李伏安：房地产投资应调控结构而非总量

　　本报记者 徐以升 发自北京

　　“如果房地产市场都是政府投资的话，那会很难符合市场要求，房地产有升值潜力，市场本身会找到一个很好的投资方式，而市场的投资动机和需求是不可能限制的。”

　　在6月7日参加当日举行的“2005中国住宅发展论坛”后，中国银监会政策法规部副主 任李伏安在接受《第一财经日报》记者专访时阐述了关于房地产市场投融资机制的观点。

　　他指出，要限制和调控的不应该是投资总量而是投资的方式和结构，投资渠道和方式要市场化，比如推出住房证券化和房地产信托基金，同时要把过度依赖银行贷款的方式转向包括资本市场的股权、债权融资在内的其他的间接融资方式，如成立一些房地产贷款公司。

　　《第一财经日报》：你如何看房地产消费和投资的双重特性？

　　李伏安：房地产作为一种商品，它具有消费品和投资品双重特性，购买房地产是一种消费行为，也是一种投资行为。而房地产的这种双重性共同影响着房地产的价格。

　　此外我认为，真正具有投资价值的房地产会不断升值。国内外房地产市场的发展规律表明，房地产市场一定是有涨有跌的。但从发展趋势来讲，随着经济发展，在长期过程中房地产的大趋势是逐步上升的。而在整个的涨跌过程中，真正有投资价值的房地产其价值是一直上升的。

　　另外，作为消费品和投资品，房地产业发展都需要投资的支持。应该说中国房地产业从长期或者中长期来看，是一个急需发展的大行业，即使现在的房子都成为消费品也还需要投资支持，不论是向市场提供消费品还是投资品，都需要依赖于大量的投资支持。

　　《第一财经日报》：房地产市场发展需要依赖大量的投资，而在宏观调控的背景下，房地产投资往往是调控的对象，如何看这种调控？

　　李伏安：我认为要限制和调控的不应该是投资总量而应是投资的方式和结构，要让市场去调控，这种投资方式才合理。

　　如果房地产市场都是政府投资的话，那会很难符合市场要求，房地产有升值潜力，市场本身会找到一个很好的投资方式，而市场的投资动机和需求是不可能被限制的。但是国家可以调控投资的种类和方式。

　　《第一财经日报》：你对调控投资的种类和方式有什么具体建议？

　　李伏安：投资动机是不可调控的，但是投资方式是完全可以靠政策来引导的。我认为很重要的一个措施，就是在改革过程中推出住房证券化和房地产信托基金，住房的证券化就是使房地产投资由一种具体的、实体的投资，变成一种可分割的、抽象的投资。

　　我认为我们房地产的投资方式应该按照市场的方式去做，而不是现在做的——要么去办一个房地产开发公司，要么去买开发商的房子。这种单一的做法导致了房地产投资不可能是一种理性的、一种低风险的投资方式。把房产投资证券化、市场化，这已经成为国际上的一种主流模式。当前房地产市场投资方式和种类的改变，是房地产市场投资和融资改革的关键。

　　《第一财经日报》：你提到的证券化的房产投资应具有很强的流动性，流动性在房地产市场发展中有什么作用呢？

　　李伏安：这个问题非常好，房地产市场必须要有流动性，有效的市场流动是实现投资价值的前提，要没有流动，无论是作为消费品还是投资品，都不会有人投资。所以现在房地产市场要考虑的一个重要方面，就是要规范其流动性。同时，必要的市场流通也是消费升级的前提条件，一个人一辈子基本上是要换房子的。

　　《第一财经日报》：你前面提到了融资方式的改变，那如何看现在房地产融资单纯依靠银行贷款的现象？

　　李伏安：融资方式的改变主要就是指从过度依赖银行贷款的方式转向包括资本市场的股权、债权融资和其他的间接融资方式，这一点主要依赖于国家金融体制整体的改变，依赖于金融市场的健全和完善。

　　此外我要提出一点，大家一直批评房地产业贷款过多，但是我要告诉大家，中国经济改革开放20多年来，经济发展总体上是通过银行贷款来实现的。虽然现在说房地产行业太依赖于银行贷款，但是相比之下其依赖程度还是低于全国其他行业的平均水平。

　　在以后的时间里，中国的房地产市场应该更多地发展资本市场，债券、股票都应该是中国房地产市场的融资方式。以后必须有新技术支持发行他们的债券，必须有一些企业去上市融资，只有这样才能使银行贷款风险逐步得到平衡。对住房抵押的贷款今后也可以通过其他中介来实现，如成立一些房地产贷款公司，不一定非得是银行。资料图片