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宏观调控下何去何从 房地产业行至十字街头


http://finance.sina.com.cn 2005年06月10日 09:57 经济参考报

  记者 黄玫

  在房地产宏观调控的组合拳下,房地产热已经降温,炒房者的投机行为受到遏制,居民买房的意愿回落。然而,各地对房地产宏观调控政策的反应却“冷热不均”,在宏观调控下何去何从,各地房地产业走到了十字路口。

  既要“清泡沫”也要细心扶持

  房子不是一般的商品,它具有很大的投资性,有相当部分还具有投机性。对于市场来说,一定条件下,“无炒不成市”,这叫存在“经济泡沫”。但如果投机行为占到20%以上,就是存在“泡沫经济”了,有面临崩盘的风险,广州大学经济与管理学院教授潘蜀健说。

  据中国人民银行7日公布的全国城镇储户问卷调查报告,各地对房地产调控政策出台后的反应并不完全相同。上海居民未来三个月准备购买住房的人数比上季下降了12个百分点,但北京、广州反而上升了2.2和0.7个百分点。

  潘蜀健认为,从目前各地不同的反应看,国家的宏观调控还是有些“一刀切”的意味。目前,有些城市房价出现了极快的增长,经济对房地产业过度依赖,这些高风险地区要积极“清泡沫”。对于广州这样比较成熟的房地产市场,政府其实不要太深介入市场。在西北的一些城市,房地产业才刚刚发展起来,还是需要细心扶持的,这时候统统“棒打”有些“殃及池鱼”的味道。

  优惠政策应直接给老百姓

  单套建筑面积在140平方米左右,被列为普通住房与非普通住房的划分线,上海、广州、南京等城市纷纷出台楼市“新政”。有关政府部门表示,此次区分标准将会促使楼市的开发结构转型,引导开发商更多建一些普通住宅,加大中低价位住宅的供应量,使普通老百姓能买到房子。有些地方甚至规定了要从财政中拨一定款项来建经济适用房。

  问题在于,经济适用房也要一起“上马”吗?事实上,经济适用房曾一度成为“炒楼”者的关注点,经济适用房不“经济”成为开发商、政府部门之间博弈的结果之一。政府部门规定经济适用房的利润要在3%-5%之间,开发商可以在保持一定利润率的情况下提高成本,结果经济适用房的价格也在逐步提高,慢慢地不“经济”起来。

  潘蜀健认为,其要害在于没有让民众直接受惠,政府的优惠政策是直接给了开发商,中间转了几道弯后就有可能“走形”。如果政府直接参与建经济适用房,那就又回到了“大政府”的老路上,增加了腐败的可能,同时也繁冗了机构。

  我们的目的应该是“居者有其屋”,是指让老百姓都有一个居住环境,并不一定要求人人都有自己的房产。很多国家和地区都是考虑廉租房的方式,让低收入者直接享有居住环境。在广州这个相对成熟的市场,目前正在尝试推行廉租房,在盘活了房源的同时也更快更轻便地解决了问题。

  既要短期政策更要长久之计

  一些关注房地产问题多年的专家认为,当前加息、征税等这些方式都是调节房地产市场的“短期政策”,并不是影响产业发展的“长期之计”。潘蜀健也是广州市房地产学会副会长,他强调说,只有更好地解决了土地、信息、市场等根本性的问题,房地产业才能保持长期的健康发展。

  ——中国房地产开发问题的“源头”在于土地,而不是银行金融。一些政府部门官员认为只要“管住”银行、“管住”资金便可万无一失,其实政府更应该“管住”土地。政府应当保障土地政策、土地制度落实到位,同时也应该接受人民代表的监督。

  ——信息建设迫在眉睫。现在有关房地产的分析过于肤浅,有关部门提供的信息不完备,相关部门只是根据均价、供应量和销售量来进行分析决策。一个简单的均价很难准确反映整个房地产市场的情况,而且单价与面积并不是纯粹的线性关系,到了一定的面积会有跳跃性发展。建议有关部门提供更多、更细分的市场数据信息,杜绝一些房地产企业“暗箱操作”,建立起完全、可靠、公开的房地产信息系统。

  ——清理市场,考虑取消预售制度。房地产市场日益成熟从卖方转向买方市场,开发商资金日益雄厚而社会信用面临危机,消费者上当受骗的事情时有发生,预售制度已经失去了当初出台的意义。目前,应该还房子的商品本质,一手交钱,一手可以交货(现楼甚至包括房产证),消费者可以看得清楚、拿得明白。


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