新政之下 炒房者突变

　　据业界盛传，6月1日，随着国家七部门"禁炒令"的出台,炒房者将会出现"大逃亡"。

　　《经济视点报》记者深入炒房一线半年之久，掌握了郑州市二手房炒客翔实的一手资料。

　　近日，记者全线出击，解密"郑州炒房"现象。

　　□经济视点报记者 刘春雷

　　2005年5月31日，这一天被称之为二手房交易的"拐点"，因为从6月1日开始，国家将对二手房交易征收"营业税"。当天，郑州市房地产交易大厅人头攒动，众多前来申请办理产权过户手续的人使这个诺大的交易厅拥挤不堪；同时办理私房交易的4个窗口也忙得不可开交，截止到中午，前来交易大厅申请办理过户手续的人依然络绎不绝。为了满足消费者，郑州市房地产交易中心在办理过户手续的同时开始发放"排队号"。据了解，领得此号者如果在5月31日未来得及办理过户手续，6月1日之后办理视为5月份的过户行为，不收"营业税"。到5月31日17时，发放的排队号时间已经排到了6月7日，如果按每天办理80个号计算，约有560个号。

　　据业内人士分析，短期炒房者将会在这一段时间内徘徊，而对一些真正以购房居住为目的的人来说，并没有太大的影响，只是会对市场进一步的持币观望，从而导致6月初交易量的相对下降。炒房者的日子将会"不大好过了"。

　　郑州市房地产二级市场越来越活跃，二手房价格随着整个市场的活跃节节攀升，在这期间，投资二手房的人也越来越多。新政之下他们会怎么办？炒房者对整个二手房市场的影响有多大？让我们听听一线炒房者的真实声音。

　　炒房众生相

　　小炒家：有滋有味

　　李华是一国企员工，2000年由于企业改制，下岗在家，此时儿子已上初中，而一家人还挤在一套50平方米的小房子里，为了改善住房条件，他们决定"以小换大"，依照当时的房价，7万元卖掉自己的小房，再加上自己的积蓄，以13万元买了一套95平方米的二手房，终于有了宽松的空间。

　　但一家人的生活渐显拮据，老公一人开出租车已经不能支付全家的开销，为了生活，李华开始寻找出路，但前后找了几份工作都因为自己的种种原因而搁浅，2002年，老公的一场病更使这个家雪上加霜，最终是卖房还是卖车成了必须做的选择题。车是一家人的生活来源，权衡再三，一家人最终决定卖房，过起了租房一族的生活。

　　这套在2000年年底买的房子，在2002年年初居然卖了16万多元，不仅使老公重新开上了出租车，余下的钱还可以继续买房，这次因生活所迫的卖房事件，给了李华一个启发--"投资二手房"。于是乎在郑州市的大街小巷，频繁看见李华找房源的身影。在2002年的第一场雪后，李华前后投资了三套7万元左右的二手房，每套都是在三个月左右出手，一年获利3万多元。2003年，由于对二手房市场已经基本了解，李华投资二手房的水平也渐高，她通过买房人的需要，"投"其所好，大面积卖，小面积租，逐渐使自己成了二手房的专家。现在的李华不仅住上了很大的房子，而且换掉"两轮"改用"四轮"带客户看房了。

　　中炒家：累并快乐着

　　张亮是一家银行的部门经理，工作相对轻闲，收入在当时的生活水平属中上等，闲不住的他一直在寻觅合适的投资行业，餐饮、股票、建材，先后考察过后，没有找到合适的投资方向。最后，他把目标放在了二手房上。究其原因，首先投资不动产风险小，即使当时卖不出去，随着整个房价的趋势，也不会担心。其次，投资二手房来得快，交易频繁，比炒楼花赚得还多，何乐而不为呢。

　　2003年5月份，张亮开始踏上了自己的炒房路。在当时，郑州市的房产中介已经火起来了，随着21世纪不动产的到来，更使整个郑州的中介行业规范和专业，从业人员素质也比较高，很少再听到人们所说的"黑中介"了。张亮说："我不懂二手房的行情，但是有人懂，那就是正规的房产中介，我可以从他们那里取经。"于是，一有时间张亮就去中介公司看房，自己以买房人的身份频繁地出现在各个中介公司，从看房中学习里面的知识，久而久之也结交了不少房产经纪人，能够在第一时间拿到"优质房源"，就这样他迈出了自己炒房的第一步。

　　随着整个二手房市场的活跃，张亮炒房的水平也越来越高，在不到两年时间里赚得盆满钵溢。

　　大炒家：连炒带烩，乐此不疲

　　老钱接触房地产已经有7年时间了，早在1998年郑州市二手房市场相对还不活跃的时候，他就已开始投资二手房。那个时候，房价还不是很高，加上早期做广告公司时，手里也有一些积蓄，投资二手房对他来说没什么压力。

　　老钱从1999年开始以投资小户型为主。在郑州西区，一些房改房成了老钱的猎物，在当时，房改以后的大部分房子都可以上市交易，由于这些房子在办清产权时业主所花的钱并不多，只要是往外卖的房子，根据当时的房价多少都会赚钱，而西区的房价也比较低，因此，这类二手房价位也相对便宜且比较好杀价，老钱在两年时间里就投资了12套，他因房而宜，针对不同的需求进行投资，在房子的进进出出中赚取可观的利润，为他进一步的投资打下基础。

　　到了2003年，老钱注册了自己的第一家房产中介公司，同时在学习和实践相结合的基础上，老钱考取了估价师证书，对整个市场更加了解，他经常和员工分析市场，把握客户的心理，公司效益越来越好，这时，他并没有放弃投资，但是建设部规定，中介公司吞吐房产是违法的行为，为了打这个擦边球，他动员自己的亲朋好友加入进来，以公司为平台，充当业主，使自己的投资越发得红火。

　　现在，老钱已经有8个连锁公司了，普通住宅已经不是他刻意的目标，商铺、尾盘逐渐纳入他的业务范畴。在这些做投资二手房的人群里，老钱可以算得上是大赢家了。

　　揭开炒房者的面纱

　　一个基本点：了解需求，有的放矢

　　什么样的二手房是炒客的目标呢？他们又是怎么进行操作的呢？记者深入炒房一线，采访了一些炒客，了解到了中间的内容。

　　就如上述炒客老钱所讲，"投资二手房不是谁都可以做的，首先要有两个最基本的因素，一是要懂二手房市场的'规则'，二是要有一定的经济基础"。

　　所谓"规则"是指二手房瞬息万变的市场规律，因为二手房和新房不一样，它在形式上有很多种，根据年代、楼层、位置、装修的不同，房价也不尽相同；在种类上又有很大的区别，有刚买就卖的新房、有房改房、经济适用房、商铺、别墅等，只要是二次上市交易的房产都可以归类为二手房；更复杂的还是产权的界定，在交易的二手房中间，有的产权是多个共有人、有的是离婚财产、有的是继承的财产、还有的是抵押的房产。然后就是要有非常雄厚的资金做保障，就如老钱所讲，"想做这一行没有二三十万元是转不开的"。

　　在采访过程中，老钱也讲到了中间的一个经典案例。2004年3月份，自己物色到一套心仪的二手房，经过价格的磋商，最终签下了买卖合同，并交付了一定比例的定金。在这个过程中，老钱也看了房产证的产权是明晰的，但有一点疏忽--忘了核对卖房人身份证和房产证上的名字是否一致，在房管局过户时才发现此房产原来是卖者父亲的名字，但其父已经过世，这样的话，只有卖房者先继承才能够交易。在继承过程中还要交纳一笔可观的遗产继承税和过户费用，并且经过所有有权继承人员的同意，才可以上市交易。就这样，眼看着煮熟的鸭子又飞了。

　　看来投资二手房，如果不懂中间的"规则"是行不通的，但是那些"房虫"又是怎样掘取二手房的一桶桶黄金呢？就此问题，记者采访了郑州21世纪不动产的资深经纪人赵亮。

　　据赵亮讲，如果要投资二手房，首先要了解市场，了解二手房需求者的购房目的，做到有的放矢。

　　在郑州市由于二手房有其得天独厚的优势，这也是近几年来二手房市场火爆的的原因。价格是二手房的最大优势之一，人们购买二手房多数是因为图个便宜；再者现在的新楼盘多数位于比较偏僻的地方，而二手房由于其多样性，买房者可以因地制宜满足自己的需求。在这个大的气候下，投资二手房才能获益。谈到这里，赵亮讲到一个名词--"优质房源"。在业内所说的优质房源就是炒客们所需求的财富。所谓的优质房源就是购房者所想买的那种房子。购买二手房的人有很多种购房需求，有的是为了上班的方便，于是便选择在自己单位附近来找自己合适的房子；还有就是为了孩子的上学，因为郑州市是划片上学的，有些家长为了给自己的孩子找个好的学校，宁可买套二手房来解决孩子学校的问题；近年，郑州不再是暖冬，由于小锅炉的取缔，集中供暖的房子逐渐为人们所追捧；现在的老年人都不喜欢和自己的子女生活在一起，于是乎一楼带小院的房子成了这些人的香饽饽。当然除了这些，业主的卖房原因也很重要，一些因着急用钱而卖房的人肯定是这些炒客的盘中美味了。

　　正如赵亮所讲，投资二手房如果掌握了买房人的购房目的，是稳赚不赔的。同时，他又讲了一个真实的案例，2003年他手里有个房源，位于文化路北段，可以划在实验中学的势力范围之内，100平方米左右，没有什么小区环境，还是个顶层，在当时业主报价15万元，一段时间内这套房子在他手里放了一个多月无人问津，最后一个做二手房投资的人看上了这套房产，最终以14.3万元的价格成交，三个月后还是通过赵亮以17.5万元的价格卖给了想上实验中学的人。

　　原来，这些投资二手房的人都是这一行的专家，记者也明白了为什么像老钱这样的人能够靠二手房富甲一方了。

　　赚钱秘籍：巧钻空子，包装转手

　　在采访过程中，记者除了解到这些炒客的购房方法外，还从另一面了解到了他们的一些手段。

　　在采访老钱时，记者获悉，原来在吞吐二手房时，中间的学问还有很多。

　　老钱告诉记者，在已经签好购房合同，准备过户时，他有个绝招屡试不爽。原来，当他选中投资目标并谈妥价钱时，他不马上到房管局交易中心进行过户，而是走进了公证处。和业主协商好以后，把房款一分不少地交给业主，在公证处以200元左右办理一个委托公证书，即业主以种种不能到场的原因把房产委托给老钱进行过户，这样老钱就省去了一笔可观的过户费用，当再次交易时，他就以业主不能到场为由，用委托公证书堂而皇之地进行过户，过户费用让买房者埋单，降低自己的投资成本。

　　为了能卖高房价，房子的包装也很重要。一个做二手房多年的"房虫"告诉记者，在带客户看房时，房子给人的第一感觉非常重要，对房子进行包装还能掩盖房子本身的一些瑕疵，因此，他所投资的二手房中，都会用一小部分钱对房子进行包装，或是找保洁公司保洁，或是重新刷墙，如果是想做长线投资的房产，甚至于可以重新装修，添置家具电器，以高额的房租暂时收益，适时再行抛售，当然在卖房时这些本钱会在房价中加倍体现出来。

　　面对新政 炒家变脸

　　新政的出台无疑给投资二手房的人群设置了一道屏障。根据新政内容，记者采访了上述二手房的投资者，了解到他们新政出台后的情况，是把革命继续下去，还是就此收手？

　　李华讲，新政中对普通住房的概念已经明晰，单套建筑面积在140平方米以下，也就是说在单套面积140平方米以上，两年之内卖出的房产还需缴纳交易差额的营业税，这样的房价已经超出了我的预期标准，140平方米以下的房产两年内交易要缴纳全额的营业税，这对我的打击太大了，看样子我得暂时收山了，观望一下市场行情，寻找合适的时机再做行动。

　　张亮说，我手里至今还压了几套小面积的房子，由于在6月1日前没有按预期的价格出手，现在交易要缴纳全额的营业税，看来暂时是不能出手了，等一段时间看房价的走势再说，由于资金暂时不能周转，看样子短期内是不能再投资多余的二手房了。

　　老钱则不然，新政出台后，老钱不忧反喜。记者追究原因，老钱这样说，在6月1日前，一些卖房者为了逃避营业税，大量的房源涌现，中间有一部分是"优质房源"，我已经拿下一些。这些房源相对现在的二手房价格偏低，虽然以后短期交易要缴纳全额的营业税，到出手的时候我会把所卖房源的价格再抬高一部分，把营业税加在房价上，在签署购房协议时还可以把营业税分担在买房人身上一部分，不会有损失的，如此美事何乐而不为呢。如果大家都像我这样，团结起来，郑州市的二手房价格还会攀升，这也是我的预见，老钱信心十足。

　　在中介公司，记者发现交易二手房的人相对逐渐减少，据明祥不动产的李店长介绍，现在有好多本来是要卖的房子，都改出租了，中间不乏炒客的影子。原来这些投资的客户，在6月1日后都暂时放弃了卖房的决心，开始长线投资--以租代售，他们还是对市场充满信心的，相信郑州的房价还会上涨，暂时先收租保证一定的收入，适时再抛售房源，只要房价上升了，虽然要缴纳营业税，还是能赚钱的。

　　众说纷纭，到底新政出台后郑州的二手房市场会怎样呢？除以上炒房人群，记者又走访了郑州市房管局的领导。据悉，在2005年下半年，政府会出台整顿二手房中介机构的政策，发现其炒房，会严肃处理，以此来遏制中介炒房，保障消费者的利益，维持整个二手房市场价格的稳定，新政之下预计郑州二手房的价格会在稳健中健康发展，不会出现猛升突降的现象，短期内二手房市场还会恢复其活跃、稳定的势态。

　　【新闻背景】

　　2004年，郑州市二手房交易量超过1.3万套，2005年前4个月二手房交易5238套，比去年同期增长47%。郑州市二手房市场越来越火，在此间少不了"炒客"的身影。

　　1年前，国内一些城市(如南京)已经隐隐约约地感到炒房给房地产行业带来的危害，并大力推出"禁炒令"，对炒房者给予某些限制，时至今日，全国"禁炒令"将会给行业带来更大的威慑。

　　2005年6月1日，在郑州市百花路的房地产交易大厅和紫荆山中青大厦东区办证处，同时贴出了郑州市中原区地方税务局《关于个人转让房屋营业税征收规定的通知》。

　　通知规定：在办理产权过户手续时，应向产权登记过户机构出具税务机关开具的售房发票及纳税凭证，这说明国务院关于平抑房价的意见中的"营业税"在郑州正式开征。"营业税"作为限制炒房行为的一种手段，受到了二手房中介和炒房者的高度关注。

　　6月3日，记者从郑州市房地产交易中心获悉，郑州市关于"普通住房"的标准已经确定：单套建筑面积在140平方米以下，小区建筑容积率在1.0以上，销售价格普通住宅为每平方米2700元以下(多层)，高层为每平方米4000元以下。