交出房地产市场调控的合格成绩单

　　新华社记者 杜宇

　　新华社北京6月1日电　房地产税收新政策1日正式实施，旨在遏制投机行为，稳定住房价格。这是中央政府加强房地产市场宏观调控的措施之一。

　　随着房地产业持续快速发展，对经济社会发展的作用不断增大的同时，也出现了一些 突出问题。今年以来，国务院多次研究房地产市场宏观调控问题，提出必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。

　　在宏观调控的聚光灯下，房地产市场成了万众瞩目的焦点，新一轮房地产市场调控将会交出一份怎样的“成绩单”，人们拭目以待。

　　房地产市场：冷暖变化牵动国民经济“神经”

　　中国经济4年来以超过9%的增速跑步前进，与此同时，中国房地产业的前进速度更是快得令人瞠目结舌。从1999年到2004年，全国商品房销售面积两年一大步，从1.45亿平方米、1.85亿平方米上升到2.23亿平方米、2.67亿平方米，再增加到3.36亿平方米、3.82亿平方米，保持着扩张态势。2005年一季度，我国国内生产总值同比增长9.5%，开局良好，但投资规模依然偏大等问题还在困扰着宏观经济全局。特别是当前房地产开发投资仍然偏快，一季度，全国累计完成房地产开发投资2324亿元，同比增长26.7%。

　　但在国民经济发展的舞台上，房地产业并不总像一些人所说的“坏孩子”，更多的时候它像一个“好孩子”。1998年我国停止实物住房分配，逐步实行住房分配货币化，市场在住房供应中的基础作用开始形成。房地产业很快扮演起拉动消费的主要角色。在一系列刺激房地产行业投资与消费的政策引导下，1998年的上半年房地产开发建设投资增幅就达15.2%，扭转了上年房地产投资负增长的局面。

　　多年经济发展的实践表明，房地产市场的冷与热，对国民经济发展有着十分重要的影响。合理的繁荣，能拉动国民经济增长，非正常的发展，则会给国民经济带来直接的冲击。

　　房地产市场：宏观调控既浇水、又剪枝，步伐从未停止

　　事实上，国家针对房地产业发展中出现的问题，一直给予高度关注，并不断采取政策措施加以解决，对房地产业调控已有一个较长的有序的过程，只是不同时期方向、重点、任务、措施不同。

　　据建设部副部长刘志峰介绍，1998年，为应对亚洲金融危机的影响，中央作出了扩大内需的战略部署，调控的任务是要把住宅建设培育成为新的经济增长点，调控的重点就是要启动居民住房消费。

　　这次调控颇见成效。2004年房地产开发投资是1997年的4.2倍，城镇居民人均住房建筑面积，由1998年的不到19平方米，提高到24平方米以上。随着房地产市场规模不断扩大，市场配置资源的基础性地位逐步确立，2003年国务院进一步明确了房地产市场宏观调控工作的重要性，要求实现供求基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定，要求房地产业的发展与当地经济社会发展相适应、与相关产业相协调。此外，还明确了建立住房保障制度、加强市场监管的主要措施。2004年二季度，针对房地产投资规模过大等突出问题，中央政府出台了一系列宏观调控措施：治理整顿土地市场秩序、控制房地产开发用地供应量，严格房地产开发信贷管理，提高房地产开发项目资本金比例，清理固定资产投资项目，端正城镇建设指导思想，控制城市拆迁规模等。刘志峰说，这些措施的贯彻落实，基本控制了房地产开发投资规模过快增长的势头。2004年，房地产开发投资比2003年回落了1.6个百分点。但今年以来，部分地区房地产投资规模过大问题仍很突出，同时面临商品房价格上涨过快、结构性问题凸现等新的情况和问题。

　　房价是市场运行状况的综合反映，供求总量关系、供求结构关系，都最终表现为市场价格的波动。市场价格变动趋势，又影响投资和消费决策。稳定的价格预期，是引导资源合理配置、引导理性投资和消费、促进结构优化的主要因素。因此，中央政府对房地产市场新一轮宏观调控的核心，是做好稳定房价的工作。

　　有专家指出，2005年对房地产市场的宏观调控既是1998年以来房地产市场调控的继续和发展，更是当前国民经济宏观调控的重要组成部分。

　　中央党校副教授赵杰说，对于房地产市场的调控，中央政府是既浇水，又剪枝，目的在于使房地产业长成参天大树，切实发挥国民经济支柱产业的作用。

　　房地产市场调控：交出合格的“成绩单”

　　由于房地产市场涉及面广，复杂多变，使得新一轮宏观调控面临严峻的挑战。

　　建设部政策研究中心的专家认为，这次调控，总结了几年来调控中的经验教训，坚持遵循经济规律，主要采用经济手段和法律手段，同时实行必要的行政手段，加强市场监管，加大对低收入家庭的住房保障力度。从经济手段看，以税收手段为主，根据市场供求关系，实行供应和需求双向调节、综合治理的办法，充分发挥市场机制的自我调节作用。既强调了供应结构调整，更突出了需求调控；在需求调控中，又强调了税收调节，突出了打击房屋投机等非理性需求。 国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松认为，2005年中国房地产市场的宏观调控政策，一个很重要的转变就是开始转向了需求导向，从购买一方进行调节，如适度提高准入门槛，适当提高贷款利率。

　　此外，用法律的手段解决房地产市场发展中的制度性问题，是本轮宏观调控的一个特点。如国务院根据《城市房地产管理法》的规定，决定禁止未竣工的预售商品房再行转让，同时要求加强市场准入管理。

　　值得注意的是，由于房地产市场地域性强，把握好调控的力度，控制好发展的节奏，防止房地产市场大起大落，发挥好其对经济的持续推动作用显得尤为重要。刘志峰表示，调控是为了更好地发展，绝不是打压房地产。国家的政策着眼于普遍性的问题，同时强调因地制宜，分类指导，不搞“一刀切”。

　　新一轮宏观调控的作用如何？从部分地方房地产市场信息系统反映的情况看，当前市场预期已发生积极变化，个别地方宏观调控效果显现。主要表现在这些方面：商品房成交量有所下降，需求放缓；二手房挂牌量增加较为明显；房价涨幅开始趋缓，个别城市住房贷款提前还贷现象增加。

　　建设部部长汪光焘表示，这次房地产市场调控的各项措施，既着眼于解决当前存在的突出问题，又立足于完善住房制度，建立了促进房地产市场持续健康发展的长效机制。这次宏观调控强化了政府对发展普通商品住房，解决中低收入家庭住房问题的责任。进一步完善了以普通商品住房为主的住房供应体系，明确了享受优惠政策的普通商品住房标准，提出了普通商品住房消费支持政策，建立了普通商品住房供应总量调控和建设保证机制，同时也健全了对低收入家庭和最低收入家庭的住房保障政策。国家发展和改革委员会经济研究所研究员王小广认为，关键是建立长效机制。 一些专家也开出了“药方”，如加快建立土地收益基金制度，明确当届政府在土地出让金中可使用的比例，以制约地方政府过多依赖土地出让收入的行为。继续深化金融体制改革，提高银行管理和控制金融风险的能力，促进房地产开发行业融资的多样化；调整房地产转让、保有环节税收政策。不断完善针对中低收入居民的廉租房和房租补贴制度等。

　　房地产市场的新一轮宏观调控刚刚起步，只要我们保持清醒头脑，密切观察市场变化，坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，采取积极措施，稳定房价，就能交出一份让群众满意的“成绩单”。