海外资金看好北京

　　海外资金近期在北京房地产市场的表现非常活跃，这是否表明，北京正在成为他们的下一块投资乐土？

　　文｜兰红 发自北京

　　一个月，只有一个月的时间，两个互不相识的交易双方，完成了一起价值3000万美元 的交易——扬子基金是扬子基金将中远房地产开发公司开发的北京远洋新干线D座整栋买下。

　　交易这天是4月8日。6天之后，北京远洋新干线E座以同样的方式卖给了另一个投资机构——在百慕达注册的汇富金融集团(HK，0188)，涉及资金达2.361亿元(除注明外，皆为“人民币”)。在后者发布的交易公告中，其透露有意将该物业作“成立房地产投资基金之用”，整个交易过程也只有一个月时间。

　　中远房地产开发公司总经理李明并不讳言“自己的女儿不愁嫁”。“我们只给了他们一个月的谈判时间，后面还有几家在排着队呢。”李明说。这样的安排使得整个交易过程相当紧张——通常，春节后投资方来考察项目，看过不久就进入了谈判阶段。

　　“这在过去不可想象。”孟楷立说。孟先生是第一太平戴维斯物业顾问北京有限公司董事。在他的印象中，过去几年，来北京的海外投资机构大多只是“顺便来看看”，他们的关注点还在上海，即使在北京投资，也得历经两至三年的考察期。但现在，不仅来得勤快——仅春节后2个月就接待了15个，而且，每一个投资机构都是带着任务而来——这个必须在规定时间内完成的任务往往是，在亚洲尤其是中国，把一笔不小数目的钱花掉。

　　财富流向北京

　　在今年落实的投资资金中，大多数流向了北京。“他们考察下来，发现北京是最好的选择。”孟楷立说。

　　人大金融与证券研究所副所长赵锡军也预测，虽然目前国外基金进入北京的量并不是很大，但很多基金正试图以与中资公司合作或是参与政府旧城改造等方式进入北京市场。赵称，到2006年底中国对金融业完全开放后的两三年之内，进入中国的资金量将达到20亿至30亿美元，其中很大一部分流向北京。

　　这并非信口开河。在对公开交易情况进行统计时，《全球财经观察》发现，仅今年1月到4月，在北京实质性投资的海外资金就超过了50亿元。其中，23.846亿元的交易出自凯德置地，17.46亿元的交易出自凯德置地的母公司嘉德置地。同期，在上海实质性投资的海外资金仅有17亿元。这两笔总共17亿元的交易都是由凯德置地将旗下项目出手转卖给其他投资机构。

　　这还只是浮出水面的数字。在易铺网CEO、赛睿顾问董事长陈建明看来，一大批规模在一两个亿的投资机构在北京进行的交易量，根本无法统计清楚，陈建明就参与了这样的投资。这个“华贸中心国际品牌旗舰街”项目，是南二环一座7000多平方米的社区商业项目，一到三层联体，开发商最初采取单店出售的方式，卖给众多小型海外华人机构。“后来，有一个规模更大一些的海外华人机构要求把整个旗舰街买下，于是，开发商不得不说服那些小的机构退店。”陈建明说。事实上，这个最终的买主规模也不过一两个亿。

　　这些海外资金中，很大一部分将来自银行。按汇富金融集团的远洋新干线物业交易公告，其50%的资金将来自银行的按揭贷款，只有50%的资金出自该集团。即便如此，资金也并非一次性流入。按上述公告，2.361亿的资金分三次支付——“在签订协议的80天内支付5904万元，在签订协议的120天内支付9447万元，在收购事项完成后3天内支付2361万元。”

　　至于境外资金在北京个人购房所用款项，更是大量地来自银行。这从一些外资银行个人按揭业务量的飙升上，窥得一斑。此前，据媒体报道，北京某外资银行一位客户经理透露，“尽管该行进行了严格的审贷管理，但是今年以来，每个月通过审核的境外人士个人按揭贷款业务量依然达到人民币1亿元，相比去年，境外资金的涌入增加了一倍。”曾与建外SOHO合作的东亚银行北京分行相关负责人也表示，“几年来，与我们合作的房地产项目就有30多个，主要是给买房的外籍人士提供外币个人住房按揭贷款，比如新城国际、温莎大道等，几年来，分行这块的房贷余额达到了20多亿元。”

　　投资还会加大

　　更多来自海外资金的房地产交易，会在接下去的时间里陆续发生在北京。“它的规模将远远超过现在的数字。”中原地产华北区董事总经理李文杰预测道。

　　“在美林集团刚刚实现零的突破——以3000万美元参股北京银泰置业有限公司开发的银泰中心项目之后，我们与美林集团的第二笔投资合作项目已经确定。”北京银泰置业有限公司总经理尹筱周对《全球财经观察》透露。这个即将于2006年开工的第二个合作项目，处于王府井原吉祥戏院的位置。两年后，在这里将重新出现一座吉祥大厦——这也是美林集团在中国房地产的第二笔投资。。

　　即便是今年以来投资动作颇大的凯德置地，也不满足于目前的投资规模。在一些公开的场合，新加坡凯德置地中国控股集团北京区副总经理毛大庆曾经如此感慨：“我们进来稍晚一些，如果再不抓住一些机遇，时机会稍纵即逝。”据其透露，当2002年凯德置地取得“外商独资投资性公司”资格时，他们就有一个计划，对北京的投资额在未来的几年里将达到100亿。“目前，我们在朝着这个目标努力，而且有望很快实现。”毛大庆说。

　　另一些有备而来的海外资本也在跃跃欲试。在接受《全球财经观察》采访的几家京城著名代理行，几乎每一家都有类似的经历——陪同各路资本在北京寻找考察各式项目。在他们的描述中，一些新的资本如美国资产规模排在第一的地产信托——西蒙地产信托，加拿大三五集团以及瑞银证券房地产基金、澳大利亚BT金融集团，这些曾经来过北京的资本最终都表示“对北京市场有浓厚的兴趣”，并将“有所行动”。

　　“这个时间很有可能是2007年。”陈建明说。在陈建明接触过的一些欧美基金中，不少人持有这样的判断，其背后逻辑是：从2001年开始陆续启动的国内大型购物中心，整个过程基本由本土开发商完成；到2007年?2008年，这些项目陆续开业，绝大多数会因为开发商的低专业化水平操作而出现经营问题——如果此时进来收购，其实比现在建造的成本还低。

　　在陈建明的资料库里，确实有这样的案例——西单某商业项目，最初投资4个多亿，经过抵押贷款后，项目无法维持。最后该项目由银行拍卖只拍得2个亿。

　　也有人持不同的看法。仲量联行认为，大规模的实质性投资将在今年实现。“大多数的海外资金在北京已经考察两至三年了，按惯例，外资应该有所行动——有兴趣的，将在今年实质性投资；没有兴趣的，也将退出北京市场。”仲量联行北京研究部主管凯安娜说。

　　北京偏好？

　　资金对北京的偏好，越来越明显。

　　其中一个案例是这样的。扬子基金自发起后的第一笔投资，按原定计划，经过长时间的寻觅后，应该发生在上海。但最终，这笔投资转了身，在短短一个月内实质性地投向北京。并且，“很快还会在北京有第二个项目推出”。据扬子基金的一个主要发起者、上海实业集团有限公司副董事长陈伟恕透露，偏离原定的投资重镇上海，而签约中远远洋新干线，只是其迈入北京的很小一步，“除上述两个项目，扬子基金与中远集团还会有资本层面上的合作”。

　　不可否认，像扬子基金那样最初把上海当作投资目标城市的资金还有很多。但其中不少资金到上海转了一圈后，最终又选择了北京。“很多人发现，现在投资上海，已经错过了最好的时机。但北京则不同。”孟楷立说。

　　“尽管资金进入北京的原因、时机各有不同，但投资模式都是差不多的。”戴德梁行北京公司助理董事叶子华说。

　　通常，海外资金进入北京的房地产领域分两个层面，一是大金融机构的策略性、参与性进入，主要表现形式为买地自行开发、购买成熟物业收租、基金投资，获取的是长期收益，这在北京占主导地位；二是游资的短期投机行为，主要模式为私募资金、短期拆借以及短期倒买倒卖等。其中也有一些个人投资者，大部分为海外华侨，或有亲属在海外的中国人，将外币带入国内，购买各类型物业。这类情况在北京尚属少数。

　　大多数情况下，20年内，每年达到8%的回报率——被扬子基金CEO、美国柯罗尼资本集团亚太区CEO Grant Kerrey认为是“很不容易的事情”，他期望这发生在北京。他甚至认为，北京已经具备了这样的条件。“这个城市，正处于一个发展的阶段，而且是一个长期发展的阶段。”Grant Kerrey说。

　　为此，凯德置地甚至放弃了上海年投资收益率17%以上的两个项目。以凯德置地在4月1日出售的新茂大厦为例。该楼盘毗连淮海中路与新天地，收购价格为8亿元人民币，总建筑面积约32000平方米，按照0.90美元/平方米/天计算，租金回报率在10.9%以上。尽管大厦在今年年底才交付使用，但是65%收购资金也是在交付后才支付，在此之前，基本可以积累高比率的预租客，因此，在支付全部收购资金时也基本可以收租金了。如果再加上年10%的资本升值，扣掉营业税、人员工资与经营开销，年投资收益率将达到17%以上。

　　“不能就此说，凯德置地亏了。”伟业顾问投资经理杨泓说，毕竟一两年的回报率并不是海外机构的追求目标。

　　精确投资

　　不仅要在城市之间做一个精确的排列组合，即便只在一个城市投资，排列组合，仍是大多数海外资金要做的功课。

　　亚奥区域的上元，京顺路的中央别墅区，东直门桥西南角的大型商业项目，CBD核心区的中环世贸写字楼和酒店式公寓雅诗阁，燕莎商圈的福景园酒店式公寓，东二环的港澳中心酒店，望京地区和北三环的两个华联商场——看起来，这些投资杂乱无章，实际上，这些由凯德置地精心排列的业务，基本上分布在CBD商圈、燕沙商圈、亚奥商圈、望京商圈、东二环商务带。“可以说，北京东部最重要的地区都有我们的棋子。”毛大庆说。

　　大多数的外资业务布局没有那么复杂。高力国际北京公司公关经理刘峰就有这样的感叹——海外资金对CBD似乎有一种固执的喜欢。这种喜欢被尹筱周更直白地阐述为——地段、地段、还是地段。“我们只看好北京特定地区的特定物业。”尹筱周强调，它就是CBD的商业地产——这是银泰集团的专业判断，也是其战略伙伴美林集团的标准，比如，银泰中心。这个占地约3.13公顷的项目位于CBD金十字的西南角——北对国贸中心，作为迄今为止长安街主干道最高的房地产综合体，银泰中心两次列上国务院总理办公会议议程。“可见这个项目在北京城市大型建筑中的分量。”尹筱周说，而这种分量完全是由地段成就的。

　　“不要以为，我们只是随波逐流地碰运气。”毛大庆说。他的意思是，当海外投资机构决定一项投资时，实际上，已经对自己想要什么、利益着眼点、产业布局以及以后发展的联动效应，都一并考虑清楚了。

　　有一点是相同的。历数这些海外资金在北京投资的项目，它们无一不在中心黄金区域；物业类型，集中在商业物业、甲级写字楼、涉外酒店式公寓三大类。

　　其中的每一项投资背后，往往是数以万计的文字资料。即便是只花了28天决定一项交易的扬子基金，走上谈判桌时，也是各项资料俱全；短短两个月内决定了两项重大投资的美林集团，早在三四年前，就专门设立研究部门，其任务是研读政策、评析投资环境、确定投资项目参数。

　　来自新加坡的凯德置地在作出投资决定时，还特别研究了去年出台的《北京城市总体规划2004?2020年》。这份由国务院批准的规划书，提出“两轴两带多中心”的发展战略，并且确定了重点加速发展的三个新城：通州、顺义和亦庄。“非常明显，北京开发重心在东移。”毛大庆说。显然，凯德置地让人眼花缭乱的投资地图，正是出自这个判断。甚至，在住宅和商业物业之间，凯德置地也有一个比例为标准，毕竟“不断持续产生现金流的还是住宅开发”。

　　如果说，海外资金在选择投资项目时相当严肃谨慎，那么，其对合作伙伴的选择，可以称得上苛刻。“他们认为他们的合作对象要保证资金的绝对安全。”北京高力物业服务有限公司执行董事高晓晖说。在扬子基金与远洋新干线的签约仪式上，Grant Kelley用了相当长的篇幅感谢他的合作伙伴，并且声称，投资选择的主要标准还是“找到一个好的合作伙伴”。

　　这并非只是谦虚。据知情人士透露，扬子基金的大多数投资意向，都是由上海实业一方决策实施——作为扬子基金的合作方之一，上海实业担当了不太熟悉中国本土房地产市场情况的美国克罗尼投资基金的引导人。

　　与此同时，大多数海外资金在进入北京时，会聘请众多在本地有业务的代理行和研究机构为其服务。“很有可能，在同一个项目上服务机构多达七八家。”杨泓说，毕竟，海外资金的每一笔支出，都背负着太多美好的逐利愿望。

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