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“房地产与中国'2005国际投资与国际规划论坛”综述
记者 黄丽珠
中国是房地产投资的巨大市场。然而，中国房地产市场非常复杂，未来发展存在着不确定因素。但由于大量的真实需求做支撑，并没有抑制海外资本及民间资本投资的热情，
在巨大的利益诱惑和不确定的市场风险面前，地产投资家、学者、政府官员、金融家、战略投资家也遇到很多问题需要关注并予以探讨。近日由对外经贸大学、英国诺森堡大学以及中联融国际投资顾问中心联合主办的“房地产与中国”论坛，从战略的高度，以国际视角，对中国房地产市场近年来的发展进行梳理和盘点，对政府金融政策和房地产政策进行反思，借鉴房地产发展的国际标准和先进投融资经验，给房地产商和金融家对未来的中国房地产投资发展提供了具有可操作性的方案和建议。此次论坛围绕地产与金融两个话题，紧扣政府监管与市场法则两个核心，针对国内现状与国际规则展开演讲和对话。与会专家一致认为，为了我国房地产业的健康和谐发展，有必要拓宽其融资渠道并加强调控与监管力度。同时，业界以及购房者都应正视风险，及时调整策略。
金融调控政策与我国房地产发展趋势
金融专家唐旭博士指出，我国银行业对房地产业贡献度非常高，这两个行业已经紧密联系在一起了。今年3月底，房地产贷款占全部机构人民币贷款的份额已经达到14.9%，去年，房地产贷款余额为26000亿元左右，比上一年增长22.8%，增速超过整个银行贷款的增速。唐旭表示，房地产业的很多资金都来源于商业银行，因此，房地产价格的变动越来越多地引起中央银行的关注。
从这几年房地产的调控措施来讲，中央银行对房地产政策的基调是积极支持的，因为，房地产业的健康发展是中国经济发展的一个重要组成部分。支持房地产业健康发展，有助于稳定中国的社会；有助于中国经济繁荣增长，也有助于拉动其他产业的发展。
唐旭同时指出，中国人的住房观念有待改进。目前，人们普遍希望拥有自己的房子，而且越大越好，然而中国的现实是资源、能源短缺，大房子的远景将进一步加重能耗与环境污染，为此，人们需要转变观念，提倡节约理念。他建议应引入更多高科技来建设我们的社会，金融政策也应积极支持那些科学、节能、舒适环保的住宅建设，真正造福于人类。
为规避房地产业风险需加强金融监管
银行业监管专家阎庆民博士表示，目前中国房地产行业存在着资本风险、行业风险、零售业务风险、期限风险以及资金错配风险五大风险。政府应当加强金融监管，降低房地产贷款风险，保持其健康持续发展。
阎庆民认为，房地产贷款是当前中国政府实行紧缩性宏观经济政策最直接、最主要的调控目标。近年来房地产贷款中中长期贷款比重不断增加，截至去年，房地产贷款占整个中长期贷款的33%，而中长期贷款又占银行贷款的40%，中长期贷款所占比重过高，意味着银行对风险的控制更加困难。数据表明，2004年在中国国有商业银行不良贷款余额最大的十个行业中房地产位居第四。这说明，很多房地产贷款已经不具有流动性，这给中国的金融秩序稳定构成很大的威胁。
为规避房地产业风险，加强金融监管，阎庆民建议，在政府加强对当前房地产市场和土地储备管理的同时，商业银行应严格内部管理，加强同业合作，积极开展金融创新，通过出售贷款或住房按揭资产证券化等措施，减轻对资本的压力。鼓励保险资金进入房地产市场，不断拓宽房地产业的融资渠道，并加快《物权法》等有关法律法规的出台。
预警公众未来购房风险
经济学家陈淮博士认为，2005年以及以后的一段时期内，消费者购买和持有住房新的风险正在增加。表现为不仅是房价涨跌，更重要的是利率、税收、劳动力成本以及银行金融安全等方面潜在的风险正在增加。
首先是利率风险。目前银行的利率仍停留在13年以来历史最低位，购房者做按揭采用的都是浮动利率，浮动利率有升降两种可能，但事实上利率上涨在未来10到20年内的可能性是99%，下跌的可能性却很低，届时将对购房者按揭还款造成很大的压力。其次是税收的风险。可以断定，对不动产征税不可避免。买70平方米的住房可能税率不是很高，但买170平方米，就可能实行累进的税率。第三是社会发展中劳动力成本提高的风险。这将带来未来物业管理费的提高。
陈淮还警示，现在实际上银行也在承担极大的风险。最高人民法院有一个司法解释，即便购房人按揭违约，银行也不可以把其用于惟一居住的房子拍卖。因此，如果利息增长，很多购房者还不上按揭贷款的时候，金融业就把大面积出现的还不上款的风险留给了自己。
面对差异现实亟待促进规则接轨
国际金融专家谭雅玲认为，在研究国际和国内房地产市场中，应该先讨论国际标准和规则。我国不能停留在自己特色上发展，应该积极与国际接轨，避免被边缘化。中国的房地产业，包括金融业与国际房地产业和金融业有很大差异。西方发达国家的发展是在基本模式形成和进一步创新阶段；我国是在模仿和改革阶段。西方国家的经济发展程度和市场发达程度和我国目前的经济发展程度和市场发达程度有很大差异性。从房地产或者经济积累看，西方发达国家都在注重进一步充实或提高标准，以防范新的风险，他们处于高规格、高水平、高层次的向外扩张阶段；我国仍处于借鉴和吸取外国经验和实践的过程，这一点给房地产业带来的考验乃至风险很大。西方国家的模式也需要改革或者创新，在改革创新中，市场的发展点，或者行业的发展点又会出现新的隐患，就是我们现在讨论的新的泡沫，这也是发展中国家面临的改革难点，其艰巨性和复杂性可能更多一些，其中既有传统经济的理念和模式，同时又要融入新的市场经济的新概念、新工具。
在发达国家，经济、金融、行业等改革创新发展的起点是定利润指标，然后推出产品，最后形成机制和体制，包括监管完善修正；而我们的现实改革是先提出目标，然后推出组织架构，但是恰恰忽视了利润和产品的推出。所以，从差异本身来讲，我国的金融市场、房地产市场手段仍比较单一。
城市规划与发展必须遵循一定的规则
经济研究专家王小广研究员认为，目前我国城市规划和发展中的问题可能远远大于房地产业，当然，房地产业在其中起了一个很不好的作用。现在我国的城市发展，完全没有按照规律，不按原则，建造的是各种要素堆积的城市，这必将对中国经济未来的发展产生负面影响。王小广认为，大城市、大都市的结构和小城市根本不同。大城市是一个特殊的载体，不是小城市的放大。它应该遵循两个原则：第一要节约土地、节约投资、节约交通流；第二以交通为中心构建城市、规划城市。我们恰恰相反，房地产商圈到哪儿，路就修到哪儿。纽约现在依然沿用1811年的城市规划，现在完全是在那些划定的格子上填楼房，而我们把这两个规则完全抛弃了。可见，我们讲百年大计还不够，应该讲千年大计。现在问题还表现在很多房地产商搞拆迁时把大量市中心的房子、矮房子、旧房子中的低收入人群迁至郊区，这是历史性的错误。郊区化永远是富人的郊区化，穷人的郊区化就是灾难，它带来的交通拥堵等弊端后患无穷。但是我们的很多城市还在这样做。
王小广认为，作为一个大城市、大都市结构的核心———城市道路的建设也应是网络加辐射状，然而中国城市的道路普遍是“圈子”。例如北京，几环立交，加上板块状，使得道路交通效率非常低。串联结构的道路，一个点出问题，就会影响整个面。以上问题的确需要引起有关部门的高度重视。王小广认为，实际上城市就是房子和道路的组合，有效率的城市就是好的组合。
国际知名金融机构、国际房地产专业机构的专家、学者还就房地产行业运作的国际标准及操作中的国际规则、国际投资者判断房地产业风险的标准与方法，以及房地产开发和建设中的风险和收购管理等议题进行交流与互动。此次论坛将房地产业的国内现状与国际规则进行了有效对接，并达成了多方共识。
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