新八条催生观望态度 城市经营概念终结

　　本报记者 姜洪桥 北京报道

    5月的土地市场静悄悄。

　　或许是因为大家都把注意力集中在对七部委联合下发的“新八条”政策本身，万科拿下了丰台区一地块的消息罕见报道。事实上，这是“新八条”之后，北京的惟一住宅用地的 摘牌行动，其情形相较于去年的竞争远算不上激烈。同一时期，上海的土地市场则几乎陷于停顿。采访中，多位分析人士都预测，在今后的一段时间内，土地市场将普遍处于观望状态。

　　对开发商来说，观望是犹豫、怀疑和担心的同义词。土地和房价是开发流程的一头一尾，“新八条”对于土地市场的着力不少，关键词是“禁止炒卖”、“清理闲置土地”、“加大普通商品房土地供应”。土地将集中向中低档商品房供给吗？资源紧缺的政府真的下定决心清理上一轮“城市经营”制造出来的闲置土地？

　　果真如此，这对于有6000公顷和上万公顷闲置土地的上海和北京土地市场来说将是一场巨变，也将为从去年开始逐渐停顿下来的“城市经营”正式划上句号。

　　观望

　　5月20日，北京万科企业有限公司以33600万元竞得丰台区中财小屯馨城住宅及商业配套项目用地。

　　对于北京西部地区来说，这是一块位置相当不错的土地，项目位于长安街以南3公里，距离西四环500米，比邻丰台现代制造业中心及西奥体育中心，交通便利，城市配套设施良好，现已六通一平。此块用地是万科集团首次以“招拍挂”的形式在北京拿地，也是新八条之后北京首次住宅用地摘牌。尽管如此，此事少有人问津，原因很显然，5月20日正是新八条公布之后一周左右，热情和精力都被倾泻到政策本身。另一方面，这块规模不大的土地和报价也实在难以调起人们的胃口。

　　以小屯项目地块为例，规模不大，出让总面积64.5亩，起始价30931.59万元。竞争的主力却是万科和金地这两个国内实力派上市公司，竞价18轮之后，万科才报到33600万元，高出起始价2668.41万元竞得。北京万科相关负责人认为，从市值来看，此块土地价格合理，不算昂贵。

　　“全国来看，只有万科和香港和记黄埔有些动作，别的没有什么大的成交项目，很平淡”，虎杰投资顾问公司首席分析师张寅这样盘点近一段时间的土地市场情况。

　　北京如此，上海的情形似乎更不好。4月26日开始，底价达到22.5亿的上海潍坊新村地块的竞标被意外宣布终止。之前一天，上海虹口和浦东区的两块土地还分别以14.6亿和7.1亿的价格成交。由于潍坊新村地块吸引了地产届巨头和黄和新鸿基前来投标，香港媒体曾经普遍预测成交价将超过30亿元。目前，潍坊新村地块何时竞投，上海市政府部门还没有明确解释，只说是另行公告。

　　“我认为，大家都在观望，也许下半年参与竞标的开发商还要少”，张寅说。

　　闲置土地命运

　　观望自然是等待新八条的效果和实施细则，观望新八条之后究竟会对土地市场采取哪些措施。

　　新八条中对土地的意见主要集中在“禁止炒卖土地”、“增加普通商品房供应”和“清理闲置土地”上。对地产商而言，“禁止炒卖土地”并不是新话题。目前对炒卖土地并没有严格的区分，大多数土地的转让也是通过项目和股权收购来实现。这符合公司法的规定，政府也不太可能用行政手段禁止正常转让。“禁止炒卖是对政策的一次重申”，人民大学土地管理系主任叶剑平说，“政府的目标是把有限的资源用在大众住房上，使得第一套普通用房需求得到满足”。

　　按照新政策的要求，各省市都要在月底呈报普通商品房和经济适用房建设计划，据称，上海计划在年内竣工900万平米的普通商品房。问题是，如此巨量的普通商品房供应，土地从哪里来？

　　新八条的另一个意见似乎让我们看到解决这个问题的办法之一。相比于禁止炒卖土地的规定，新八条在针对闲置土地问题上却不仅仅是重申一下政策这么简单，而是提出了非常严厉和相对具体的要求：“加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。”

　　北京和上海的闲置土地究竟有多少，目前还没有确切数字，但是可以肯定，绝对是巨量的。2004年9月，上海市政府发言人焦扬称，截至2003年年底，上海市已经出让给开发商尚未开工的经营性项目用地约有3670公顷。而当年年初上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天对外宣称的则是“总量不少于6000公顷闲置土地”。至于北京，国土部在今年针对“地荒论”的反驳中称，北京有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活。另有人透露，北京市闲置土地有近万公顷。这些数据也是北京市政府当时信誓旦旦保证“三年不开工北京房子也够用”的依据。

　　如果清理这些闲置土地，对未来开发商获得土地方向不能不说是一个重大调整，对那些手里紧紧握着多年土地的开发商来说，更是要捏把汗。闲置土地清理与未来土地市场供应趋势是否存在必然逻辑联系？

　　城市经营终结

　　闲置土地的形成，追根溯源是“城市经营”概念的结果。叶剑平指出，之前的城市经营多从狭义角度理解为大规模有形土地买卖，是新增和盲目扩张。也是这个城市经营概念制造出成片的开发区和开发商包揽的庞大造城运动。在这个阶段，土地是增加地方政府财政收入和吸引投资的关键，也因此造成地方政府推动地价、房价上涨的趋利性。但是，事易时移，2003年开始的土地整顿让通过卖地来解决财政的情况陷于停顿。国八条的出台又给地方政府增加了必须保障中低收入人群住房需要的政治责任。

　　北京宏旭超房地产开发公司总经理韩林峰指出，地方政府是土地市场的最大获益者，新政策将会带来利益冲突，地方政府还会想办法。“地方政府扩张的机会减少了，只能挖潜，正好中央出了这个新政策”，叶剑平指的新政策就是新八条清理闲置土地的要求，而“挖掘存量用地”是写在文件上的白纸黑字。“地方政府转而把目标指向闲置土地的逻辑是成立的”，叶剑平说。

　　清理闲置土地的难度是不难想象的，其中充满了复杂的法律和人事难题。叶剑平、韩林峰和张寅都对其彻底实施持一定的怀疑和观望态度。但不论怎样说，以新增和扩张为目标的城市经营将彻底结束。

　　按照规定，拍卖土地的收入，30%上交，70%地方政府自留，是个很强的驱动力。对于地方政府来说，收回闲置土地再行拍卖是既可以用于增加普通商品房的建设又可以增加收入的两全之策。

　　当然，如此一来，也造成一个戏剧性的结果。城市经营带来的盲目扩张源于地方政府的利益驱动，它所造成的大量闲置土地的结果也将由地方政府结束，只不过，这次仍然可以让地方政府赚得盆满钵溢。