海口：他们经历的房产潮汐

　　本报记者 王佴 发自海口

　　火车上的寻房老人

　　5月21日晚7点，由海口开往广州的跨海列车准点起动。

　　过海前，为保证安全，列车要经历25分钟的暂时断电，于是，在夕晒下，窗户紧闭、空调停开的车厢顿时变成了蒸笼，汗流浃背的人们纷纷抱怨或来回走动。

　　但在一片热浪中，来自上海静安区的朱女士与他的丈夫卞先生却有着难得的沉静，他们将手中的一份楼盘广告反复地研究，并不时低声地讨论。

　　他们刚刚在海口订下了一套67平方米的房子，尽管只是期房，但两人仿佛穿过时空看到了未来的美好景象，“我们家那里正好能望见海，我们打算以后半年住上海，半年住海口。”卞先生退休前是上海远洋公司的国际海员，三十年海上生涯为他带来的不仅是几十万元的积蓄及丰富的阅历，还有严重的鼻窦炎。“所以一定要找一个有着海洋性气候的地方来养老。”

　　促使他们离开上海的原因不仅于此。据朱女士介绍，他们在静安区有一套1999年购入的80平方米的房子，时价2500元/平方米，但“现在那里房价涨的不得了，一个平方就要2万多元，虽然孩子是公务员，但也买不起这么贵的房，干脆我们两个老人在外面再买一套房子算了。”5月初，他们来到了海口，开始了寻房之旅。

　　朱女士夫妇所购置的楼盘位于海口东北角的海甸岛，17年前，海南建省伊始，这里被规划为高尚住宅区，最疯狂时，这里每平方米楼盘均价直冲1万元。

　　今天只有16个版的《海南日报》记者见证了这场13年前的疯狂。当时，由于地产广告急速增长，在1992年、1993年两年中，其日常版面已达48个版，地产之热可见一斑。

　　据统计，仅1992年海口房地产投资就达到了30亿元，占当年全市固定资产投资的一半；1992年、1993年两年间，在房地产投资的拉动下，海口的国内生产总值年增长速度均达到了80%，这一纪录至今仍无国内城市能够打破。

　　而短暂繁荣的代价是：截至1998年底，全市空置商品房360万平方米；停缓建工程项目446宗，闲置土地2856万公顷。积压房地产总量占全国的7.8%。

　　一场大浪过后，朱女士现在所购的新房售价为2900元/平方米，“在海南现的新楼盘里，这已经偏高了。”跑遍了海口的朱女士说。

　　像朱女士夫妇这样的岛外购房客，已渐成海口地产的主力客源。

　　据海南DC城房地产交易中心的一份内部销售资料显示，海口有70%的房产由岛外购房者购得。据海南省建设厅统计处处长赵文川介绍，到目前为止，海口商品房空置率为9.1%。而据一业内人士介绍，比一次空置率更居高不下的是二次空置，二次空置房是指已经出售，但至少半年无人居住的房产。

　　而海南省建设厅一位官员表示，空置率过高的实质，是对海口一向标榜的第二居住地概念的一种挑战，“由于本地需求有限，所以岛外市场成为各楼盘力争的主流客源，但这种外销楼盘与普通楼盘的差异化在哪里，却始终没有人找到答案，或者就算知道，也没有开发商真正地落实，大家的心态还是像当年那样浮躁，当然或许这也和他们的实力有关。”

    集体撤退的代销商们

　　4月5日中午，陈勃任和他的旧部在海口一家小店共进午餐，这是他在海南最后的午餐，下午5点多，他将搭乘前往上海的飞机，“我以后或许再也不来海南了。”他对那些曾和他一样雄心勃勃试图在海南大干一场的同事们说。

　　陈勃任是台湾人，是金达利房产咨询服务公司(下称“金达利”)海南地区的总负责人。但在今年3月份，公司已经悄然退出在海南运作的两个楼盘，他本人调回上海总公司，而其他员工则各谋出路。

　　“金达利只是多米诺骨牌倒下的一张牌，”曹元是当地一位资深地产记者，他从2年前开始关注海南的地产代销公司。据他统计，仅去年一年离开海南的内地知名代销公司就包括深圳涛益、深圳世联、上海农工商、广州中地行。直至去年底，香港戴德梁行集团成员泛城(中国)退出“丽晶海景”，房产代销公司离开海南，俨然已成“潮流”。

　　代销商的集体撤离，凸现的是这些外地熟手们面对海口地产销售困局的无可奈何。曾任金达利企划部经理的简智辉认为海南是卖方市场，人口少，人均可支配收入也较少，所以需求不足。但内地为买方市场，若没有把握好这个差异，岛外代销公司来海南肯定是要翻船的。

　　受困于地产泡沫破灭后，本地消费力疲软的窘境，海南房地产业似乎难觅新的突破口。据海口市房协提供的数据显示，2004年海口待售面积超过400万平方米，而其销售面积仅仅125万平方米。

　　“我近期是不会再在海南投资房地产了。”4月25日下午4点，在博鳌蓝色海岸，SOHO中国的总裁潘石屹说。15年前，亲历海南地产热潮的他聪明地实现了自己的“海南梦”，并顺利移师北京，最终成为人们所说的“地产大鳄”。

　　5年前，重回海南的潘石屹投资了博鳌蓝色海岸，但他显然对这个项目的回报不甚满意：“或许这算是我做旅游地产的一个尝试，好在我当初拿地价比较便宜。”

　　比地产商及代销商们更着急的是建设厅的官员们，“今年的调控政策，初衷是为了打击部分特大型城市的超高房价。但一人得病，大家都得跟着吃药，全国2004年房价平均上涨10%，海口只有4%，现在大城市的房价下降了，我们也跟着卖不动了。”一位该厅官员抱怨道。

    “看风水”的李老板

　　5月20日的下午，复兴城老总李芝的心情十分不错，售楼大厅外一群小伙子正在进行培训，他们是将要在这里开业的大酒店的工作人员，他指着窗外来往的人们对记者说，“瞧，人气不错吧，去年这儿还是一片荒地呢。”

　　复兴城项目位于海口湾内的世经大桥下，这里将是海口新的酒巴、餐饮、娱乐一条街，一见到记者，李芝首先问的便是能否帮忙介绍一些大的院线在这儿开电影院，“我要把这儿做成海口新的休闲旺地。”

　　2002年当李芝受成都复兴地产集团委托，来到海口时，面对这片荒地，他真不知道该做什么。“当时这块地十分便宜，没人要，我问过几个开发商为什么不要这块地，他们异口同声说，这里风水不好。”

　　“但我们公司还是坚决地拿下了这块地。”李芝依旧肯定当年的决断，“现在我可以高兴地告诉你，这个项目我们赚了不少。”

　　在加入成都复兴地产前，李芝曾在深圳万科供职多年，所以对于风水一说，他明白这不过是开发商的托辞而已，“这块地市政府明令只能做商用，不能做住宅，而本地开发商对海口的商业地产信心不足，所以才把这块地留给了我们。”但本土开发商对海口商业地产的一致看法也并非没有道理，海南富迪房地产开发有限公司副总经理江浩就认为：“境内外大型零售连锁店屡次同海南擦肩而过，表明他们对海南市场信心不足。这种大环境下，做商业地产风险太大。”据海口市商业局统计显示，海口的人均商业面积早在2003年时便已达1平方米，居全国前列，(全国2003年平均水平为人均0.7平方米)。而海口的商业地还在“突飞猛进”地发展。据海南省建设厅2005年初预计，仅今年商业地产开发面积将达到70万平方米。联想到海口人口数量只有139万，海口人均商业面积大幅提高已成必然。

　　但李芝的观点并没有得到大多数同行的支持，海口铜锣湾百货的一位工作人员透露，原定于去年12月开业的海口铜锣湾广场推迟开业，有很大一部分原因是该公司对海南市场消费能力信心不足。而一季度的统计数据则把这种信心不足给量化了。据海口市房管局有关负责人介绍，一季度海口商业用房销售均价比去年下跌27.5%。

　　“现在我不敢说这个项目一定会赚到钱，只能说自己不会亏，我更看重的还是一个前景，”李芝分析道，“如果说，从1995年到2005年，对海南而言，是一个较长的调整期，那么下一步就将进入一个增长期。去年以来，包括金光纸浆、中石化炼油等上百亿项目的动工，加上洋浦重组、环岛铁路建设加快等，我们已经明显感到海南步入产业调整阶段的快车道，所以我手上的商业地产项目，还是尽可能地在保本前提下留一部分只租不售，以待若干年后获取更大的价值。”

　　作风低调的他还是不忘为自己的言论做了中和，“多数人做生意，其实并不是理性的，所以我的判断，仅是一家之言。不过，正如索罗斯的反射定律所言，‘在未来面前，我们都是无知的，但我们肯定会影响未来’。”