房产新政影响恐难持久

　　房产新政已经开始实施，然而，无论政府官员还是为数不少的炒房客，心里都没有底——政府官员“担心市场会不会大起大落”，而炒房客担心自己会不会就此套牢

　　文｜兰红 张学冬

　　5月27日，在上海市房屋土地资源管理局办公大楼15层的露台上，上海市房地局局长蔡 育天看着四周林立的高楼说，他对上海楼市的走向究竟如何也感到很困惑，因为“难就难在对市场的准确判断和分析上”。

　　时过4天，当中央电视台《经济半小时》放出此次专访内容时，许多人都从画面上感受到这位上海房地局一把手所面对的压力。而这一次的压力却是他从事房地产工作30年来从未遇到过的。尽管难以对市场作出准确的判断和分析，但是他的责任非但没有因此减轻，反而被加倍地放大——已经两次了，中央部委分别通过《关于切实稳定住房价格的通知》以及《关于加强房地产税收管理的通知》，措辞严厉地表达出这个意思：对房价控制不力，要追究有关责任人责任。

　　无疑，蔡育天正好站在了这个风口浪尖上。尽管5月以前，上海市已经采取了一系列措施监控房地产市场的任何变化——政策的密集程度，在虎杰投资咨询公司首席分析师张寅看来，足以让其他兄弟城市眼花缭乱，但这不能成为蔡育天放松的理由。

　　不仅蔡育天，中国其他地方城市的房地局一把手，都不可避免地遭遇这个“紧箍咒”——5月11日，七部委联合下达的 “新八条”，要求各地方政府必须在6月1日之前出台相呼应的细则；5月30日，国家财政部、建设部、国税局联合下达的《关于加强房地产税收管理的通知》，再次催促地方政府加紧动作。

　　可是，直到“61”大限的最后一刻，大多数地方政府才抛出细则内容。5月31日晚上17:30，北京市通过网络公布细则内容，据当地一记者透露，“当时，几乎所有的政府官员都下班了，电话没人接听，手机关机。”夜里22:30，离“61”还有一个半小时，让上海诸多房地产记者望眼欲穿的细则内容，才悄无声息地挂在官方网站上。

　　地方政府有足够的理由如此谨慎。蔡育天说：“要尽量避免大起大落，在这方面要很小心。”

　　因为，随着细则发布并即日生效，凡购买不到两年的住房在今后转手时要按交易额5%征收营业税。这对买房者意味着，倒卖一套住房要多交几万元的税。

　　面对6月1日的到来，无论是包括蔡育天在内的政府官员，还是为数不少的炒房客，心里都没有底——政府官员正如蔡育天坦承，“担心市场会不会大起大落”，而炒房客担心自己会不会就此套牢。

　　就在这种忐忑不安中，6月1日来到了。

　　北京反应

　　6月2日，北京市建委交易大厅比前些日子冷清了许多。此前的大半个月，不少开发商涌到这里办理各种手续，但现在，来的开发商越来越少。

　　“现在好多即将开盘的项目都推迟了开盘时间，观望情绪日渐高涨，不但购买者持币观望，开发商目前也开始观望。”中原地产华北区域总经理李文杰告诉《全球财经观察》。

　　“影响肯定存在，但对北京房地产市场影响程度如何，目前还不好下定论。”顺驰置地(北京)房地产开发有限公司董事长荆宏说。

　　相比而言，建设部对政策效果要乐观很多。在6月2日的一次会议上，建设部住宅与房地产业司司长谢家谨说：“北京房地产增幅开始回落。”

　　从一些售楼处反馈的信息也表明，这些影响正逐渐深入。《全球财经观察》从位于北京高档住宅区域的朝阳公园板块、三元桥板块以及CBD板块一些高档项目的售楼处日见稀少的购房者的表象下，可以看出这种影响已开始显现。

　　凤凰城是华润置地开发的位于三元桥的一个高档住宅产品，目前销售价格达到12500元/平方米，目前在售的主要是以满足自住需求为主的大户型产品。“在新政实施后，凤凰城的销售量变化不是很明显，但是来售楼处现场看房和咨询的人明显较之前有所下降。”北京华润房地产经纪有限公司副总经理蒋智生这样说。同样一个位于CBD区域以投资为主的高档住宅产品进入5月，销售数量就出现了明显下滑的趋势，之前该项目一般每月能够保持50套左右的销售量，但是从5月初到目前为止仅仅销售了10多套，“这几天1套都没有卖出去，不但购买者的数量在减少，而且咨询的人数也明显减少。”一位现场的销售人员这样告诉《全球财经观察》。

　　上海反应

　　“此前房价涨幅最快的上海，再也不可能按照原先的方式发展了。”个人理财网CEO洪曦对《全球财经观察》说。2002年，洪曦卖掉北京的房产转身投资上海，3年后，他又不得不面对另一个转身——从去年年底开始，他开始处理手头的上海房产，到现在，“手头已经没多少房子了”。

　　大多数人都相信，上海此次所受的影响将超过北京。“从政策出台的数量看，这已经是毋庸置疑的。”张寅说。

　　很明显的变化，发生在中介身上。3月以来，“二手房市场价格下滑非常明显，几乎是恐慌性的下降。”荒岛房产工作室研展部经理冯伟告诉《全球财经观察》。行情的急转直下，几乎使得上海房地产中介公司全线崩溃。通常而言，上海一家普通房地产中介门店的平均每月成本支出约在12万左右；最为红火之时，为了抢一些热门区域，一些中介还会不计成本地抢先布点。但现在，原本的快速扩张却加剧了公司的亏本。

　　以上海中原为例，在2004年底，门店数量达到60家，营业额达到1.87亿元。其后，企业为抢占市场，2005年扩张至100家。在今年3月，中原取得了4000万的营业额，4月锐减至1400万元，5月仅收入600万元。按12万元的平均成本，再加上公司人力和物资消耗，一个门店总成本约在每月18万元。由此计算，中原在5月份一个月的亏损就在1000万元左右。

　　其余的几大中介门店也情况不妙。据媒体报道，博邦地产拥有23家门店，5月收入约200万元；汉宇地产52家门店，收入也在200万元左右；泛城20多家门店，收入仅100万元；信义46家门店，收入不足200万元。

　　影响还发生在开发商身上。开发商的产品，尤其是以前的那些大户型、大面积的高档住宅产品，将受到一定影响。“这些产品将进行调整，直到符合受优惠政策普通住宅的3个标准。”冯伟说。

　　这些变化或许还不够。“我们预期是(让上海房地产)从过去的卖方市场转为买方市场，这样比较合理。”蔡育天局长说。事实上，在此之前，上海市一路高歌猛进的房价已经开始回落。按上海市统计局的数据，今年1月份至4月份，上海市商品房销售价格跟上月相比，涨幅分别为1.6%、1.8%、2.5%，而到了4月份，则降到了0.5%。

　　未来走势

　　市场是否会就此一落千丈呢？蔡育天的答案是“否”。在他看来，“可能有些楼盘有涨或降的情况，这只是个案而已，不代表整体。整个市场的调控还需要观察一段时间，毕竟调控是复杂的，涉及方方面面，是社会乃至政治问题。”

　　“这次宏观调控不会达到意想中的效果。”中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容显然并不乐观。6月2日接受《全球财经观察》采访时指出，有些条款对开发商并没有实际约束力，比如北京和上海制订的“单套建筑面积在140 (含)平方米以下”标准。“这违背普通住房的实际需求。香港90平方米以上的住宅产品仅仅占到10%，假如140平方米还属于普通住房的话，那么对开发商和投机性买家的影响显然是不存在的。”易宪容说。

　　支撑易宪容结论的第二个依据是，在他看来，目前各地所体现出来的楼市剧烈动荡存在一定假象。因为，一个政策出台，不可能马上形成如此大的变化。很有可能，当地政府和开发商目前在顺应中央政府的调控要求，“中央政府需要什么样的数据，就给什么样的数据。”易宪容说。

　　北京顺华房地产有限公司副总经理徐长崎也有类似的看法。“要观测市场变化，至少需要一个月的时间，”徐长崎对 《全球财经观察》说，仅仅凭借几天的数据根本无法说明一个城市房地产市场的变化情况。

　　如果市场真如易宪容所判断的，“只不过出现短期的假象”，这假象也不会持续太久。如果目前中央在宏观调控方面无法取得预料中的结果的话，中央政府将会继续出台一系列的政策，“下一步则有可能从提高开发商门槛的角度进行调控。”李文杰说。

　　“但政府对楼市的最终期望还是稳定。”上海福纳市场咨询有限公司地产研究总监杨子江说。

　　这不是毫无根据。据知情人士透露，6月2日，上海市房地局副局长庞元在一个非公开的场合用“八字方针”表达了他的看法。这八个字是——“长期向好，短期有变。”　　　　　　

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　　编辑：兰红