房市面对六一节点 国土资源部官员否认地荒说

　　本报记者 高莎

　　最近有观点认为，房价的攀升是因为用于房地产的土地少了。针对这种“地荒论”的观点，国土资源部土地利用司负责人明确指出：在我国，所谓“地荒”，是不存在的。

　　根据国土资源部对北京、上海、杭州、宁波、温州、广州6个城市的调查，2004年房地 产用地供应总量基本满足了房地产开发需求，一些城市还有较大幅度增加。北京2004年房地产开发用地总量为5954.2公顷，比2003年增加了27.2%；上海市房地产开发周期一般在2年左右，当年竣工住宅面积主要是在前两年供应的土地上建设的，数据显示，当年供应的商品住宅用地可建面积基本都大于后2年的竣工面积和销售面积。

　　杭州市2002年以来用于住宅建设的土地供应连年增长，2004年为587.5公顷，比上年增长33.9%；温州2004年房地产开发用地总量为186.2公顷，比2003年增加了29.6%；广州2004年出让土地面积940公顷，比2003年增加了23.4%。

　　那么，房地产用地涨价原因何在？

　　这位负责人表示，房地产开发对土地的需求十分强劲是重要原因。首先，社会经济稳定发展，城乡居民的住房消费需求大，加之2008年奥运会和2010年世博会等对城市拆迁形成的需求，其房地产市场本身又是面向全国的市场，需求尤为强劲。二是投资性购房拉动需求。据北京市统计局的调查数据，在购买商品住宅的个人中，17%的购房者是为了投资。2004年，北京市住宅租价比为6.68%，上海为6.56%，杭州为5.34%。较高的投资性购房收益推动了相当一部分人进行投资性购房以牟利。三是房地产开发的高利润率吸引社会各行业纷纷进入房地产开发业，甚至进行投机性开发，加剧了对土地的需求。

　　有人说房价决定地价，也有人认为地价决定房价。房价和地价到底是什么关系？这位负责人认为，是房价拉动了地价。

　　他说，2004年，全国主要城市居住用地地价占商品住宅价格的比例为20%～40%，从成本角度看，地价确是房价的构成部分，但是这绝不是说地价决定房价。因为房价上涨是综合性因素，最主要是需求引起的。市场供求决定了房价，开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来“出牌”，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里十分清楚。目前房地产用地基本是协议和招拍挂同时并存，两种方式取得土地时的价格一般相差很远，但是从来没有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别。招拍挂获取土地的房子卖1万元，协议获取土地的房子也绝不会卖9000元。

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　　中高档房利润率达30%～40%

　　房地产开发的利润率较大，目前大多数城市普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%～40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%，其中最高的在二三环之间，达到了20.4%。这种暴利使得社会各行业纷纷进军房地产开发，为获得土地激烈竞争。

　　从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润率一般在5%左右，远低于我国目前房地产开发的平均利润率。