楼市泡沫下的机会

　　□ 本报记者 罗斌

　　内地房产投机者痛苦不堪，有实力的外来客却鱼贯而至，在他们相互错身之间，是陷阱与机会交织的巨大市场。

　　5月23日，老牌投行瑞士信贷第一波士顿(以下简称一波)宣布要大干一番。因为能挖来 邱子磊绝非易事，要知道这个41岁的中年人，曾担任200亿美元市值中海油(883.HK)的首席财务官。以年薪加股权计算，他的身价甚至盖过证监会引进的史美伦，4年酬劳超过3000万元。

　　邱子磊所领导的投资团队，将与一波组成策略联盟，新公司名为崇德基金投资有限公司，将致力于筹划多个投资机会，包括投向内地房产项目。

　　有人出手更快。就在上个月，香港“小小超人”李泽楷拿下北京呼家楼超过8万平米的地块，在未来中央电视台新总部对面，准备大建豪宅。

　　机会谁都不愿错过，新加坡的嘉德置地(CapitaLand)想得更远，这家在华投入200亿元人民币的投资集团甚至打算未来两年内，在新加坡证交所推出中国商铺基金。

　　需求不减

　　即使是在控制政策频出的2005年，内地的地产市场仍生机无限。如果你去过5月12日在北京军事博物馆举办的房产交易会，你就会明白。

　　在4天内，有近12万人涌入。展会方需要在平日的入口新焊上坚固的不锈钢栏杆，并派4个身材魁梧的保安，来防止人群因拥挤出现混乱。

　　与一波同样看好地产项目长期发展的还有香港富豪李兆基。本周，他正用2倍的行价为诱饵，以13亿港元私有化其子公司恒基中国(246 HK)，这是他大儿子经营的公司，以从事内地地产项目为主业，曾经拿到过奥运建设项目。

　　李的策略是，在目前内地调控恒基中国的股价处在低位时，把这个公司彻底私有化成自己的家族生意。理念只有一个，看好内地市场。

　　他最近开始频频造访西安、南京、武汉等内地城市，和那里的行政官员加强接触，寻找商机。

　　此外，在央行加息年，调动资金进入内地市场，本身就是一个可以预见的盈利。

　　新食物链

　　外来客们知道，自己的机会就在地产短期整顿和长期发展的时间差上，因为他们资金充裕。

　　由于银根紧缩，地方政府十分欢迎外来客的加盟，频频赴港举办“城市推介会”。仅本月的“2005年香港湖北周”，武汉一市就签下17个房地产项，投资额近12亿美元。

　　掌握资源的本土开发商更是渴望被外来客搭救，那些海外房地产基金的电话，“几乎被打爆。”

　　有意思的是，这些外来客参与原由开发商独享的高额利润之时，中国地产业的运作链条正渐渐被重构。

　　新模式是：开发商成运营商，外来客是投资商。他们这样运作，成立项目公司，各自持有股权，按比例分享所有利润。

　　这个简单模式将嬗变，并日趋金融化。在嘉德置地参与位于长沙的项目，中方深圳国际信托投资公司，发行了“资金信托计划”，项目完成后，双方又将从租金和管理上获取投资收益。

　　外来客的空间

　　外来客的最大空间，来自中国目前正在进行的房价软着陆。

　　政府正在颁布一系列的政策，包括6月1日以后，在上海征收针对炒房行为的不动产营业税，如果1年内想出货的房产投机客，将要缴纳将近50%的利润。所有的银行也已经停止了房龄在1年内的二手房交易放贷，并对拥有超过两套房子的贷款者进行最严厉的审查。

　　开发商的灾难　

　　对炒房行为的打击几乎是全方位的。银监会要求各大商业银行，大幅降低地产开发贷款比例；土地管理部门则执行更严格的政策，超过1年未使用的土地将征税，两年以上未使用的地块则会被收回。

　　这些控制措施，正在完全改变整个地产业的食物链。对下游“造泡沫者”的打击，也让那些处于链条上端的本土地产开发商，生存格外艰难。

　　在以往的“好日子”中，开发商们制定拿地计划，通过争取政府，获得买地的最低首付资金。这一步最为艰难，走通了，就可以凭土地手续向银行借款付清地款。

　　接下来，是找建筑商垫资完成项目施工，(因为竞争激烈，没有资金实力的建筑商不会中标。)最后通过银行获得房屋抵押贷款，完成收益。

　　现在，轻易获批土地变得越来越困难，凭手续向银行贷款似乎也不可能。国土部的官员，正在考虑土地供应的公开化和市场化细则。

　　银行的官员，也在研究向市场投放关于地产的金融衍生品，以分散放贷风险。

　　在未来，带来新生产模式的外来客们，将成为地产项目的掘金人，而不是地产泡沫的接盘者。

　　【记者手记】拔除西进前的地产病灶

　　□ 罗斌

　　在过去的一段时间内，政府对房地产市场的严厉做法都是在“补漏”，对那些自有资金比例高的项目，则依旧欢迎。

　　因为对整体经济运行而言，地产业是把锋利的双刃快刀，处理房价问题得十分小心，房价上窜过快，将会聚集泡沫下的银行信贷高风险，以及透支钢铁、水泥、铝材在内的高能耗资源，造成整体经济过速。

　　倘若把泡沫挤干，也很麻烦。房价如不上涨，银行信贷增长就会极其缓慢，房产持有人也会增加储蓄，减少消费，带来经济低迷。比如日本和荷兰，在地产萧条后，都出现了长期经济低谷、政府财政赤字增加，货币状况不稳定。

　　在资本项目封闭的保护下，中国改善初始经济条件还有一定时间。政府要做的，是止住流血的市场肌体并令其康复，让未来房价合理波动。

　　更为深远的是，中国东南沿海地区的工业要素成本正高得难以承受，劳动密集型产业正拟向中西部地区转移。

　　国家统计局的数据已经显示出西进信号。2005年1季度中西部地区固定资产投资超过3200亿，比去年同期增长超出30%，势头强劲。

　　在新一轮大量建设上马前，政府要将地产业的病灶尽快拔除，避免错误再犯。

　　【新闻眼】房价是如何被推高的

　　国家确实应该利用相应的土地、银行和财税政策，来整顿内地房地产市场。局部地区的房价已经高得离谱，龙头是上海、杭州两地，3年来房价已经上涨了2-3倍。

　　房价是这样被推高的，炒房的投机资本，拥入几个目标楼盘，以2成首付资金价格获得整栋楼盘。然后，用对敲房价左手倒右手的方式，相互抬高价格超过100%。

　　这样的技巧已经炉火纯青，接盘者通常是银行，偶然也有少数不幸的散户。大额投机资本利用银行信贷监管的混乱，去找一些根本没有偿债能力的无产者，以他们的名义注册公司开据收入证明，把已经虚高了价格的住房抵押给银行，得到八成贷款。将风险完全甩给银行后，再注销公司轻松退出。