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编者按
“资本是有嗅觉的”，这是商业中的至理名言。无论是珠海房屋空置率的居高不下，还是宁波地产商人的逻辑，抑或是青岛地产商的借题炒作，他们的共性都是资本驱动。在这场房地产泡沫的盛宴中，谁会是最后的赢家呢？
空置面积每年稳定在150万平方米左右，每年还有400万平方米住房进入市场
本报记者 张国良 莫迟 发自珠海
潮涌珠江口，浪拍海岸线。
站在浪漫之城——珠海海旁的情侣路极目远眺，能看到的除了海天融为一色外，更有岸边青山环绕，而位于情侣路旁的空置房则无疑成为亮丽珠海的一道“伤疤”，“伤疤”的鲜活无不诉说着珠海曾经的沧桑。初夏5月的珠海，天气反复多变，时而晴天、时而暴雨，记者漫步于拱北、香洲、吉大街头时，均可看到不少烂尾的楼盘以及空置的单位，尤其以情侣路旁的海岸别墅最为刺眼。踏着旧日的足迹，追寻珠海的过去与现在，很容易就能发现“历史使人睿智”。一个炒楼人的财富路线张晋中，早于1988年就由四川到了珠海发展，虽说是“老一辈”，但他仍未到不惑之年，他目睹了珠海近20年来的“浮沉”。在张晋中眼中，空置房这道“伤疤”时刻都在提醒着珠海：房地产并不是好惹的！据张晋中介绍，他在1988年到了珠海发展，1990年就看准了房地产能够致富，并有计划地朝着他的目标前行。他有计划地到当时珠海为数不多地房地产公司里面工作，并通过近两年的钻营在行业小有名气。1992年，他认为的好年份到来了。张晋中形容，那一年楼市简直要疯掉了，由原来4000~5000元/平方米一路疯涨到将近9000元/平方米，而且看样子还要继续涨下去。张晋中也不笨，在两年内所积累的关系让他很轻易地就通过炒卖楼花来赚取中间差价，当时炒卖楼花虽然没有房子那么赚钱，但张晋中当时的原始积累并没有很多，所以只能通过熟人关系拿到不少楼花出来。张晋中也暗暗庆幸当时只能炒卖楼花，以至于1993年下半年的楼市崩盘可以全身而退。不过两年时间，张晋中就通过炒卖楼花赚到他的第一个100万元。张晋中回忆，钱来得容易，去得也容易，当时不少人一夜之间暴富，也有一夜之间破产，而他幸好能不赔。
张晋中与朋友合伙在1995年开了一间房地产中介公司，在当时房地产相对低迷的时候，这是一个冒险的决定。也就是这个决定注定了张晋中这辈子与房地产的缘分。张晋中平时除了公司的业务以外，自己也有炒楼的习惯。到了1997年，张晋中已经开始感觉整个珠海的房地产市场比较难做，空置房越来越多。此时，从1995年到1997年间，张晋中通过炒楼以及运作中介公司越做越大，他已经在珠海拥有了近10套物业，其中两套是常住单位，5套用于收租，其余的随时准备抛售。张晋中回忆，1998年时，他就想过撤离珠海。他认为，珠海是一个适合养老的城市，但整个城市的节奏都很慢，所以不适合长期发展，再加上珠海楼市一直低迷，供一直大于求，所以张晋中终于在1999年澳门回归前离开珠海到广州发展，离开时，他的2套常住住房一直保留到现在，他也经常和家人到珠海共度周末。
张晋中认为，珠海的房地产近几年都较难发展起来，主要的原因还是由于空置率的问题，空置率连续几年都比销售面积要大，作为一个城市而言，这不正常。张晋中觉得今年虽然珠海房地产有不少升幅，但这个升幅缺乏市场支持，如果此时还有不少人在炒楼的话，那么他必须有勇气去面对楼价瞬间的回落。空置房是怎样留下的在珠海房地产中还有一个举足轻重的角色。他就是刘克，珠海最大的房地产开发商——华发实业的总经理。他首先在珠海房产最困难的时期恢复了银行按揭业务，也是他在2004年把珠海带进了“大盘时代”。据刘克回忆，1992年是珠海房地产最好的年景，这一切都在邓小平南巡后。事实也是如此，珠海市建设局住宅与房地产科负责人告诉记者，当年珠海出现了“千树万树梨花开”的迅猛发展景象，全市完成的房地产开发投资由1991年的3.2亿元猛增至14.3亿元，增幅令人咋舌。尽管房地产在珠海霎时间如同梦一般有了飞跃，然而“好梦来得快，去得也快”。1993年下半年，中央开始对过热的经济实行了宏观调控。刘克对这一时期有着很深记忆，因为1994年他调任深圳发展银行珠海支行行长。刘克回忆，当时珠海房地产的市场感觉就像刚从“火炉”中到了“冰窖”。丽景花园二期在1993年初最热火的时候，均价需港币8000多元，而1994年后市场一落千丈，市场价格已经低得不能再低了。刘克清晰记得，当时他上任珠海深发展时，银行根本没有房地产按揭业务，房地产交易几乎陷于瘫痪。他到任后首件事就是恢复房地产按揭业务，他认为如果没有按揭业务，当时根本没有市民能够买得起房子，而房地产按揭业务是银行所有业务中风险最小的业务之一。当时，在丽景花园二期的外墙上，深发展珠海分行打出了“买房按揭找深发”的巨幅标语，为深发展珠海分行拉拢了不少业务，也为当时珠海的房地产市场注入了一支“强心针”。经历过了市场的大起大落后，由于全国性的“开发热”带来盲目性，这一时期的房地产投资存在相当程度的非理性色彩，一些开发项目的区位、类型、档次脱离市场需求，导致销售困难，形成房地产市场供过于求的局面。由于银根紧缺，不少项目陷于停顿，楼盘“烂尾”，空置面积的“红灯”成为市场的一个“伤疤”。1995年底珠海市空置商品房达93.7万平方米，是年珠海房地产销售面积仅有32.39万平方米。刘克介绍，尽管1997年末爆发的亚洲金融风暴对整个外围市场有着很大影响，但珠海房地产本身就已经处于一个低谷，相反1998年开始珠海房地产还受基础设施建设和居住环境不断改善等影响，市场开始逐步复苏。1999年后，珠海市政府对房地产进行了一系列的政策调整，包括停止对以地抵工程款，控制新批土地数量，从2000年起停止住房实物分配，实行住房分配货币化，对市中心区的房地产项目进行规划调整，进行城中村的改造等。据珠海房地产销售数据显示，2000年珠海市房地产销售面积达144.96万平方米的历史最高位，但空置面积却“滚雪球”般达到历史最高的172万平方米。空置率居高不下时至今日，空置房问题依然是珠海的一个严重问题。但这似乎丝毫没有挡住珠海人投资房地产的热情。
2005年以来，中央对于房地产的调控不断，对此，珠海市建设局房地产科负责人告诉记者，珠海房价近几年来一直都稳定在3000元/平方米左右，并没有过高的升幅，在中央调控力度加大的时候，珠海房地产反而在港、珠、澳大桥项目、广珠轻轨等项目进一步确定等因素带动下略有上升。大盘时代年正悄然降临珠海。和记黄埔地产公司的海怡湾畔和华发实业公司的华发新城几乎同时在2002年启动。海怡湾畔占地约45万平方米，而华发新城总建筑面积约70万平方米。此外，电力房产在珠海斗门区一个建筑面积约53万平方米的项目也于近期敲定。“由于受大桥经济、轻轨等概念影响，今年珠海房地产货量要比去年同期多出将近50%，今年的成交量却是比去年要差。但这并不意味着目前珠海房价有‘泡沫’存在，它已经好几年都在3000元左右徘徊，目前珠海地价均价1000元左右，土建成本近1500元，加上其他税费以及合理利润，3000元左右的房价已无‘泡沫’可言。”珠海电力房地产副总经理陈乐天如是说。但资料显示，近年珠海市空置面积每年均稳定在150万平方米左右，而房地产销售则稳定在120万平方米左右，此外，珠海市政府批出可经营性用地在80万平方米左右，按容积率1.5计算，将有120万平方米建筑面积流入市场，而近年来城中村改造更每年均有将近150万平方米的建筑面积竣工，珠海每年将有近400多万平方米的建筑面积进入市场，珠海房地产市场怎样消化将成为最大的问题。据了解，珠海城中村改造涉及25个自然村，其中改建后建筑面积为10万平方米以上的达19个村，山场村的改造更超过100万平方米。珠海市电力房产副总经理陈乐天认为，早几年已批出的土地目前较多会在二级市场上流通，为寻求项目，电力房产就主动或被动在二级市场上寻求合作，但由于各自心理价位不符而未能合作。陈乐天预计，中央加大对土地供应的控制后，不少土地业主均会主动寻求合作方或自行融资开发，市场的实际供应量肯定要比可以预测的数目大得多。
尽管珠海人有钱买楼，但整个城市的人口不多导致总体需求不大的局面在短期内仍无法解决。
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