炒房者不能独立承担房价责任

　　□刘如涛

　　从市场的反应来看，在6月1日之前，全国的炒房者都表现出了焦虑、狂热和躁动，国家7部门合力之下的这一记重拳已经击中了目标。可是，人们回过头来会提出一系列的疑问--平抑房价是不是潜在地暗示了"泡沫论"的成立？炒房者已经到了非收拾不可的地步？为什么整个中国的地产行业都热衷于炒作？房价是被炒房者炒高的吗？炒房是投资还是投机……

　　问题错综复杂，我们可以暂且从以下几个方面进行思考。

　　首先，炒房者最早出现在何时何地？

　　过去，一些地产专家探讨住宅市场是否健康时，多用投资者所占有的比例来衡量，以上海为例，有专业机构在2000年提出：有超过85%的顾客购房是为了自己居住，以自用为主的住宅销售市场是一个稳定的市场，根本不存在泡沫。那么，据此推理，当时，有约15%的买房者不是用于自己居住，这说明，炒房者在5年前就已经出现。越是在市场成熟的城市，炒房者的发展就越快，炒作手法就越纯熟。另据沪上媒体报料，外地炒房团一买就是一幢楼，投资金额动辄上千万元，这说明，炒家最先出现在一些经济繁荣的城市，他们对房价的抬升也就是在近五六年之内的事情。

　　其次，炒房者是通过什么样的途径来抬升房价的？

　　对于郑州这个"房价水平"较低、上升空间较大的内地中心城市而言，炒家的出现不足为奇。一位资深炒家表示，只要有钱，什么人炒房都能挣钱，这是炒房者与日俱增的缘故。郑州平常在圈子内的炒家不下百人，这些人经验丰富、消息灵通，通常手头的房子都有五六套。零散的炒家通常是一找到好的房源就买入，然后静等升值，一年内脱手，净赚一两万元是平常事。对于炒新盘，一般是炒家聚多了之后，一起哄抢，造成房源奇缺的局面，从而，给真正的买家形成巨大压力，使他们宁愿付高价也要买。开发商也乐意大家这么做。郑州某高档楼盘开盘不足1年，房价每平方米净升1000元，这种似乎离谱的上升速度与炒家的聚集和企业的炒作都不无关系。对于短线炒家而言，国家7部门的精确打击直接断了其后路，大大增加了其炒作的成本，这时，他们大多会采取"以租代售"办法度过2年的期限。再次，房价回落的可能性有多大？

　　从个案上看，房价回落的可能性很小，一是因为当前经济保持了快速增长的势头，二是因为不动产资源的稀缺性导致了房价爬升。由政府出面调控房价是不得已而为之，在国家住房货币化分配制度之后，需要保证市场供给结构的合理性，让人们都有房住，恰恰这一点成了市场的软肋。

　　尽管政府的宏观调控会推动市场的转变，但是，从市场经济的理论上看，只有市场的自发调节才会出现实质的转变。今后，中低收入家庭和社会的中产阶层都会期待着增加中低价位商品房的有效供给。增加面向中低收入家庭的住房供应、降低高档住宅产品的开发比例、加大炒房者的投机成本，基本上能使城市的综合房价得到有效的调节，甚至出现城市综合房价回落的现象。

　　最后，市场到底能承受什么样的房价？

　　笔者认为，决定房价的主要因素有两个：供求关系和产品品质。产品供应链影响供求关系，供求关系决定房价；产品研发决定产品品质，消费者对品质的需求已经到了近乎苛刻的程度。市场能承受的最高房价不是矛盾的核心。

　　房地产行业的创新也是一个永恒的主题，由一般的居住条件的满足向高舒适度、低能耗、康居型产品的迈进是一个趋势，重视做新产品研发的企业永远都会尝到属于他自己的第一杯羹。每个城市的天价别墅都能找到几个神秘的买家，这是必然规律，就跟劳斯莱斯一定会有它的主人一个道理，而不是说大家一定要去驾驶大众型桑塔纳。抛开房价快速爬升背后炒作的因素，剩下的就是产品品质和供求关系。假如开发商的房子在长时期内卖不出去，资金链运转也就不灵了，甭管炒房者怎么做，就等着看降价吧。

　　此次国家宏观调控的重点是打击炒房者，从而稳定房价；而炒房者并不能独立承受这种沉重的责任，因为决定房价上涨的因素是多方面的。