资金掉头 完全是市场选择

　　当上海房地产市场出现拐点时，资金撤出，转移到房价上涨幅度不小、风险更小的北京，这完全是市场的选择

　　“资金掉头，完全是市场选择”

　　——专访中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌

　　文｜兰红

　　近期，有一种观点认为：“在下一轮房地产发展周期中，以北京为首的环渤海地区会取代上海的地位，成为下一个领头羊。”在接受《全 球财经观察》专访时，中国房地产协会副会长顾云昌阐述了他对近期北京房地产市场的一些观点。

　　《全球财经观察》：前不久，北京市统计局发布了一季度全市经济形势统计报告，里面提到，第一季度北京市商品房销售价格同比增长11.2%。不知道您是否注意到这个数字？

　　顾云昌：对，我看到了。同时，我还注意到，另一边是上海房价下跌的消息。我当时想，由于政策因素导致上海房价的急刹车，而此时北京传出房价上涨的消息，这些消息综合在一起，必然会使得许多资金纷纷掉头转向北京。要知道，资金是很敏感的。它进出某一个城市，都是市场的选择。尤其，在这些掉头的资金中，有不少来自海外基金。基金是什么？它不是非得投房地产不可，它还可以投其他产业；另一面，基金的投入也是很市场化的，一定是受利益驱使的。因此，它的一举一动，往往可以看作一种市场的晴雨表。

　　《全球财经观察》：海外基金在今年增加对北京的投资，这是不是表明在他们的判断中，北京房价将继续上涨？

　　顾云昌：投资者总是选择房价涨幅最快的城市进行投资。北京房价有上涨的空间，要知道，即使北京房价涨幅变大，在北京商品房均价与上海市场之间仍有30%的差距。原来北京房地产价格不像上海涨得那么快，比较稳定。在我的数据库里，北京房价2004年之前都是3%的增幅，均价涨幅很低。但现在，房价涨幅有上升趋势，今年一季度是11.8%，涨幅非常大。这里有两个原因，一是北京除了房贷政策，其他方面没有采取措施，力度相对其他城市小一些。因为在国家调控的基调下，地方政府可以根据各地的实际情况采取调控措施。

　　北京房地产市场刚刚提升，在此之前政府在政策调控上也是一直比较严的，因此不需要像上海这样突然增加许多调控措施；二是北京房地产市场的供求旺盛，当地购房需求加上外地购房团，都支撑起北京房地产的刚性需求。

　　《全球财经观察》：那么，从海外基金对投资城市的选择上，能看出市场的哪些变化来？

　　顾云昌：海外基金会选择一个城市，往往出自对一个城市的看好，加上对包括这个城市在内的众多可选择城市综合判断的结果。这个综合判断也往往是对投资风险的判断。如今，基金的投资重心，从杭州、上海等城市转移出来，说明当地的金融投资环境发生了变化，同样，这也说明转入城市的金融投资环境也发生了变化。这两种变化是逆向的。

　　以上海为例，政府政策调控的力度大，市场出现“拐点”，投资者撤离，寻找新的出路，对上海房地产市场也不是坏事。因为在此之前，上海的房地产多多少少还是存在一些泡沫的，随着投资热情的降低，市场就会逐渐回归理性。

　　对北京来说，投资者的掉头转入，增加了北京房地产的需求量。这对激活不温不火的北京房地产，有好处。但也有坏处，它进一步导致房地产供应紧张。类似的风险在上海出现过，但没有控制好，北京一定要避免出现这种风险。

　　《全球财经观察》：您刚才提到，海外基金会选择一个城市，往往出自对一个城市的看好。这种看好程度，是否会让北京成为下一个上海？

　　顾云昌：领头羊？从什么角度看？价格还是产业？如果是从价格上看，我希望北京不要出现上海那种大涨的态势。如果是从产业上看，上海也没有赢过北京。北京房价确实没有快速增长的经历，但是在规模和质量上也是迅速增长的，并不比上海逊色。因此，我对北京房地产的期望是，房价慢慢涨，风险渐渐少。

　　《全球财经观察》：那应该怎么避免风险呢？您能否给一些比较好的建议？

　　顾云昌：应该对炒房者预先限制，避免炒房比例过高；对投机性炒房行为，要坚决打击。在这方面，应该好好研究一下上海和杭州的个案。北京应该注意一点，那就是，“过去太平，不代表永远太平”。

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　　编辑：张邦松