心理预期变化决定房价走向

　　□本报记者 陆昀

　　调控政策初步显效购房趋向尚待明朗

　　“中央关于稳定房价的文件出台后，商品住宅价格上涨趋缓，部分城市有所下降。5月16日至22日一周，北京、重庆、南京、武汉等11城市商品住房平均价格涨幅与上周比略有回 落”，建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾在日前召开的“2005房地产市场形势与调控政策报告会”上如是说。

　　房地产市场面临新变化

　　七部委局关于调控房地产价格的《意见》出台后，《意见》的实施日———6月1日，已被人们看作是继“8.31土地大限”后，以全面手段抑制炒房、调控房价的又一个大限，房价的涨跌备受关注。近10余日，各地纷纷根据七部委局《意见》的要求，出台了严格税收、增大中低价住房土地供量、稳定房价的具体政策措施，房地产市场面临着新的变化。

　　据建设部的监控数据显示，5月16日到22日一周，北京、重庆、南京、武汉等11个城市商品住房价格已经出现负增长，例如南京两个规模较大的在售楼盘均价已经比4月中下旬下调了五六百元，降幅达到10%左右。同时，多数城市商品住房日平均成交量比4月份明显下降。谢家瑾透露，上海、杭州、北京、南昌、厦门等城市下降了20%以上。变化明显的城市中包括北京，表现在投资性购房短期内明显减少，投机性购房得到一定程度的遏制。且在系列政策作用下，多数城市二手住房挂牌量及日平均成交量都明显增加，5月份，南昌、武汉、长沙等城市日平均成交量比4月份增长了20%以上。建设部副部长刘志峰认为，房地产市场的变化显示出消费者观望心态浓厚，购房行为渐趋理性。

　　市场更多反映心理预期变化

　　相对于上海，北京房价中投资投机比重并不太大，绝大多数购房人出于实际需求。很显然，今年6月新政策执行后，购房人的心理预期变化将很大程度上决定商品房的成交和价格走向。业内人士认为，由于北京“8.31”过关的288个项目取得销售许可证和经过必要的开发程序，将会在下半年集中推出，面对买房者浓厚的持币心态，开发商将会采取略低的价格手段吸引买家。即将在6月16日举办的北京市四季房展之夏展似乎印证了这一预见。

　　据了解，本届夏展中参展项目78个，首次展出的新项目有15个，占参展项目的20%。在价格分布上，均价8000元／平方米以上的项目占16%，5000-8000元／平方米的项目占24%，而势头最强的5000元／平方米以下的项目则占到了60%，大部分参展项目的价位低于北京市第一季度商品房住宅均价6554元，这是件令人欣喜的事。

　　但有业内人士分析，作为房地产市场的“晴雨表”，本届展会的人流量会不小，而由于新政策的实施细则刚刚出台，买家也在观察政策落实对市场价格走向的影响。另外，政府已经承诺，今年北京土地供应计划为6500公顷，其中住宅商品房用地1750公顷、经济适用住房用地200公顷，土地供量有绝对保障。并且，根据“2005房地产市场形势与调控政策报告会”的消息，北京市拟在“十一五”期间推出经济适用住房1000万平方米，其中2008年前推出800万平方米。今年的经济适用房计划开复工即达700万平方米，竣工200万平方米。这给广大购房者吃下一大“定心丸”，此前因为怕土地断档而急于买房的焦虑心态得到缓解。建设部副部长刘志峰表示，目前的调控效果还只是初步的，市场发展态势的变化更多反映的还只是心理预期的变化，而房价涨幅总体上还处于高位。下一步在继续关注东部沿海地区和一些中心城市房价变化的同时，将要关注中西部地区出现的新情况、新问题及其发展走势。这说明，如果房价得不到有效控制，政府还将有新的动作。虽然这是针对全国而言，但买房人将会从市场趋势影响考虑，不会在这个时候急切地出手。

　　房价能否软着陆

　　伟业房地产顾问公司负责人林洁认为，目前有很多看不清的地方，但是有一点很明确，即这次调控比以往任何一次都要严厉。这一次的调控将使与房地产市场联系最密切的土地、金融、税收三方面都有大的变化。其对房地产的最终影响比以往都要大得多。

　　就全国市场来看，对此次宏观调控北京的反应最强烈，但目前政府的政策对外地的影响要比北京大。

　　林洁认为，调控政策对于北京中高档楼盘的影响，要大于对高端产品的影响，以及大于对低端产品的影响。因为对于低端产品，包括经济适用房，无论从未来供应、土地政策、金融政策、税收政策上，都是受到国家保护的，而高端产品对政策并不是特别敏感。但中高端产品的买家对银行的依赖最强。另外，按揭成数减少对购房群体的影响，要远远大于利率提高的影响。

　　在供量明确后，目前，政府及房地产业界都很重视买房人的心理预期。但从现在看，买房人的心理预期是期待高企的房价降下来，而建设部一再强调的是抑制房价过快上涨的幅度，是稳定房价，希望房价实现“软着陆”。这之间存在着不小的差异。而一些经济学家此时又提出，想让房价“软着陆”只是人们的理想，从经济学角度看是不可能的。对房地产市场的调控，最终的结果要么是使房价下降，要么是令房价继续上升。业内人士认为，这些认识分歧在很大程度上会影响市场的走向，购房预期尚待进一步明朗。