学会与狼共舞

　　学会与狼共舞

　　——访首届中国不动产基金博览会组委会秘书长何亦农

　　如何应对不动产业全球化、国际化趋势，如何应对全球化、国际化趋势带给不动产业界的变化、挑战和机遇，2005年7月20日~22日将在北京国际贸易中心举办的首届中国(北京) 国际不动产博览会正是在这一背景下顺势而生的。此次博览会将努力使参与各方通过这一平台，获得信息资源共享达到有效资源有效利用的最优最大化，并努力使有效资本与有限土地资源得以优化配制。

　　届时，在三十多个国家和地区、数百个城市、开发区、不动产商、欧美和亚太地区以及国内不动产投资基金参展的同时，各方代表还将就共同关心的中国不动产营业模式如何与国际接轨；亚太地区不动产发展的问题和趋势；世界不动产投资企业和资本如何进入中国；发展与环境等共同关心的问题举办高端论坛。

　　为此本报专访了首届中国不动产投融资交易会组委会秘书长何亦农女士。地产基金不影响宏调

　　《第一财经日报》：随着国际著名的房地产基金在中国展开运作，高盛(GoldmanSachs)、摩根士丹利(MorganStanley)都已在上海等地投资地产项目，同时还有多只基金将关注的目光投向了中国，这些进入中国的基金将为中国房地产带来什么样的影响？

　　何亦农：我想首先是对房地产融资理念的更新。现在中国的房地产业多数是直接融资，开发商用杠杆操作向银行贷款，尔后将钱投资到具体项目上去。这样的做法包含极大的金融风险。如果房地产业猛烈下挫，这些风险都会向银行堆积转移，形成大量的呆坏账，最终影响金融稳定，后果极其严重。比如上世纪90年代后期，泰国就出现了这种情况，成为1998年东南亚金融危机的一个重要诱因。而不动产基金是一种完全不同的投资模式，它变直接投资为间接投资。不是将钱直接投到具体项目上，而是投到所选择的基金上，保证了资金的安全。另一方面，基金这种形式，不同于银行贷款，它的受众极广，不仅有大机构，而且，在美国等发达国家，中小投资者也可以通过购买基金份额参与到其中，大大增强了筹资能力，有利于为房地产发展提供充足的资金支持。

　　另外，不动产基金是一种金融创新。它起源于英国，20世纪八九十年代，在美国历经多次演变发展，日益完善，它的制度设计和管理方法对国内金融产品的发展也有一种引领作用。

　　《第一财经日报》：有人担心，国外不动产基金在目前状况下进入中国可能会影响宏观调控，您的观点是怎样的？

　　何亦农：这种担心是完全没有必要的。从这类资金的自身属性来分析，才能看出是中国宏观调控的互补力还是冲击力，还是一种调节杠杆，一种市场平衡杠杆。

　　国外不动产基金经过多年的发展，已经形成了较完备的公司治理制度，具备了较强的研究能力。它们不是投机，而是投资，更关注中国市场的长远发展，追求的是五年、十年之后的长期回报。不是破坏性、侵略性的投机行为，而是试图分享中国这个新兴地产市场的长期成长利益。比如说：上海沿江一带和传统旧租界高尚住宅区一带目前的房价是2.5万元到3万元左右，但是海外买家依旧在上海频频出手，就是因为他们在看好上海成为“亚洲下一个金融中心”的前提下，买的是长线，希望的是上海的房价有朝一日(也许是十年之后)能赶上香港、东京、伦敦、纽约现在的房价，那些地方目前的平均房价是每平方米8万到10万元甚至更高。国外基金也有这样的实力和耐心长线持有。

　　关于这一点，我们可以找到一个类比佐证，前几年获准进入内地A股市场的QFII(合格境外机构投资者)在证券市场上购买的都是钢铁、石油之类的绩优蓝筹股，并长线持有。其实这也是很多境外投资机构的一贯理念。国外基金重长期回报

　　《第一财经日报》：有报道称，中国投资性购房比例已经达到警戒线，那么请问您认为国外不动产基金和国内的投资性购房者还有什么不同？

　　何亦农：国内很多投资性购房者追求的是短期高回报。上海市前不久出台政策，对购买后一年内转让的行为征收很高比例的税收，打击的也是这种短期炒作。这种短期行为是不被倡导的，国外不动产基金期待的是平衡适度的回报率，注重长线收益，这将对非理性投资方式产生平衡，有利于调节市场行为。另一方面，有些投资性购房者属于追涨杀跌的跟风者，他们并不了解房地产市场，很盲目。而这些外国不动产基金都配备有自己的专家研究团队，他们要进入某一市场、投资某个项目，都会事先进行深入调查和全面论证，都很谨慎。这些都将调节市场行为。前不久高盛的地产基金——白厅基金(WhitehallFunds)斥资1.067亿美元买下了上海百腾大厦(PidemcoTower)，这个项目绝对不是突然的，一定是过去几年长期关注的延续。总之，这些理性的投资行为，可以成为市场的“清凉剂”。

　　《第一财经日报》：房地产是一个资金密集型行业，同时也是一个资源稀缺型行业，那么，在资源稀缺型城市，国外不动产基金将如何开展项目呢？

　　何亦农：资源型城市路在何方？国家的政策就是要合理利用资源。而国外的不动产基金非常注重有效利用资源。比如：不动产基金在英国非常发达。英国是个岛国，资源就很有限，因此，这些不动产基金非常注意资源的有效利用，在这方面积累了丰富的经验。中国虽然是个大国，但是资源依旧很稀缺，相信国外的成熟经验有助于促进中国房地产业合理利用资源。这也符合双方的利益。

　　《第一财经日报》：那么您认为，中国的房地产业是否困难，中国的房地产如何摆脱投机行为？

　　何亦农：其实中国的房地产业是否存在泡沫，业界人士已经争论很久。比如，高盛亚洲首席经济学家梁红认为中国的房地产市场仍将保持旺盛，而摩根士丹利亚洲首席经济学家谢国忠却是坚定的泡沫论支持者，他的关于中国房地产泡沫的研究报告曾惹起房地产市场的巨大波澜。虽然两大著名投行作出了截然不同的判断，但是它们都继续在中国投资。谢国忠供职的摩根士丹利在过去的3年中一直坚持在内地投资房地产市场，对上海市场尤其没有丝毫放松。所以不管中国房地产业状况如何，我想应该打压的是盲目无序的投机行为，而理性的长期投资行为是任何市场健康发展的必要元素。因此，用理性的行为来影响和平衡非理性的投机行为不失为一条可行之路。诸多障碍需消除

　　《第一财经日报》：不动产基金在中国主要有哪些障碍？

　　何亦农：首先有一些法律障碍。在房地产法律方面，我国的土地制度与国外的土地制度差异很大。而且我国在房地产产权上还有一些特殊的历史问题，这在国外都是没有的。《城市房地产管理法》的一些规定过于模糊，有些细则的制订没有跟上，使法律缺乏可操作性。另一方面，不动产及基金是一种金融创新，而现行法律还缺乏前瞻性，对房地产的相关权利仅限于所有权、使用权、抵押权和租赁权等传统形式，而新兴扩展的权利，比如因为资产证券化而分割的证券形式的权利还没有相应的具体规定。另外，不动产基金与信托制度息息相关，而我国虽然有《信托法》、《证券投资基金法》，但是《产业投资基金法》、《不动产基金法》却尚未出台。由于不动产基金有特殊的公司治理结构、特殊的投资方向，所以，我国在《证券法》、《公司法》、《税法》等领域也缺乏相应的前瞻性规定，有些规定甚至对不动产基金的发展会有一定程度的阻碍。

　　另外，我国的不动产基金的经营模式里国际化的水平还有很大差距。国际上一般有三种模式：一种是投资型，即充当开发商、投资者的角色；一种是经营型，即购买成熟物业，长期持有物业收租盈利；第三种是不良资产处置型，通过收购一些“烂尾楼”，将其证券化，打包处置从而变现盈利。目前看来，在这几方面运作得比较成功的大都是国外的投行，而国内的一些项目名为“基金”，实为“集资”、“贷款”，没有领会到不动产基金“集合投资”、“资产隔离”、“资产证券化”的精髓。

　　并且，在最终产品的模式上也有待发展。不动产基金在国外是可以上市交易的，个人买卖也很方便，而中国在这方面显然还有很长的一段路要走。

　　《第一财经日报》：那您对国内的地产界、金融界等方面有什么建议？

　　何亦农：国外不动产基金迟早都会进入中国市场。对于它，我们最应该做的是,在与它共处的过程中不断地优势互补，不断地学习吸收，不断地壮大自身，学会迎难而上，学会与狼共舞，这也是中国房地产业、房地产金融发展的必由之路。