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———访中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强
本报记者 朱剑红
稳定房价，最重要的还是调整房地产供应结构
建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台后，受到社会和业界的广泛关注和好评。日前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强博士向记者逐条分析了《意见》的具体措施对稳定房价的作用。
柴强说，《意见》要求增加中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设用地供应量及扩大建设规模，加快建设进度。这一措施意味着中低价位普通商品住房和经济适用住房的供给会增加，从而可以缓解供求矛盾，特别是稳定市场预期。《意见》规定自6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税等。这一措施可以使投机性购房者为避免营业税而将其过去购买的住房尽快上市交易，从而会增加当前的住房供应量，房价也就会得到抑制。《意见》规定不符合享受优惠政策的住房，一律不得给予税收优惠。加强对个人住房抵押贷款的信贷管理，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。这些政策会有效遏制投机性购房需求，控制投资性购房需求，房价因此会得到抑制。为防止房地产开发商或中介机构造成的住房“供求紧张”假象，《意见》要求对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购的房地产开发企业和中介机构，要记入房地产企业信用档案，予以公开曝光。
柴强认为，稳定房价，最重要的还是调整房地产供应结构，提高普通商品住房用地的供应能力，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。
《意见》是为了稳定房价而不是打压房价
一些媒体将《意见》形容为政府打压房价的杀手锏。对此，柴强坦言：“《意见》是为了抑制房价的不合理上涨，促进房价的基本稳定，而不是打压房价，更不是使房价大幅度下降。房价大涨不好，大落也不好。”
柴强说，房价过高有许多危害：一是加重中低收入家庭的住房负担，使广大工薪阶层望房兴叹，不利于社会稳定。二是对地区经济发展不利。因为其一会降低对外来投资的吸引力，其二会降低本地区产业的市场竞争力，其三会使现有的投资者外迁。
但是，房价如果大落，会使大量住房抵押贷款得不到偿还，产生大量“半拉子”工程，积压大量资金，直接拖累金融。房价大落会使最后一批持有高价房者损失惨重，特别是将使广大中低收入的抵押贷款购房者成为“负资产者”，换句话说，就是他们在房子里的投资已变成负数。比如，以40万元购买的住房，首期付款加上偿还给银行的分期付款共16万元，还有24万元未还银行，但如果该住房本身的市场价格已不值40万元，假设只值20万元(假定市场价格下降了50%)，那么，即使将住房变现，购房者还欠银行4万元。
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