者日前从北京几个售楼处获悉，七部门“禁令”6月1日正式实施后，北京新房和二手房市场反应比较平静，没有出现较大幅度的波动。顺驰置地(北京)房地产开发有限公司董事长荆宏认为，调控政策对北京市场的影响需要过一段时间才能显现出来。

　　但同一天，上海房价剧烈震荡。截至6月1日下午5点，上海房地产交易官方性质的网站——上海房产之窗公布的当日上海房屋成交均价为5884元/平方米，比前天下降了1426元/平方米，创下了年内新低。

　　杨子江指出，上海楼市中多数投资资金来自江浙和上海本地的炒房客，他们首先受到政策的冲击。从3月份上海市政府开始整顿楼市开始，已有温州炒房人开始抛盘，近期更演变为浙江炒房团一天抛售258套房的闹剧。

　　上海谊锦嘉房地产代理公司总经理沈燕冰透露，2004年7月他们与香港一家公司共同开发的楼盘，今年“春节”前已打桩，并投入资金3000多万元，但在系列调控政策出台后，港方已暂时冻结了后续资金。

　　在沈燕冰看来，现在上海楼市的“热钱”一部分暂时被冷冻，另一些则暂时进入其他投资领域。目前，上海70%的房地产开发商都成立了自己的经营管理集团，资金也陆续从上海房地产市场转向商业地产、服务经营等。

　　“已有好几家海外基金和我们接洽，并有意投资我们正在开发的项目。”北京一家主营地产的上市公司董事会秘书告诉记者。不久前，他们公司前往美国推介地产项目，现场出人意料地来了多家海外基金，而这些基金都曾参与上海地产项目。看来，随着上海房地产市场资金流向的变化，海外资金已将目光投向了北京。

　　房产商、购房者心境各不同

　　据本刊调查显示，对于政策面、市场面的反应，房地产开发商目前大致存在两种心态。其一是放弃快速抬升房价的做法，却仍觊觎按照目前的价格出货。在一些开发商看来，即便房子卖得慢些，他们也不会考虑跌价卖，否则公司的既定目标就无法实现。

　　开发商的第二种心态是迎合自住购房者需求，新开楼盘定价走低。不少准备开盘的开发商们在天天研究市场的动向，但大方向已经确定，那就是定价走低不走高。

　　同样，不同层次的购房者也各有各的心思，大概分为三类。第一类是考虑自住购房的人。他们和邓女士一样，打算继续持币待购，一旦房价到心理价位就出手购买。

　　如今，不少新盘门庭冷落，周边二手次新房也不断传出投资者低价抛售的消息，整体价格的回落重新唤起了这部分自住购房人的购房欲望。目前，面对一手房价依然坚挺的局面，他们中的不少人正积极在二手次新房中寻找自己的目标。

　　第二类是已经投资多套住房的人。由于担心资金链出问题，这类人现在不得不丢卒保车。前段时间房价的快速上涨，吸引了各种各样的房产投资者介入，其中不乏有将自己所有资金投入其中、并向银行大量贷款的百万“负翁”。

　　这些“负翁”原希望房价快速升值后抛售赢利，可没料到政策对投机人的打击致使他们的如意算盘成为泡影。为了尽快了结“痛苦”，目前在二手房市场中，已逐渐出现每平方米低开二三千元出售的房子。

　　第三类是那些有实力且理性的购房者，他们开始长期持有手中房产。面对目前形势，一些早已购房且房产已翻倍增值的购房者依旧保持着较好的心态。

　　他们认为，即便是已经投资的房产也不急于抛出，长线依然看好。对于手中剩余的投资资金使用，不少人认为应该去寻找房产以外的其他投资方向。

　　记者注意到，受到楼市、股市低迷状况和加息政策的影响，越来越多的人改变了投资方式，把钱重新存回了银行。

　　有关统计数据显示，今年4月上海定期储蓄额当月增加75.25亿元，比去年同期增加了68.08亿元。在投资渠道比较狭窄的情况下，人们依然选择了储蓄这种最简单的方式，开始将“闲钱”放进银行。

　　地产风暴起于三月

　　3月5日

　　上海出台《关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，从信贷、税收、信息建设、市场监管等四方面采取措施，对投机性购房行为进行限制。

　　3月7日

　　上海发出《上海市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》。在上海，个人购买普通住房居住不满一年出售的，销售时要征收营业税、城建税等，总税率为5.55%。

　　3月17日

　　央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策：将现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理。

　　4月11日

　　央行将各商业银行执行的逾期还房贷罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30%至50%”。

　　5月1日

　　北京首个《土地供应办法》实施。明确土地使用到期后，未申请需继续使用或申请未批的，使用权由政府无偿收回。

　　5月11日

　　建设部、央行等七部门发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出遏制投机性炒房，控制投资性购房，依法制止“炒买炒卖”土地行为，禁止“期房”转让。

　　5月24日

　　北京农行宣布，欠贷不还贷款利率将上涨。对于明显属投机炒作购房行为的，不予贷款支持。

　　面对日益下落的房价，炒房者更加忧虑与不安。