六一大限将至企业紧张应对 上海楼市根基未动

　　作者：王其明 来源：中国经营报

　　根据七部委新政，6月1日起，全国将对购买两年内转让的商品房征收全额营业税。在此之前，各地方政府也必须制定出实施细则。有消息称，上海市政府已经计划将上海房价调控目标定在“下调30%”。若消息属实，将对上海楼市产生非常重要的影响。

　　楼市根基未动

　　之前，媒体相继报道上海房价已经开始下跌。但在采访中记者发现，降价的只是少数，大部分楼盘并没有降价。

　　5月24日，记者从上海房地局官方网站统计发现，全市成交量229套，全年内环以内均价超过17000元。而房产之窗也显示，24日，内环以内均价为每平方米19284元。这说明，多轮宏观调控对房价实质性影响并不大，内环以内的房价依然坚挺。

　　均价下跌，只是一个统计数据的下跌。今年上海市新推楼盘中，外环线外、远郊楼盘占的比例大大提高，市区楼盘新供应极少，新房供应结构有所调整。

　　在政策压力下，上海楼市继续着胶着的状态。根据统计，4月份上海新盘交易量只有11900套，比第一季度每月平均的3万套锐减了60%，而二手房交易量也锐减了50%。

　　记者在调查中发现，上海楼市的投机客已经大幅减少。目前购房者，绝大多数为真实需求。上海三盛宏业投资集团总裁陈惠湘说：“5月份，购买我们楼盘的上海本地人占75%，而在2月份，这一数字却不超过50%。”福纳咨询的调查也显示，目前的购房者中，76%为本地人，19%是外省客户，5%为海外客户。在购房用途上，81%为自住。

　　凯迪-欣九联集团投资营销副总经理张义鸿对记者说：“之前的政策，对市场没有大的实质影响，只是对购房者的心理预期影响很大。”

　　企业紧张应对

　　显然，新政使地产企业所面临的政策环境、市场环境、行业竞争环境都发生了深刻变化。放眼未来，政策还是让企业深感不安。张义鸿对记者说：“开发商们心理很紧张，真怕再有严厉政策出台之后，房价会大跌。”

　　对于后市，目前总体而言看空大于看多。如果持续半年，市场销售不好，企业回流现金少，大多数企业都扛不住。因为无论在哪里拿地，都要求3～6个月付清土地款。还有工程费、配套费、管理人工费等等都需要支付，这都会给企业很大压力。

　　尽管不是直接调整价格，但是大多数企业还是进行了策略调整。上实发展(资讯 行情 论坛)董事长陈伟恕说：“新政策出来后，上实发展适当调整了项目开发节奏，合理调整了短期、中期、长期项目的周期。加强内功，进行企业内部建设。并积极打通资本市场，加强和国外基金的合作，增强融资能力。”

　　“开发商以往赚的都是资源利润，而不是产品利润。”陈惠湘对记者说：“就是说赚取土地升值的利润，而不是通过做好产品赚取产品利润。目前的政策形势下，我们也对企业进行了调整。首先是要培养两种关键能力，一是战略能力，将企业战略和市场走势紧密结合。其次，是产品盈利能力。为此，陈惠湘提出了“新学习理论”：“向金融企业学习风险控制和客户服务能力，向工业企业学习成本控制和品质控制能力，向科技企业学习企业创新和团队建设能力。”

　　政府的目标

　　据悉，七部委新政之后，政府内部再次确定了调控目标，要求上海房价本年内下跌30%。不过，某知情专家对记者说，这个目标和原来的涨幅控制在10%以内并不矛盾。因为今年一二月份房价上涨非常快，远远超过10%，如果要实现涨幅控制在10%以内，本身也必须下降。

　　这位专家认为：“上海市政府这样的措施是负责任的态度。上海楼市泡沫很明显，当泡沫被挤出来后，会对上海楼市长期发展有好处。”他指出，只要经济增长的基本面不改变，上海房价就不会崩盘，房价的小幅下调就没有大碍。

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟对记者说：“未来上海房价，不排除下跌的可能性。上海房地产市场要区分看，低端市场不可能下降，中端市场结构比较合理，高端楼盘房价肯定要下跌。未来楼市走势要看各种因素的综合。”中国指数研究院华东副院长陈晟则表示，“目前的政策不明朗，积聚了很多价格调整因素，各方都在观望政策。目前形势下，开发商贸然降价和涨价都是不明智的。”

　　据悉，目前实施细则的初稿已经出炉，正在做最后的修改。不过，某位知情人士也提醒说：“上海市政府的政策应该不会比七部委的政策更严厉。”(本报记者刘影对本文也有贡献)

　　城门失火 殃及池鱼？　

　　“城门失火，殃及池鱼”这句成语，用来形容广州、深圳两地业界人士对近期雷厉风行的房地产调控政策的普遍反应，也许最贴切不过。

　　自3月底起国务院接二连三出台政策措施，表明稳定房价的强烈决心以来，早已成为众矢之的的长三角地区、尤其是上海楼市的投机风气受到打击，投资者争相抛盘，楼价出现回落。而同为国内房地产重镇的广深两地，尽管去年以来受诸多因素影响，相对稳健的楼价也出现过迅速上扬的势头，但由于市场上短线投资者所占比例不高(一般估计不超过10%)，本地居民自住购房需求强劲，实际购买力也比较强，至少目前来看，楼市并没有受到新政策太大的冲击。

　　一个典型的例子是：4月初深圳房管部门响应中央精神，出台“禁筹令”(即禁止未获预售证的楼盘进行认筹促销活动)严厉压制炒风，一度引起各方震动，但该政策很快就为市场所消化。

　　正因为不是身处此次调控风暴的中心，房地产市场发育也较为成熟，广深部分业界人士感觉“受到牵连”的委屈心情似乎可以理解。据了解两地有关部门官员在一些非公开场合谈到这次调控时，也流露出“既要服从中央政策要求，又不想对市场造成不必要伤害”的复杂心态。

　　不过，也有截然不同的意见。世联地产董事总经理罗守坤即认为，首先，此次中央出台以稳定房价为核心的调控政策，是关系国计民生、社会稳定的政治任务。如果仅仅从地产行业本身的角度看，以为只要本地楼市运行比较健康，就不必加以重视了，想法未免有些狭隘。其次，现在国内各地区经济互相依存度越来越高，房企跨区域发展也已成为潮流，地产资本的流动基本不受阻碍，原先强调的房地产区域特性正在被不断突破。因此像上海这样的国内经济龙头老大楼市泡沫造成的问题，早晚会通过多种渠道波及其他地区。

　　换句话说，面对此次席卷全国的地产调控风暴，即便是像广州、深圳这样自认为行业领先的城市，看来也没有隔岸观火的资格。倒不如顺应时势、未雨绸缪，借新政之力，进一步合理调整市场结构为妙。