决定地产走势的力量

　　地产新政前泡沫的大小，金融政策是否有实质性的跟进，以及中央地方利益协调的程度，将从各个层面决定地产的走势

　　本刊记者/刘英丽

　　2005年3月26日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，通知要求控 制房价涨幅过快，即现在媒体通称的“老国八条”。

　　4月28日，国务院又出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即“新国八条” 。

　　5月13日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，共8条意见。

　　连着三个月出台三个“八条”，中央政府对房地产行业的调控到达高峰。这些政策的出台，直接作用到去年此时还在如火如荼节节高升的上海房市。“抛售”、“低迷”等在一年前还无法想象的字眼现在频频被用来形容上海房市了。

　　观望。无论是资产百万、千万的炒房者还是现阶段拥有强烈购房欲望的买房者，还是房地产开放商，都在观望中。

　　上海房价会像购房者期望的那样被抑止增长，甚至降低，还是会像房地产开放商期望的那样盘整后继续上升呢？全国房市又将如何呢？

　　升或者降取决于泡沫有多大

　　建设部政策研究中心住宅与房地产业处处长赵路兴对上海房市一点都不陌生，那是他们调研的重点，每个季度以至每个月，他们都会去上海，和政府相关部门、房地产开发商、炒房者等举行会谈。就在2005年3月，他们还递交了一份调研报告。

　　在他看来，上海房市增长速度目前会得到抑止，但市场在停滞两个月后，仍会呈稳步上升趋势。据他分析，上海有效需求仍很大，如上海周边地区如温州、杭州、宁波等地的购房需求，还有海外机构人员以及上海本地人的需求等，这些需求会遭遇上海有限的土地供应。因而，上海的房价还会上升。

　　中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容则持完全相反的观点：上海房价肯定要降低，在现有基础上降低50%都不为过。原因是上海房产泡沫很大，而此次的政策就是要打击炒作。

　　例如，七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)中力度比较大的是从今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；还有一项措施为，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

　　政策出台是为了挤“泡沫”，因此，房价的升降关键在于，房市过去的泡沫到底有多大。赵路兴也指出，租房价格一般可以反应真实的需求。上海租房价格几乎是北京的一半，但上海房价现在并不比北京低。中信证券研究咨询部研究副总裁王德勇也认为，上海房市投资投机性需求比例很大，这次政策出台后，投机性需求得到抑止，而真实需求也会等待观望。另一方面，供给会迅速上升，如过去投机性房屋的抛售等，供求关系将发生变化。他提供的数据显示，上海房市交易量4月份比3月份下降了37%，交易量下降之后，便是房价的下降。

　　金融政策的两难之境

　　“目前出台的政策还没有触及最核心部分，即金融政策。”易宪容强调道：“上海房市是拿着银行的钱将泡沫做大了，风险很大。”

　　据调查，2004年上海住房按揭贷款占银行新增贷款的比重已经超过了75%，并且这一比重还在增长，而全国平均水平只有12%。

　　据人民银行上海分行在房地产贷款增长情况发布统计报告中指出，2004年全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比增加204亿元，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量比例高达48%，而在增加的1023亿自营性房地产贷款中所占的比例则超过70%。

　　可见，购房能力的提高和银行贷款的易得性有很大关系，银行已经成为房地产商品的最大埋单者。过去的金融政策一直在鼓励买房，直到2002年后有所转向。从今年3月17日起，央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策，不再实行优惠利率而回复到同期贷款利率水平。对房地产价格上涨过快城市地区，个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%。

　　“但是房贷目前违约率低，收益丰厚，银行很乐意扩大这块业务。”一位业内人士透露道：“正是因为这个原因，过去出台的一些金融政策一直未能得到很好的执行，这次七部委中包含银监会便有试图给予银行更多压力的意思在内。”

　　另一方面，银行给予房地产开发的资金供给却在急剧下降。据王德勇介绍，1999年到2003年一直高达40%的增长货币供给，在2004年一下子降低到1%。货币供给的减少，影响到开发能力，即使一些手里有地的开发商也面临资金短缺的瓶颈。

　　尽管现在北京各房地产商手里的房子够开发十年的，上海也囤积了不少土地。但没有货币供给，这些都转化不成真实供给。

　　中央地方利益的协调

　　国家统计局数据显示，2004年第4季度，35个大中城市中，有9个城市房屋销售价格涨幅超过10%。不过，直至去年年底，中部适度上升，西部一直保持平稳。但今年第一季度，数据发生了变化，不仅东部、中部，连西部城市房价也在上升了，如昆明、重庆、郑州、兰州等城市。

　　雷厉风行的宏观调控也没能控制住这个趋势。国家统计局的数据显示，2005年的第一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨，房屋销售价格上涨9.8%，其中，商品房销售价格上涨10.5%。

　　面对如此形势，中央试图从干部队伍着手。“老国八条”的第二条指出：“省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责，同时要落实市、县人民政府的责任。为强化地方各级人民政府的责任，对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地、暂停提高公用事业价格和收费标准等措施，对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关责任人的责任。”

　　国家行政学院法学部教授任进对本刊分析道，副部级以上官员的人事权在中央组织部，且此规定符合1999年《中共中央国务院关于地方政府机构改革的意见》的精神，即省政府有区域性经济调节的任务。

　　据他介绍，1994年分税制改革后，全国财政收入大多交给中央，地方大约余下30%。房地产业能增加当地的GDP，土地转让金、房地产税等收益不容忽视，地方是愿意看到房地产业的繁荣景象的。而据赵路兴介绍，中央从2000年开始就一直在考虑金融风险的问题，并着手调控房地产，2005年将会是调控的重点年头。

　　在此背景下，“老国八条”中省政府承担责任的意见就显得尤为重要，是保持中央和地方在房地产业上步调一致的关键。

　　段海瑞(西南证券分析师)对本刊指出，如果4、5月份统计数字出台，房价上涨趋势仍不能得到缓解，加息的讨论将势在必行，而且还应会有相关的金融政策出台。-