2005：供应量之变

　　本报记者 丁凯 北京报道

   “从今年第三季度到明年第一季度，上海和北京都会出现新盘集中放量的情况。” 北京虎杰投资咨询有限公司首席分析师张寅表示。伟业顾问副总经理赵铁路则把这种集中放量描述为“开闸放水”，他表示，供应量的激增在“2005年6月到10月间”尤其明显。

　　蓄水始自2003年。来自伟业顾问的数据显示，相比2001年，北京2002年的新盘供应规模上升了2000万平米，总供应规模增幅约60%。进入2003年，新盘供应规模迅疾减速，2003-2004两年间仅增加了不到1000万平米。

　　2005年的前几个月，北京新盘供应量同比明显萎缩。与伟业的预测类似，中原地产的分析认为，2005年6、7月间将是集中放量的开端。低水平的供应量已经持续了2年多，不断撞击闸门的“水”的势能已趋最大。2005年6月，将成为供应量之变的拐点。

　　30%

　　今年年初，伟业顾问在2005年北京房地产市场预测报告中提出，2005年下半年供应量同比将增加30%。综合分析去年的土地供应和今年前四个月的新盘上市情况，中原地产也提出，“在1-4月份供应量不大的情况下，会集中放量于5-12月份，有效供应面积同比增幅应在30%以上”。

　　2005年的前几个月，晚冬的寒意迟迟挥之不去，市场供应量也同样没有回暖。来自伟业顾问的数据显示，2004年第一季度，北京推出了50多个新盘。今年前3个月，这个数字只有16个，其中包括3个写字楼项目。4月间，气温回升，楼市渐暖，即便如此，新推项目也只有22个左右，其中约有10个项目处于推广期，正式开盘12个项目中包括一个写字楼项目。

　　中原地产监测显示，包含新增供应在内，2005年1-4月北京市场上共有33个正式开盘的住宅项目，有效供应为建筑面积270万平方米；而去年同期的统计数据为40个新楼盘，有效供应为建筑面积392万平方米。可以看出今年1-4月的新盘供应从个数来说，较去年同期下降20%；从有效供应面积来说，较去年同期下降31%。

　　今年前4个月供应量大跌3成的同时，根据北京市建委的统计资料显示，2004年全年，北京市通过出让和划拨方式供应住宅用地3993.9公顷，同比增长24.9%。这些土地供应形成有效住宅供应的时间，恰好在今年下半年到明年一季度，而根据张寅的预测，这段时间将出现持续的集中放量态势。

　　成因

　　沿海塞洛城、山水奥园以及百万平米体量的大盘华侨城等项目，正式开盘时间都集中在6、7月份。中原地产认为，6、7月间，以北京东部、南部的数个大盘为代表，将出现第一次集中放量。但无论如何，2005年下半年的供应量激增已成定数，这股供应量的潮水蓄势已久，可以追溯到2003年。

　　2003年时，人们都在谈论“管好土地、收紧信贷”。伟业顾问认为，“2003年开始国土资源部和北京市政府以及各相关部门实施了一系列的严格土地管理和供给的相关政策”是造成2003、2004两年北京新盘供应增幅显著下降的重要原因。

　　由此看来，起到供应量“闸门”作用的，实际上是土地供应。在土地收紧的同时，房地产投资却大幅上升：2003年与2004全国房地产投资增幅分别达到29.7%和28.1%。土地供应的闸门蓄积了这些投资的汹涌能量，亟待释放。

　　张寅表示，除去2年来积累的房地产投资之外，2004年“8·31”之后“解冻”的土地经过12-14个月的前期准备，刚好在2005下半年形成供应。8·31过关项目的建筑面积可达1.3亿平方米，赵铁路表示，就其了解，过关项目普遍出现了尽快进入销售状态的预期，而他提出供应集中放量是在今年6-10月，也以此为依据。

　　虽然分析人士、咨询机构和房地产经纪公司在下半年供应量激增方面达成共识，但对于供应量之变导致的市场变化看法则不尽相同。

　　震荡

　　综合分析全国楼市的走向，张寅语出惊人：“就我们预测，房价的实质性下跌可能会出现在今年9-10月。届时上海成为领头城市，可能会出现3-5周的震撼性崩跌。”

　　如果把上海和北京下半年供应量视为内因，张寅这样分析房价下跌的外因：在今年余下的时间里，美联储还有五次会议。5月20日，格林斯潘提出美国部分地区出现房地产泡沫，平均房价涨幅高企11%。单从涨幅来讲，澳大利亚和英国都高于美国，而这两个国家的房地产市场已经出现了调整。由于美国房地产市场规模远大于前二者，因而发生在美国房地产市场的调整，在世界范围内示范意义更大。而格林斯潘的言论无疑显示了对房地产行业过热的警惕和对未来循序渐进进行加息的坚定和强硬。同时，这一举动还将导致大量在海外进行炒作的资金流回美国本土。

　　张寅表示：“对于炒家来讲，拥有超过三套以上住房的，很少有人不运用资金杠杆。作为一种半金融产品，房地产在跌价时难以变现的特定将显露无余。”他进一步预测，由于上半年楼盘供应量较少，市场上容易形成价格同盟，而在供应量激增之后，由于市场中的企业增多，这种价格同盟将变得容易被打破。届时“很有可能出现外行企业率先跳水，成为价格杀手的情况。”

　　中原地产认为：“会有这种个案的出现，但绝不是普遍现象。如果市场竞争激烈，率先‘跳水’的未必就是外行企业，这主要看企业自身的实力等原因，同时也包含企业对房地产市场的认识等方面。”

　　中原地产还表示：“需要说明的是，如果更多的开发企业难以达成同盟都成为价格杀手，那么就等于无形中再一次形成另一种价格同盟，这种价格同盟是一种市场供需关系的基本表现。目前看房地产市场，房价稳中有升，市场供需两旺，很显然目前各个区域内同档次物业形成的价格同盟受市场新增供应的影响不很明显，在同区域同档次的物业中出现‘跳水’情况的可能性很小，而在市场不成熟、新开发的区域这种现象可能会有个案出现。”