京城楼市拐点难现

　　本报记者 龚怡

　　“房价真的降了吗？”北京建筑设计院的一对夫妇反问记者。

　　“五一”刚完婚的他们耗尽工作两年来的全部积蓄、外加双方父母的资助，于近日买下了北京并不中心的一处100平方米左右二手房，单价是7000元/平方米。

　　均为建筑设计师的小夫妻俩年收入在25万元左右，尽管在北京这个收入阶层已经属于“高级白领”了，但面对居高不下的北京房价也只能“望洋兴叹”。

　　“我们几乎每个周末都去看房，新房、二手房一个都不放过，但说实话，变化真是不大，特别是位置稍好一点的，还是买不起。”夫妇俩有些无奈。

　　从去年加息到调整房贷利率，从“国八条”到“新八条”，北京的房价不降反升。“卖者期望利润大、买者预期心理低。”北京最大的房地产经纪公司之一、链家房地产经纪有限公司市场研究中心如是分析。

　　二手房交易出新招

　　今年5月出台的一系列政策，与一年前上海市出台的期房限转政策时相当类似。当时为了打压期房炒作，政府出台文件规定，自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房只能在取得房地产权证后才能转让。

　　然而文件出台后并没能真正限制住期房转让，炒房族们迅速发明新的操作模式。比如上家为了尽快让房子出手，与下家私下签订协议，由下家帮其还贷款，待取得房产证后，再直接去房管局办理相关手续。

　　这种操作手法目前也在北京等地重演。据记者调查，京城几大中介公司也基本上不再接手二手房转按揭业务。但部分小中介公司和一些熟悉交易规则的从业者却借此机会大接“私单”，为上家、下家牵线搭桥，从中牟利。

　　除了这种途径外，北京另一大型房地产经纪公司我爱我家房地产经纪有限公司(简称“我爱我家”)还为这批处在“6·1”政策限制之内符合营业税征收范围、未住满两年的商品房业主和超过2年转手交易的高端物业业主支了两招——“以租代售”和“以租带卖”。

　　“我爱我家”认为，对于这部分符合营业税征收范围内的业主来说，毋须跟风而至赶在6月1日政策实施日期来临之前抛售房屋。不过，这部分业主倒是可以转换投资观念，将手中的房屋用“以租代售”等方式投入到市场中来，进行长期投资以便获取稳定投资收益，待等到房龄满2年之后，再考虑是出手还是继续投资。

　　有统计数据显示：北京现居住半年以上的外来人口达307万人，按70%的比例计算，有近215万的外来人口需要租房，如果加上受拆迁、工作地点变更等因素，租房队伍更大。

　　强大的租赁需求后盾支撑着租赁市场，亦能够保障“以租养房” 、“以租带卖”业主收益的稳定性。尤其是看不清房地产市场的情况下，很多人不妨推迟或暂缓自己的卖房计划。

　　供给不平衡支撑房价

　　“今年前4个月，北京市房地产的供应量比去年同期下降了近30%，因此价格上升是一种正常的市场反映。”北京大地房地产顾问有限公司总经理段枚焱测算，北京2004年同期的供应量为1000万平方米，而2005年前4个月供应量只有730万平方米。

　　对于新政策的连续出台没有明显撼动北京的高房价，部分开发商如同大地顾问公司一样，认为原因在于土地供给下降而需求强劲引起不平衡的供求关系。

　　这一特征在几个延迟开盘的大型社区业主论坛上表现得十分明显。原定5月开盘的沿海赛洛城到今天还迟迟没有定价，甚至连内部认购都还没有展开。记者致电销售部得到的答复是，“您可以来看看我们的户型，做个登记，认购时间和价格还要过一段时间”。

　　然而，不确定的开盘价格和时间并未减灭购房者的热情，赛洛城业主论坛几乎每天都占据着搜房网、焦点网论坛排行前十名的席位。购房者每天都聚集于此，猜测项目开盘时间和价格，并做着未来入住后的种种规划。而这仅仅是一个案例而已。

　　就在大部分新盘和老盘的二期、三期延迟推出之际，5月推出的少量新盘受到了购房者的大力追捧，典型代表当属位于二环内崇文门附近的大型建筑综合体国瑞城，超过万元的单价可谓不菲，但内部认购当日排号人数即超过300人，意向成交金额达到4亿多，创下北京楼市历史新高。国瑞城运营总监陈南苹告诉记者，有很多想买国瑞城的客户及长期投资者询问其楼价时，“我首先会问他们‘你买房是想在两年内炒期房获利吗？’95%的人都说不是。那我就告诉他们，新政与你们没直接关系。”

　　陈南苹认为，6·1大限后房地产市场会趋于平静，一方面是没实力的投机客，会在这大限前推出存货或取消交易；另一方面市场亦会慢慢消化新政策的影响，个别地区楼市在“阵痛后”将会更健康发展。但对买房自住的客户来说，他们始终不是新政所要打击的目标。

　　据市场人士分析，自住客户占据了北京楼市80%以上的江山，投资买房的比例只占15%左右，且投资型业主以长线居多，投资类型以二手公房为主，泡沫成分并不太明显。再加上北京产权证的办理时间较长，通常在1年左右，因此受此次房产新政影响有限。

　　名词解释

　　“以租代售”：是指业主用出租房屋的方式来代替出售房屋，短期投资转为长期投资，以便获取稳定收益，保障业主利益最大化。尤其是在现行的政策环境下，“以租代售”这种方式较为适合那些处于营业税征收范围内的业主。

　　“以租带卖”：是指业主在看不清房地产市场未来发展走势时，可以先将房屋投入到租赁市场中来，静待市场发展变化寻找合适时机，一边租房一边搜寻合适的买家，最终实现业主套现获利的愿望。“以租带卖”对于那些不知在现阶段出售房屋是否合算的业主来说，较为适用。