从新加坡和德国经验看调控房价的重要性

　　包宗华

　　过去，我们介绍新加坡和德国解决住房问题的经验，侧重于公积金和住房储蓄方面，而没有介绍他们坚持供应小户型低房价住房的经验。为此，再作以下简要介绍。

    新加坡：让居民买得起房

　　新加坡是“二战”后才独立的国家，当时的经济实力相当弱，面对广大居民住房难的问题，除了抓好国民经济持续发展这个根本外，还采取了以下有效的措施：

　　(一)有效而全面地推行了公积金制度，由雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳，从而大幅度提高居民的购房能力。新加坡的公积金包括养老、住房、医疗、保险、教育等用途，目前缴交率各为10%，最高的1984年曾达到13%加12%。由于居民买房可以较多地使用公积金，故能大幅度提高居民的购房能力。

　　(二)新加坡由政府统一建设政府组屋供应给居民，并坚持小户型和低房价(注：国外的房价是按套计算的，因而控制户型就能在较大程度上控制房价)，保证绝大多数居民买得起组屋。新加坡在上世纪五六十年代建设的组屋，由于当时经济水平低，主要建设每套几十平方米的小户型组屋。进入上世纪八九十年代，经济发展了，人均国内生产总值超过1万美元，新建组屋的户型也逐步提高。其中，1998年曾经建设过少量每套145平方米稍大一些户型的组屋。他们又适时地进行了研究，认为不宜过多地扩大户型，因而以后年度又有所下降。例如，2002年新建组屋每套为85~125平方米，每套新房价格为23万~35万新加坡元。由于每年新建组屋只占总房量很小的比重，只有少数比较富裕的居民购买超过100平方米户型的新房，其他的居民则买小于100平方米的新房，或者购买户型小一些、价格更便宜一些的二手房。这样的梯度消费，保证占80%的居民购买了组屋居住。

　　(三)政府规定，有房的居民不能购买组屋；无房居民可以买一套组屋，居住5年以后才能出售。

　　(四)居民购买组屋实行免税优惠。

　　(五)20%买不起组屋的居民，分为困难户和特困户，各占10%。新加坡采取了随着经济发展逐步解决他们住房问题的措施。近些年的办法是：对困难户，通过政府补贴，让每户购买一套60~70平方米便宜的旧房居住；对特困户则租给每套旧的42平方米的廉租屋，每月只象征性地收取11新加坡元的房租。解决了困难户和特困户的住房问题，就在全国范围内实现了居者有其屋的目标。德国：四两拨千斤的住房储蓄制

　　由于战争对国民经济和住房的严重破坏，“二战”后的一段时间里，德国既是经济困难国家，又是住房十分困难的国家。由于战后各方面百废待兴，政府拿不出较多的钱用于住房，因而推行了住房储蓄制度。这是一种把储蓄、奖励、免税、雇主与雇员共同负担结合起来的制度，是一种具有德国特色的住房社会保障制度。具体办法是，对首次签订住房储蓄的储户，凡家庭达到1600马克(单身800马克)以上的年储蓄额，给予10%的奖金。法律还规定，雇员参加住房储蓄，凡一年存入储蓄合同936马克者，则雇主必须支付相同金额存入雇员的储蓄账户，且享受国家94马克的奖金。居民购房时，住房储蓄系统为储户提供住房造价40%~50%的资金，其余50%~60%的资金通常是由抵押贷款体系等其他金融贷款提供。居民通过合作储蓄购房，享受免税待遇。按德国专家的介绍，政府只拿出很少的奖金，就能调动居民和雇主拿出大量住房资金，是个好办法。

　　与此同时，德国一直坚持供应小户型住宅。直到上世纪末，全国户均住房面积不到100平方米，是西方发达国家中最低的国家之一。这是解决住房问题另一有效而重要的措施。

    增加小户型、低价房供应

　　新加坡和德国的住房政策(含保障制度)，是在当年国民经济和住房相当困难以及以后逐步改善的条件下提出的，符合自己的国情，因而切实可行。

　　从两国的具体做法可看出，坚持小户型低房价，实行雇主和雇员对等出资的公积金或住房储蓄制度，是两国解决住房问题办法中最重要的两个组成部分。过去我们在学习或介绍两国经验时，遗漏了坚持小户型低房价这一条重要的经验。这是令人十分遗憾的遗漏，因而建议对此作出补充，即在我国的住房政策中，增加一条“坚持以供应小户型低房价住宅为主”的内容。

　　新加坡和德国在过去经济困难时坚持小户型低房价，人们容易理解。后来经济发展了，到2004年，新加坡人均国内生产总值达到2.5万美元，德国达到2.9万美元。此时，他们仍然坚持供应较小的户型，既是难能可贵，更证明他们对供应小户型住宅的重大作用有着深刻的认识。

　　我国人均国内生产总值只有1000多美元，约为新加坡和德国的二十分之一，按理更应该坚持小户型低房价。但是近些年来，有些城市建设大户型住宅成风，有些城市的房价涨到惊人的高度。无可讳言，这是造成广大居民购房难的一条重要原因。因此，大力调控房价，努力增加小户型低造价住房的供应比重，是完全符合国情而且必须采取的政策。

　　在我国大力实施以供应以小户型住宅为主的政策，有以下重要意义和作用：1、适合我国的经济水平；2、能够更好地解决中低收入者，特别是低收入者的住房问题，从而带动解决最低收入者和特困户的住房问题；3、有利于在住宅建设上更好地贯彻建设节约型社会的方针；4、能够有效地解决住房供应结构性矛盾；5、在同等容积率的条件下，150平方米以上户型住宅比70~80平方米户型住宅占地多一倍。而许多几百平方米、上千平方米户型的豪宅是低层的，占地更多。我国人口众多，每年的住宅建设量巨大，坚持供应以小户型住宅为主的政策，将会节约大量宝贵的土地。

    房地产商不能只为有钱人服务

　　这些年来，有些城市大量建设大户型高造价住房，扰乱了人们的思想。例如，有的开发商就误认为，他们建房是为有钱人服务的。而新加坡的开发商则认为，他们开发建设的组屋，一是供应占总数80%的居民居住；二是从旧组屋中选出一批小一些的住房，加上补贴，供应占总数10%的困难户居住；三是从旧组屋中选出一批最小的住房，作为廉租屋，用低租金租给占总数10%的特困户居住。因此，他们是为全体居民解决住房问题服务的。谁都应该懂得，我国是社会主义国家，我国的房地产商更应该为全体居民解决住房问题服务。

　　国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》(下称《意见》)发出后，受到社会各界和广大群众的拥护，因为稳定房价是人心所向。

　　人们只要认真地读一下《意见》，就会发现这个文件既有遏制投机性炒房和控制投资性购房的办法，又有鼓励建设普通商品住房和经济适用住房、合理引导住房消费的措施，因而是一个稳定房价和促进房地产业健康发展的文件。

　　(作者为中国房地产及住宅研究会常务副会长)