炒房背后的暗流

　　一个城市房价如果在短期内飙升，其背后往往都有投资炒作的暗流在涌动。郑州房价自2003年以来涨势迅猛，有些新楼盘在短短一年时间内每平方米均价竟然上涨千元以上，毫无疑问，迅速增长的房价与投资者极大的热情是密不可分的。

　　□经济视点报记者 徐靖

　　近两年的郑州人，手里面有几个余钱儿的似乎都在炒房。"如果手里面有几万块钱，我一定会去炒房子，几乎没有风险，坐收涨价之利，何乐而不为？"经常有身边的朋友这样说。可是自今年年初以来，国家针对房地产市场的各种宏观调控政策相继出台，使他们也逐渐变得不再乐观。政府已经意识到，正是因为有大量的市民期待从炒房中获得高额利润而造成需求的泡沫，导致了市场的热度难减以及房价的居高不下。

　　抑制投资性和投机性炒房仿佛已经成为房价飙升的"罪魁祸首"，炒房一族似乎也失去了往日的锋芒，在这场疾风暴雨中开始考虑调整策略。那么，郑州的普通住宅究竟吸引了多少人投资？到底是哪些人在炒房？在当前宏观调控的大背景下，房地产投资行为是否受到了相应的抑制？近日，记者就此话题作了一番调查。

　　①炒房者推动了房价增长

　　一个城市房价如果在短期内飙升，其背后往往都有投资炒作的暗流在涌动。炒房团所代表的房产投资群体，大多已经完成了资本的原始积累，进入钱生钱的阶段。郑州房价自2003年以来涨势迅猛，有些新楼盘在短短一年时间内每平方米均价竟然上涨千元以上，毫无疑问，迅速增长的房价与投资者极大的热情是密不可分的。

　　张校伟是一家DM杂志的老板，早在2000年的一天，很偶然地加入了炒房一族。刚刚从低迷的股市中走出来的他，为了把远在新疆的父母接到郑州生活，在陇海路一家新楼盘购买了两套房子，当时每平方米只有1400元，简单装修了之后，妻子单位又分给了他们一套房子，于是就把新买的房子出售，没费多大工夫，转眼间就赚了11万元。尝到甜头的他从此彻底从股市抽身到了楼市。"股市跌得厉害，而且跌了资金就没有了。"张先生有些懊悔。他认为，投资房地产，即使房价下跌，但房子还在那里，可租可售。

　　一提起炒房，人们都会想到每逢有楼盘开盘，在售楼现场排着长队的购房者。其实这只是表面现象。"郑州还没有形成规模的职业炒房团，要有也是松散结盟的个体炒房者。郑州房价攀升主要还是真实需求旺盛造成的。其实真正专业炒房子的人是不会到售楼部排队的，他们一般跟开发商都有关系，往往提前都把好的位置和楼层定过了。"一位房地产开发公司的销售部经理告诉记者。

　　据一家大型房产中介公司的宋小姐介绍，炒二手房需要的专业性更强，涉及到房产评估等方面，房价构成也不好确定。相比来说，炒新房更容易操作。只要选择实力、声誉较好的开发商，地段、配套设施差不多有发展潜力的楼盘，升值空间很大。炒新房者通常的做法是几个人共同投资集中买下一个楼盘的多套房子，彼此信用牢靠，等到楼盘价格上涨到一定程度之后，立即加价挂到中介机构中，同攻同守，这样房价可以一路上扬。现在郑州也出现了不少专业炒房人，他们中的一些人与某些开发商串通，拿房子但没有合同备案，借机抛出赚钱。针对在北京、上海、南京等地闹得沸沸扬扬的"炒房团"现象,她认为，现在来郑州买房的外地人大部分是河南省的其他省辖市居民，炒房号等投机行为已经较为明显但并没有像深圳等南方城市那么严重。"炒房的目的就是买了卖，从市场经济规律来看，炒房本身是无可非议的，炒房者承担了楼盘升值之前的风险，收益也是合理利润。最初人们炒房是无意识行为，当意识到这里面的利润相当可观时就变成了自觉行为。这很正常。只是当炒房比例大于真实需求时造成了假象，使房价虚高不利于社会稳定，从预防国家金融风险的角度看，炒房确实应该抑制。"河南思达置业有限公司经营本部营销总监李红征分析说。

　　②精心策划的财富游戏

　　"要说最大的炒家应该是房地产开发商，他们在楼盘还没影儿时就炒得热气腾腾了，特别是经济适用房，我们普通老百姓知道消息的时候房子都快卖完了，剩下的不是面积大就是位置、户型差的。"在中国银行河南分行工作的郑先生一直想买套合适的房子都未能如愿。曾经在某房地产公司任策划部经理的李先生告诉记者，如果楼盘开盘时预计客户不多，公司领导就会让公司员工号召亲戚朋友来"捧场"，甚至还雇用民工来排队购买，制造紧张气氛，虚拟客户哄抬房价。同时把抢购火爆局面的照片当作楼盘广告图片在各大媒体刊登，通过煽情的语言文字大肆渲染热销气氛。有时候还会联合房产中介，让部分房源被中介或内部员工等虚拟"客户"以较高价格签订合同。再以此价格为"标杆"，到排队的真实购房者中去"无意"中的交流，从而加快购买者抢购。等房源快售完时，开发商以各种理由撤销当初"演戏"时签订的高价合同，收盘谢幕。

　　长期跟踪研究房地产业的中国社科院金融研究所尹中立博士认为，炒股做庄要受罚，而房地产商恶意操纵市场、欺诈消费者的行径却鲜有法律约束。炒房就成了一场由多方合谋的财富游戏。仔细寻思，确有其意。在这场追求财富的游戏里，政府、媒体、有关专家、开发商和炒房者都分别饰演了不同的角色。

　　游戏一：炒房号是目前一种比较流行的炒法，往往是炒房者只交1万元定金，但一直拖延不签订购房合同，同时等房子升值就转让房号，让真正购买的人去签购房合同，自己从中赚取差价。更有甚者，有些公司售楼员手中攥着房号不撒手，到公开选房时私下笼络买主，以几千元的价格卖给急需购房者。这些都发生在从发达城市传过来"认筹"、"解筹"、"VIP客户咨询"等营销手段之后。

　　知情人士告诉记者，"认筹"里其实暗藏了种种"玄机"。首先，"认筹"楼盘大多没有预售许可证。是开发商为了试探市场反应、积累和挖掘前期客户而推出的，此时售价没定，如果市场反应较好，这个楼盘可能就会有调高价格的可能。其次，变相占用消费者资金。由于国家银根紧缩，"认筹诚意金"就成了不少开发企业的重要"融资渠道"。尤其是在项目开盘前的那段时间内，往往是开发商资金最为紧张的阶段，"认筹诚意金"无疑可解决部分"燃眉之急"。

　　游戏二：邀请外地炒房团到郑州"实地考察"。郑州也有媒体曾经组织了一些开发商到温州参加房展会，诚邀外地客商到郑州投资。买不买房，买多少房已经不那么重要--反正是预定，真正下单多少只有天知道。重要的是温州人来了，明白人都应该清楚这意味着什么。这就像歌星走穴，台上露个脸摆个姿势，关键是撩拨起的阵阵尖叫必须足够分贝，假唱又有什么关系？

　　游戏三：开发商不惜重金聘请世界知名物业管理公司担任楼盘推广期的顾问，并举行隆重的签约仪式，通过媒体的传播，加上专家的好评，以及政府主管领导的赞许，使楼盘综合形象大增，销售完毕，业主入住，才发现所谓的世界知名物业顾问此时也"顾不上问了"。……

　　当然，游戏总是要遵循规则的，与一般游戏有输有赢的结果不同的是，在房价提升到一定程度以后，每一个参加游戏的人都会得到相应的利益。显而易见的是，这里面最大的赢家还是开发商，倒霉的是那些真正有居住需求的购房人。

　　③遏制炒房暗流

　　记者在采访中了解到，去年以来郑州房价持续走高，也带动着2000年以来几乎没有上涨的二手房价格也一路攀升。楼市的持续走热，触动了郑州人的购房神经。面对楼市热，有的市民把家中部分存折变成了预售合同，有的市民把居住了几十年的房子抛到二手房市场，把折成的现钱又变成了尚未完工的新房。其中，越来越多的市民将买卖房产当作最主要的投资选择，或者坐收租金以房养房，或者低进高出赚取差价。然而，这种类似于"全民出动炒房子"的行为，在带动郑州房价不断走高的同时，使炒房的赢利空间也越来越小。面对一波又一波的宏观调控，房产投资该何去何从？"前天看有篇报道，我认为它把期房限转和加收营业税形容为抑制炒房者的门锁很形象，使一些投机的炒楼者和利用虚假合同套取贷款的开发商尝到了房产被套牢和买卖成本加大的苦果。同时，也使得投资型的购房者要更加仔细地权衡利弊。由于投资的初始成本加大，未来成本又有很大的不确定性，再加上政策具有强烈的导向作用，会使好多购房者对市场的心理预期正在逐渐转变，放缓投资的步伐。"端庄不动产的刘羽认为从购房者的构成看，炒房如果没了市场，一些投资者会因为投资成本加大而退出购房队伍。这些将会使得自住的比例在购房队伍中逐渐加大。

　　不过，过多的市场限制也使得一部分房地产业内人士有些担忧。"这是一项针对投资者的政策，但如果一旦失去回报，以及限制被交易，就会在很大程度上阻碍市场原本正常的流通。"

　　"政策是为平抑房价，但如果投资者大量转向租赁市场，房子不出来，是不会出现降价的。但是这样一来，未来一段时间内房屋租金肯定要下降，也会影响投资者的热情。"李红征认为，解决房价的问题实际上是在解决供求关系。"欲使房价回落，必须从根本上解决土地供应问题，加大土地供应量。可能出于投资目的的高档房的需求将会以较快速度下落。但是对于中低档房，由于有实际需求做强力支撑，房价的回落是非常有限的。存在是因为有市场需求，因此投资性购房依然会'奔腾不息'。"

　　针对目前很多期房在没有取得商品房预售许可证的情况下，就已经对外预订，对内部认购，人为助长商品房抢购风，给人制造恐慌心理，进而抬高房价，造成不公平的抢购行为。6月1日，郑州市政府出台了《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法(试行)》，从6月20日起，要求开发企业售新房微机必须与市房管局联网，卖一套备案一套，实现实时监控。房地产管理部门将通过网络、报纸等媒体及时公布区域、类型、价格和面积的市场供应信息，并提供网络查询服务。

　　郑州市房地产交易中心一位工作人员告诉记者，针对一些不法中介浑水摸鱼的情况，郑州市有关规定也要求加强存量房交易监管，建立房地产企业和执行人员的信用档案，依法取缔未取得资质的中介机构。现在一些市场行为不端者已经被列入了重点监控名单，一旦政府相应的具体规定出台，这些人不但要受处罚，还要被公开点名。

　　尽管如此，业内人士普遍认为，郑州老百姓要买到自己想要的房子仍有一个相当长的过程，控制房价上涨、打击炒房行为，政府仍有相当多的具体工作要做。