投资持续快速增长结构失衡 长沙楼市面面观 | ||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年06月08日 20:08 红网-湖南日报 | ||||||||
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投资持续快速增长 一季度房地产投资比去年同期增长7成多 走马长沙楼市，看到的是一片热火朝天场景。不论是在城市的中心地区，还是在城市的边缘地带，房地产开发项目一个接着一个，让人目不暇接。
据长沙市统计局提供的数据，今年一季度，该市共完成房地产开发投资43.27亿元，比去年同期增长75.54%；商品房施工面积1024.30万平方米，比去年同期增长99.63%。其中新开工面积241.73万平方米，比去年同期增长164.75%。商品房施工面积大增主要是住宅施工面积增加。长沙市城市建设综合开发协会欧阳学海介绍，一季度的住宅施工面积超过了800万平方米，比上年同期增加了200多万平方米。 长沙市房地产开发热不是现在才出现的。1998年，该市房改结束后，房地产开发便进入高潮。在2002年前，房地产投资年平均增幅达58.48%。2003年又比上年增长49.84%。去年，在国家宏观调控下，房地产开发投资虽有所回落，但住宅投资增势依然强劲，比上年增长达41.43个百分点。 据房地产专家介绍，目前，长沙市的住宅需求空间还相当大，全市目前住宅保有量为4000万平方米左右，按常住人口200万，每户3人的标准计算，需要66万套住宅，按平均每套100平方米折算，目前只有住房40万套，这意味着全市还有26万套的市场容量。 二手房交易降温 消费者产生买更便宜房子的希望，持币观望 解决低收入家庭住房问题，还有一个很好的途径，那就是让其买旧房。这还是一举两得的事，在满足低收入家庭需要的同时，还让中高收入家庭能卖旧买新，为高档住宅腾出市场。在经济发达的城市，已是这种趋势。 近年来，长沙市买旧房居住的家庭已越来越多。2004年，全市共办理二手房交易13702起，成交面积182.66万平方米，分别比上年增长49.11%和53.77%。今年一季度情况也还不错，全市共办理二手房交易3640户，成交面积40.08万平方米。但自4月份以来，长沙二手房交易便冷清了不少，原因主要有两个方面：一是由于部分银行对二手房按揭贷款进行了限制，使刚刚起步的二手房按揭业务受阻；二是在政府不断出台调控房价政策的情况下，消费者产生了买更便宜房子的希望，持币观望，不急于成交。 二手房交易量减少，想通过旧房解决低收入家庭住房问题也就难以实现，也阻碍了新商品房市场的发育。长沙市在加强对房地产市场宏观调控的同时，激活二手房市场也是必须采取的措施。 住宅结构失衡 9万多平方米高档住宅空置一年以上，少有人问津 长沙楼市的发展已出现一些值得注意的问题，超越现实需求的大户型、高档住宅越来越多，满足市民迫切需要的中小户型、中低档住宅越来越少就是一个突出表现。 长沙市收入高的家庭不是很多，绝大多数家庭还只能消费户型较小、价格较低的住宅。前些年，长沙市的中小户型、中低档住宅开发量还比较多，经济适用房年开发量在70万平方米以上，最多的时候达110多万平方米；政府机关和一些经济效益较好的企、事业单位也大建公务员小区和定向供应职工住宅，近几年就建了300多万平方米；加上本土房产开发企业也开发了一些大众住宅，在岳麓区、开福区和星沙建这类住宅不少。如岳麓区的航发锦绣家园均价为1400元／平方米、麓谷沐春园1680元／平方米、麓谷e家人1850元／平方米，开福区的四方嘉苑、顺天北国风光、四季美景等楼盘的均价都在2000元／平方米左右。这些房产的开发满足了中低收入家庭的住房需要，使其一直处在购销两旺的状态，积压量相当少。来自长沙市城市建设综合开发协会的数据显示，到去年底止，全市空置一年以上的住宅总面积只有12.1万平方米，只相当于一个中型楼盘的开发量。 然而，随着大批外来开发商接踵而来，高档住宅开发一片火热。据业内人士介绍，浙江有南都、绿城、中天、国都、锦都等，广东和深圳有深圳万科、珠江实业、碧桂园、奥园、深天健、深圳卓越，香港有和记黄埔、怡发、兆佳等，北京有阳光100、北京美林正大、联想融科智地、信远智邦等房产企业相继进入长沙，目前在长沙从事房地产开发的企业已有几十家，这些企业大多实力雄厚，开发的多是高档住宅。 这些外来房产大鳄的加入，虽然将带来长沙住宅品质的大幅提升，但由于他们主攻的是高档住宅，给长沙的住宅开发结构带来了极大变化。记者走马楼市发现，不少住宅售价都在2500元／平方米以上，而超过3000元／平方米的楼盘比比皆是，最高的甚至超过了5000元／平方米。一些业内人士说，由于许多外来开发商推行现房交易，高档楼盘上市的高潮尚未到来，到了明年，高档楼盘肯定会更多地出现在省会市场。 高档楼盘开发多，只是在为有房者锦上添花，消费者会不会领情也还难以预料。据长沙市城市建设综合开发协会调查，前些年开发的面积较大的高档住宅销售形势就不怎么好。一些楼盘建成几年，还有不少房子难以脱手。到去年底止，全市尚有9万多平方米的高档住宅空置一年以上，少有人问津。 中低档住宅是市场上的短缺产品。过去，100平方米以下的中低档住宅就没出现积压，现在，市面上房价在2000元／平方米、面积在100平方米以下的房子也不足2成，为何开发商们不太愿意开发，为缺房者雪中送炭？兆佳房产公司副总经理姚北南分析说，主要是开发商没有多少利润空间。她给我们算了一笔账：建多层住宅，每平方米土建需700至800元，报建费需150元，土地按每亩40万元算每平方米需400至500元，房价中还要包含8%的税金、6%的广告费用，3%的营销成本，建好的房子大约会有10%滞销，还有财务成本、建综合管网和园林绿化等开支。由于房产商不愿开发，面积小、售价低的房子建设就基本上靠政府推出的经济适用房，远远不能满足市场需要，于是五六户符合购买经济适用房条件的家庭争抢一套房的局面便出现了，政府不得不采取摇号方式确定购房者。 多项政策出台促中低档商品房开发 为解决好中低收入家庭住房问题，长沙市正在采取多项措施调控房地产市场 近日出台的《长沙市享受优惠政策普通住房标准》，对非普通住房和普通住房推出了不同的税费政策，规定142平方米以上，每平方米3400元以上的商品房为非普通住房，按4%收取契税；142平方米以下，每平方米3400元以下的商品房为普通住房，按2%收取契税；120平方米以下，每平方米2500元以下，住宅小区建筑容积率1.0以上的商品房为中低价位普通住房，除按2%收取契税外，报建费只收取50%。享受优惠政策的中低价位普通住房必须向社会公示，公开销售。还推出了鼓励二手普通住房交易的措施，对个人出售已购买2年和2年以上的普通住宅由原来的征收1%的契税改为免征。与此同时，还制订政策，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；推行实名制购房；实行商品房预售合同备案制度；对个人出售购买不足2年的普通住房全额征收契税，阻止炒房行为。这些政策措施的实施，将会促使房地产更好地服务于大众，中低收入家庭购买住房将会逐步变得容易起来。 相关链接 我省制定措施稳定房价 我省进一步加强对房地产市场的引导和调控。近日，省政府办公厅发出关于做好稳定住房价格工作的《通知》，对此作出了具体规定。 享受优惠政策的普通住房，应具备三个条件 享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 实行实名制购房，防范私下交易行为 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》之前，不得进行商品房预售，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。对虚构买卖合同，囤积房源，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购、不履行开工时间、竣工时间、销售价格和套型面积控制性项目建设要求，以及违反本通知要求的，当地房地产主管部门要会同有关部门及时依法予以查处，并将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。 经济适用住房套型面积控制在60-80平方米 严格控制经济适用住房单套户型面积和销售对象，套型面积控制在60-80平方米之间，建设单位利润要控制在3%以内。对经济适用住房上市交易实行限制，经济适用房购买后五年内不得上市，上市必须补交土地出让金。出租经济适用住房的，应当补交土地收益金。禁止以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发和建设超标套型经济适用住房。 浙江经济适用房可买可租 《浙江省经济适用住房管理办法》6月1日开始实施。办法规定：经济适用住房建筑面积标准一般为80平方米和60平方米两种套型，高层、小高层建筑可以适当放宽面积标准，但每种套型增加的建筑面积不得超过10平方米。价格按照保本微利原则由政府确定。经济适用住房不仅可以买，也可以租。如对于城镇中低收入、无能力购买经济适用住房的家庭，县级以上政府应安排专项计划用于建设出租的经济适用住房，供具有经济适用住房购买资格但无经济能力购买的家庭承租，租金以成本价计算，由当地价格行政主管部门核定。县级以上政府对达到规定限制年限起码3年可以上市交易的经济适用住房可以予以回购，用以向符合承租条件的家庭出租。骗购经济适用房要处罚。此外，对未到规定上市限制年限和未补交土地出让金等擅自上市转让经济适用住房的，由经济适用住房主管部门责令其补交土地出让金等收益，并可处以5000元以上3万元以下的罚款。 贵州房价上涨过快将追究官员责任 贵州省政府近日出台规定，将对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成房地产市场大起大落，影响经济运行和社会发展的地区的地方官员追究责任。同时授权有关部门对住房价格涨幅超过当地消费价格指数一定幅度的地区，采取暂停审批该地区其他建设项目用地，暂停提高公用事业价格和收费标准等措施。 武汉调高别墅首付比例 5月下旬，武汉各银行提高了豪华别墅首付比例和购置第二套房的贷款利率。交通银行武汉分行表示，个人购买豪华别墅贷款时，一律要求首付40%，并在基准利率上上浮10%；对于经济适用住房，则仍维持30%的首付比例，贷款利率不变。招商银行武汉分行也决定，购置第二套房的个人房贷利率将提高10%到20%。光大银行武汉分行则将豪华别墅首付比例提高到60%以上，并且不向外地人发放购买豪华别墅的贷款。 实习生 聂琼 长沙市民喜欢什么房 一项调查显示，住房理想面积为80-120平方米，房价为1500-2500元／平方米 长沙市居民青睐什么样的房子？什么样的住宅面积及价格又是大部分居民所能接受的呢？为此，长沙市城市建设综合开发协会近期举办了“好房俱乐部网友调查”，结果显示，住房理想面积为80-120平方米，房价为1500-2500元／平方米。 目前市民购房意愿依然强烈。调查结果表明，31%的被调查者打算现在购房，36.6%的被调查者在一年内有购房的意向，22.5%的人尚未决定。 对住房面积的要求，66.7%的被调查者选择80-120平方米的房子。想买80平方米以下的人占11.5%，看好120-150平方米的为17%，只有4.9%的居民想选择150平方米以上的房子。 房价是影响购房的一大因素。60.3%的居民想购买1500-2500元／平方米的住宅。选择1500元／平方米以下的居民占25%，还有14.7%的居民选择2500元／平方米以上的房子。 在选购住房时，94.6%的人首先考虑的是价格；91.6%的人表示环境太差的房子不会买。第三是考虑房屋所在区域和交通状况，分别占87.9%和86.2%。 调查显示，想购买二手房的人不太多，仅占3.7%。购房作投资的人也少，90%以上的是自住。 评论： 保障低收入家庭住房 喻文杰 在房地产过热之声不绝于耳，各级政府纷纷出台宏观调控政策措施的背景下，观察长沙楼市，是很有意义的。长沙作为湖南省会，房地产发展相对要快一些，有些情况也就表现得明显一些，在全省具有一定的典型意义。 从总体上看，长沙楼市在经过多年高速发展后，依然是比较理性的，空置面积少，房价增长不很快，给市场带来不稳定的炒房现象不多。但具体分析却有一些问题，住宅开发结构不合理的势头已日趋明显，中低收入家庭买房不易就是一个比较突出的表现。 出现这种情况，原因并不复杂。房地产业本就存在着一对矛盾，作为开发商追求的是利润空间的最大化，向相对比较富裕、购买能力较强的群体提供商品房，获取相对较高的利润是开发商的必然选择，但社会上有不少中低收入者，他们的住房也需要保障。前些年，长沙市政府为解决这一问题，采取的办法是直接介入市场，通过向一些群体供应低价房的方式来缓解矛盾。直接介入虽然平衡了这一矛盾，使楼市发展比较平稳，但这种办法不仅对政府构成了相当大的经济压力，也不利于推进房地产的市场化进程，难以持久坚持下去。 解决中低收入家庭住房问题，终究需要政府来发挥作用。长沙市出现的情况其实在经济发达、房地产市场化程度更高的城市表现得更为明显，这也是政府之所以不断出台宏观调控政策最主要的原因。目前长沙市正在利用政策杠杆对市场进行调节，引导满足中低收入家庭的住房需要。但这种调控主要是通过政策引导，靠市场来发挥作用。我们相信，随着政策效应的不断显现，问题会逐步得到解决。 | ||||||||
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