业主房贷时兴自由恋爱催生按揭经纪业务

　　本报记者 田宇 胡正荣 发自深圳

　　为了节约成本，在深圳，一些购房者已经开始寻找最优惠的购房及付款方式。非指定银行在短期内将房款一次性地转给开发商，因而购房者可以享受更多的优惠

　　“我们买房时，哪怕是为了一个点的折扣，也会颇费工夫地与开发商讨价还价。而选 择非指定银行贷款业务，可以省下三个点，何乐不为呢。”“五一”过后，刚刚在深圳福田区定下一套现房的曾小姐说。曾小姐所买的楼盘如果到开发商指定的银行办理按揭手续可以获得买房的98折优惠。但令她没想到的是，如果是非指定银行，开发商甚至可以提供95折，这意味着一套100万元的房产，能省下3万元。

　　深圳市规划与国土资源局于近日公布的深房地产指数报告显示，今年第一季度，深圳全市住宅销售均价已高达6415.99元/平方米，同比上升11%。为了节约成本，在深圳，一些购房者已经开始寻找最优惠的购房及付款方式。非指定银行按揭贷款受追捧

　　“非指定银行按揭贷款”俗称“超按”，是指购房者选择到开发商指定的按揭银行之外的银行(非指定银行)办理按揭手续。曾小姐介绍说，到开发商指定的银行办理按揭业务，能够享受98折优惠，而一次性付款的话，则享受95折优惠。当她另找一家非指定银行办理按揭业务时，非指定银行在短期内(一般是7~15天)将95折的房款一次性地转给开发商。随后，她在非指定银行办理按揭业务，与开发商不再发生还款关系。

　　以前办理按揭业务，一般情况下购房者都是在开发商指定的银行办理，在此过程中，业主没有什么选择余地。近年来，随着中国民生银行等一些中、小银行开展了非指定银行按揭贷款业务后，购房者在办理按揭手续时可以进行比较，拥有了另外的选择按揭银行的权利。“和我一起买房的很多邻居都在联系办理非银行按揭的手续。”曾小姐说。

　　世联地产董事长陈劲松分析认为：“非指定银行按揭业务，对消费者来说非常有利。如果是在指定的银行办理按揭业务，对这家银行来说不存在任何竞争，其服务质量和效率等各方面就难以提升。另外，在收费方面也存在许多不合理现象，如指定银行必须收取的律师费、评估费、保险费等。而且在利率方面也没有优惠措施。”

　　专门负责房地产按揭贷款业务的深圳盛泽按揭代理有限公司经理何建中介绍说，在办理按揭业务的过程中，已有越来越多的客户提出要求办理非指定银行按揭贷款。他认为，随着银行按揭贷款操作方式灵活度的加强，非指定银行按揭贷款应该会成为越来越多的业主选择采用的一种按揭方式。“一家银行限制太多，要让客户有选择的自由，这必然是一种趋势。”他说。开发商快速回笼资金

　　开发商指定按揭银行进行业务办理，一般都是开发商在开发期进行贷款的银行，其后进行捆绑似的按揭手续办理，以期通过按揭贷款来收回部分开发贷款。

　　一位正在进行楼盘销售的地产负责人对记者介绍说：开发商与指定银行办理按揭手续时，需要签订与银行的回购协议。协议规定开发商必须在银行存入一定比例的保证金，以确保购房者及时还贷，一旦购房者断供，银行则从开发商存入的保证金中进入减扣。

　　“这个保证金的比例一般在房价的10%~5%之内，对开发商来说也是一笔较大的资金了。”

　　对开发商而言，“非指定银行按揭贷款”则视同于购房者一次性付款。大大加快了资金回笼速度。业内人士分析，在购房者办理了非指定银行按揭贷款业务后，开发商与非指定银行不直接发生关系，因此，也不需要签定任何协议承担回购责任，这是开发商给予一定的折扣的主要原因。

　　中信深圳集团经营部经理刘桓铭表示：目前购房者要求在开发商指定银行之外的银行办理按揭手续的情况还不是很多，因为对购房者个体来说，操作上还存在一些难度。非指定银行按揭方式，对开发商本身来说没有什么影响，反而加快了资金回笼的速度，业主则得到了实实在在的折扣和优惠。市场前景可观

　　以深圳为例，记者了解到的情况是，现在做非指定银行贷款业务的有中国民生银行、光大银行及深圳市商业银行三家银行，而具有一定资金规模与实力的四大国有商业银行未开发此项业务。

　　一位商业银行人士对此表示，由于一些大银行较具实力，本身与开发商是一种捆绑式关系，即开发商在房地产项目的早期运作阶段开始，一般是从有实力的大银行获取开发贷款。而一些小银行，为了开发新的业务品种，取得更多的市场份额，在房产按揭业务方面为购房者提供了更加灵活多样的选择空间。他认为，这是银行业务竞争和市场需求所导致的结果。

　　在办理非指定银行按揭贷款业务时，作为银行与购房者的中介机构，担保公司承担着重要的职责。担保公司受购房者委托，在购房者交纳首付后，受托到国土局做房产抵押登记。其次，就是接受银行的全权委托控制风险。在这个过程中，担保公司要去审核购房者的许多资料，购房者需要将诚信资料、买卖交易相关的真实性文件提供给担保公司，否则担保公司将处在风险集中点上。

　　据深圳不动产担保公司负责人介绍说，尽管由于担保公司的介入，购房者还需要支付一定的担保费用，但这笔费用远低于享受到的房价折扣。该人士还表示，目前许多担保公司都从事这项业务，但比重仍不是主因。主要是人力成本较高，如果人员充足，未来这块业务绝对有发展潜力。

　　陈劲松认为：“非指定银行按揭贷款在国际上已是一项非常成熟的业务，这项业务在国内的兴起，将催生按揭经纪人这一新兴行业，也会促进银行开发新的业务品种和推出优惠政策，吸引更多的客户，这一业务的市场前景十分广阔。”