当稀缺的土地遭遇疯狂的资本

　　本报记者 林明 发自西安

　　土地正在成为西安地产中的“难言之隐”。今年以来，土地衍生出的种种效应迅速发酵。政府因前两年供地过猛而几陷无米下锅的窘境。蜂拥而来的外来开发商不断飙高地价，大量闲置土地待价而沽，地价催动下的房价使市民望楼兴叹

　　“虽然很多外地大地产集团进入西安，但就目前而言尚未给西安房价太大的上涨压力。但基于现有开发商取得土地的价格，未来房价不太好判断。”西安市房管局市场产权处处长赵润民对记者表达了对高价房的一种担忧

　　土地正在成为西安地产中的“难言之隐”。今年以来，土地衍生出的种种效应迅速发酵。政府因前两年供地过猛而几陷无米下锅的窘境。蜂拥而来的外来开发商不断飙高地价，大量闲置土地待价而沽，地价催动下的房价使市民望楼兴叹。

　　由于西部大开发，身处风口浪尖的西安房地产市场正面临新一轮无法避免的博弈。地价狂飙

　　5月18日，就在记者到达西安的上午，西安刚刚完成今年首次土地拍卖。位于北郊含元路附近占地面积约123亩的两宗地块，被两家来自浙江的企业——浙江华荣集团和杭州火炬房产公司以1.01亿元的价格联合竞得。

　　“实在是便宜！”一位西安市国土局服务中心的工作人员如此评价拍卖结果，“和黄日前以近150万元/亩价格获得同类级别地块，此次拍出每亩80多万元的价格，不能不说是一种运气。”

　　近一两年来，随着开发大西部概念的不断演进，外界纷纷把西安视为抢占西北市场的桥头堡。此后外来地产商的不断涌入，使西安土地价格呈现爆发式增长。

　　2003年底，进入西安市场已有一年的中海地产以2.38亿元竞得位于南城二环区域的近82亩土地，平均每亩297万元的天价创下了新纪录。此后，绿地等一批企业进入西安市场的拿地均价都超过了每亩百万元大关。

　　仅以一季度国土资源部发布的地价监测报告显示，西安市土地价格涨幅达5%，位居全国之首。西安市场人士不无忧虑地表示，目前西安市土地供应紧缺的现状无法在短期内得到缓解。

　　“西安几乎没有多少土地可供市场开发了”，刚刚送走一批外来房企的西安市国土资源局规划处处长韩万东显得很无奈，“未来土地供应的增量将根据西安最新一轮的整体发展规划来确定，目前还不得而知。而现阶段就可供量来看，实在不是很多。”

　　据统计，目前西安市可投入市场供应的土地仅1万多亩，而且绝大部分位于较为偏远的区域。与之形成鲜明对比的是，截至2004年12月31日，囤积在各类开发商手中的闲置土地已达6490亩。

　　“真正未进入开发的闲置土地可能还远不止这一数据。”西安市最大的民营地产商西房集团总裁刘文星告诉记者，数年来累计在西安本土地产商手中的未开发土地面积可达3万亩之巨，而且这些地块多为土地市场化之前取得，价格十分低廉。

　　一级土地市场稀缺造成地价飙升，使更多本土开发商嗅出巨大商机。他们或是囤积惜售，或是直接转让土地赚取差价。而不同土地成本造成的巨额利差也愈加明显。据了解，2003年之前西安的土地出让价大多为15万~40万元/亩。

　　“由于地价飞涨，地块奇货可居，造成不少开发商以土地差价为主要盈利手段，有的土地数年前购买时仅10万元/亩，”刘文星认为，“土地上的巨额利润，也是推动开发商不断囤积、造成市场供不应求、价格迅速上升的原因。”外来引资战略

　　国内各地开发商和港资地产企业蜂拥而至是导致西安市近年房地产市场迅速发展的直接原因，除了已先期进入的珠江、中海、绿地、和黄等四大外埠巨头外，恒基兆业、延长油田以及一些境外集团都对西安地产市场表现了浓厚兴趣。

　　在西安市主管部门看来，房地产业对西安经济至关重要。近年来西安市政府在土地营收、房地产税收等诸多环节收获颇丰。资料显示，房地产业正在成为西安继矿采资源、化工、纺织、旅游等产业的支柱产业，且比重越来越大，成为西安振兴经济的命脉。

　　正是利用了这种局势和心态，不少开发商趁势囤积大量土地，以至于目前开发商囤地总量要远高于市政府手中的可供数量。

　　为了打击开发商囤地，今年以来，西安市出台了一系列加速处置闲置土地的文件。西安市国土资源局土地利用处处长武树华给记者展示的一份文件显示，自陕西省上层管理部门开始，要求西安市紧急调研现有土地结构，明确问题。

　　今年4月，忍无可忍的市国土资源局下发了对于闲置土地的处理办法：闲置土地满两年依法收回使用权，闲置土地满1年不满2年的，征收土地闲置费。具体标准为：以划拨方式取得的土地为20元/平方米征收，以出让方式取得的土地按每年不超过土地出让金20%征收。

　　为了能满足外来资本的开发需要，西安市国土资源局已将土地储备和闲置土地清理工作作为今年的重中之重。西安市副市长在出席中城联盟论坛会议上表示，西安即将有千亩土地上市。而中城联盟轮值主席胡葆森则认为，此次选址西安开论坛，表现出更多国内企业对西安现状的一种关注。曲江模式的尴尬

　　近年来，西安房地产市场的迅速发展，主要以市内多个概念开发园区为推手，其中最名噪一时当属曲江旅游度假开发区。

　　用西安经发房地产开发有限公司策划部经理李志强的话来说，“如果说西安房价真的有什么涨幅，主要是以曲江板块的崛起为代表，并带动了周边高新技术产业开发区和韦曲板块的整个南城地区，目前该区域房价大部分单价在3200~3600元/平方米，而北城、东城、西城等区域房价维持在两千七八百元左右。”

　　“由于西安独特的地理条件和历史原因，南城的领先优势是必然的。”中瑞咨询公司总经理朱峰分析认为，“西安目前由于东西两侧都有重工业建设基地，北侧虽有经济技术开发区，但各项市政配套尚未到位，而南城作为聚集大学城、旅游等适合房地产发展的优势所在，是各地开发商的首选之地，也是未来西安城市中心所在。”

　　然而数年后的今天，曲江在享受盛名和高房价的同时，也遇到了多方面的困扰。由于面积过大、开发势头过急、相关配套不到位、产品定位过高，目前区域内房产销售进度缓慢，加之周边高新技术等板块的崛起，曲江板块开始慢慢衰退。

　　曲江旅游度假开发区管委会主任段先念在接受记者采访时也已从管理房地产招商引资工作的岗位上退下来，转向管理文化工作。高房价：无法承受之重

　　“虽然很多外地大地产集团进入西安，但就目前而言尚未给西安房价太大的上涨压力。但基于现有开发商取得土地的价格，未来房价不太好判断。”西安市房管局市场产权处处长赵润民对记者表达了对高价房的一种担忧。

　　赵润民向记者展示的一组数据显示，西安自2003年商品房销售达300万平方米以来，2004年的销售量达到了420万平方米，升幅达到了40%，而近两年来的房价涨幅却始终保持在2%~3%的水平左右，去年商品房销售均价为2980元/平方米，高档房价维持在4000元/平方米左右，显示出鲜明的内陆城市的市场特征。

　　“目前西安房地产市场的消费主要以自住需求为主，投资类需求不到10%。”赵润民将这种自住类主导需求归结为内陆城市房地产市场特征。

　　西房集团总裁刘文星曾经做过一个试验，将其一个地理位置不错的项目销售单价提高到3000元/平方米以上，销售立刻冷清许多，而下降100元后，2900元/平方米的单价使得交易又活跃起来。刘文星认为，这反映了西安本地消费者对高房价的抗拒心理，作为经济欠发达地区，经济增长的速度远落后于房地产业的增长，高价房对目前西安的消费整体来说仍无法承受。

　　记者手记

　　涌入古城的“经济移民”

　　从西安咸阳机场候机楼向西约500米，上海“绿地集团”的巨幅企业宣传广告就会映入眼帘，而另一边就是深圳中海地产西安项目的巨型广告牌。

　　自2001年开始，来自国内各路房地产资本竞相涌入古城西安。珠江、中海、绿地、和黄等一线地产商纷纷以开发中西部为契机，抢滩西安。作为中国西北最大的城市，西安正面临着一场由传统内陆市场向新兴现代城市的转型。

　　搜房咨询是最早进入西安的区域房地产研究机构。西安公司总经理王玲告诉记者一个现象，“今年以来，西安街头外地牌照汽车大幅增加，主要集中在广东、福建、浙江等南方地区，显示了各地资本对西安市场的青睐。”

　　有着相同感受的中海地产李伟棠认为，这些“经济移民”或者以房地产为主业，或者从事相关策划、广告等辅业，有的甚至是开餐馆，主要是源自对西部市场潜力的认同。

　　记者西部之行中，恰逢上海中瑞市场咨询公司总经理朱锋，他把西安比作西北五省的心脏，向周边地区供血，它的枢纽和辐射作用，使其具备很多独到的优势。

　　“丝绸之路以西安为起点，一年一次的西部贸易洽谈会永久落户西安，随着中西部开发推进，这些优势使更多企业开始关注西安市场。”朱峰表示，不仅是一些国内大的房地产集团，不少中型开发商为规避沿海城市的高风险，选择西安进行开发的同样不在少数。

　　然而在喧嚣背后，当一切都沉淀下来，种种初现端倪的隐患似乎也像古代西安城墙那样默默提示着我们。发展必然重要和必须，但任何冒进、罔顾规律的做法都将扼杀千年古城新的生命力。(林明)