双管齐下迫地产着陆

　　□程继明

　　利用税收杠杆手段调控房地产热，改变了过去单一调控手法，房地产调控进入财政政策、货币政策等政策并重时代。

　　货币政策缘何“失灵”

　　中国人民银行宣布自2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。4月份，银监会开展对8省市16家银行机构房地产贷款检查，并根据结果进行信贷方面的控制。直至现在加息传闻的再度传出，无一例外地表明，近期金融政策无疑成了调控房地产过热的主要手段。

　　但是，来自国家发改委和统计局的一项调查显示：今年首季度，全国35个大中城市房地产市场价格持续上涨，房屋售价同比上涨9.8%，其中商品住宅售价上涨10.5%。

　　该迹象表明，在房地产调控方面，货币政策开始“失灵”。

　　如果换个角度看待房价，可探寻其间缘由。目前，大多数人都是从“消费支出”角度分析房价走势，这主要从供给与需求角度来分析，在非均衡的房地产市场上，这种分析方法颇显缺陷。其实，经济学中一直把住房支出列为“投资支出”，而决定投资的两大因素是：成本和收益。

　　首先，投资成本主要由利率来决定。而当前在CPI(消费价格指数)居高不下的情况下，尽管央行宣布提高利率，但实际“负利率”的情形还是难以避免，投资成本低下必然导致投资过热。其次，弱势美元和始终坚挺的人民币，为外资介入中国房地产提供了核心动力。

　　央行依靠单一的利率政策来达到调控房地产市场力不从心也不足为怪。有专家曾一语道破货币政策“失灵”的缘由是中国经济的结构性问题，不是总量问题。对于非总量问题，央行的任何货币政策都是难有作为的。

　　税收政策平衡术

　　鉴于货币政策“失灵”和房价居高不下的现实，此番七部委联合行动，把税收杠杆纳入调控组合实属明智之举。

　　5月11日，国务院办公厅转发了建设部、国家发展改革委等七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见》的通知。

　　目前房价过快上涨的关键是结构问题。现在抑制投资需求，总量政策的作用有限。解决结构问题要靠征税。与货币政策相比，税收政策更具有针对性，能区别对待不同群体，因而更有作为。譬如，房地产转让中针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，恰恰是当前税收政策调控的力度点所在。

　　此次税收杠杆的运用也可视为房地产政策调整的重要拐点。中国要避免硬着陆，必须重视货币政策与财政、商业贸易和汇率政策的协调。对于货币政策而言，一方面，需要着重关注的是区分消费者与投资者、投机者对利率的不同弹性。譬如，在当前实际负利率的情况下，适时适度调整利息税，缓解实际负利率的程度，这样有利于扩大利率政策的选择余地。另一方面，应将汇率调控进入管理层的视野。这是因为国际热钱纷纷投机于国内房地产市场，酝酿着金融泡沫风险。

　　对于税收政策而言，更重要的是实行结构性调整，要做到有增有减，而不是一味地增加税收。当前更需要的是，对于解决安身需要的消费型群体，应当大幅减税；而对于投机型群体应当大幅增税。实行累进的税率，有利于发挥财政政策“内在自动稳定器”的作用，加强税收政策与货币政策的配合。

　　做好财政政策、货币政策、产业政策的相互协调，在尊重基本需求主体的理性和自主决策权的基础上，发挥市场的作用，使房地产市场恢复到与经济和谐发展相适应的理性水平，才是宏观调控的根本之道。