观察与思考：杭州还有多少土地资源可以出卖

　  观察记者 袁华明

　　杭州的房地产热，所产生的市场效应就是大量资金投入到该领域。市场利益的驱动，造成的后果之一就是随着开发的不断进行，杭州可供利用的土地已经越来越少，土地资源的稀缺化直接导致房价的飚升。我们不禁要问：杭州究竟还有多少土地可供出卖？

　　小镇的梦想

　　离杭州繁华的武林广场仅约15公里的转塘镇，在“五·一”期间有不少“神秘人物”出现，他们是专门来看该地是否还有地块可能会出卖。这些“神秘人物”就是冲着前段时间在土地挂牌出卖时越来越多地看到“转塘”两个字而来。

　　其实早在十多年前，转塘这个地方已经被一些有远见的开发商相中。1992年，香港金马集团看好转塘良好的区位优势，在那里投资开发梦湖山庄项目，并在毗邻楼盘的地方开发了未来世界旅游项目，从此那里便成了高档别墅开发商们的理想之地。之后，又有景月湾、枫丹白露等多个别墅楼盘投放市场，效果还是相当不错的。

　　记者在转塘镇中心附近走了走，发现随着中国美院一个校区在此落户，基础设施建设正在大规模展开，原来的农民房也正在被改建成设计先进的多层农居，整个集镇建设对投资商确实有很大的吸引力。

　　转塘镇政府的一位人士介绍说，转塘镇位于“三江两湖”黄金旅游线的必经之地，自然资源丰富，周边旅游产业已成气候。同时，转塘镇东北区块是规划中的杭州又一休闲中心。已经明确的主要有三大块内容，分别为：暂命名为“杭州派拉蒙影城主题公园”，据悉该项目为一大型综合娱乐项目，包括大型影视主题公园、动漫电影制造厂及度假酒店和配套设施等；“冰雪世界”大型综合游乐项目，总投资为2980万美元，外资比例为50%，位于之江度假区南片区块，规划用地为350亩，项目主要内容为国际标准大型室内滑雪场、现代水上公园、休闲SPA、度假酒店和配套设施等；国际会展中心，由中融集团投资兴建，已与世界贸易中心协会正式签约，为今后的国际化经营奠定了基础。

　　据了解，转塘是杭州市政府确定的三个重点改造的集镇之一，未来在规划中也主要定位在居住和休闲旅游等方面。镇上经常会有那里要如何如何开发楼盘之类的传言，尽管开发新的楼盘可能会涉及到当地居民的拆迁问题，但他们似乎并不介意。一位大伯告诉记者：“楼盘开发出来，人就多了，人气就旺，我们这儿就会更热闹。”在镇上的随机拦访中，当地老百姓都对小镇的未来都充满了梦想。

　　刚刚传来的消息或许会让他们再次为之一振：4月29日，杭州市对总面积达300亩的六宗土地进行招标，其中有两宗位于转塘，总面积达6万多平方米，适宜进行规模开发。最近转塘宅地楼面价已达每平方米3200元左右，这更让开发商振奋不已。有人说位于富阳的沿江楼盘可以卖到每平方米15000元，转塘没有理由不被看好。

　　谁也说不清的土地资源

　　杭州到底还有多少土地资源可以利用？

　　这或许是一个谁也说不清楚的问题。记者联系杭州市国土资源局试图了解相关情况，该局分管土地储备的卢春强副局长告诉记者，土地资源到底还有多少可供出卖是个很难说的问题，因为有很多不确定的因素。他说，虽然土地利用有总体规划，但是规划是可以调整的，比如原来用于商业的土地办理一定的手续后也是可以变更为住宅用地的。所以到底有多少土地可以出卖以用于解决居住的问题，把这位分管局长给难住了。他还介绍说，随着旧城改造的进一步推进，这其中也还有相当数量的土地可以用于重新开发，因此这确实是一个比较难回答的问题，他建议记者向规划部门咨询。

　　记者随后向杭州市规划局询问相关情况。杭州市规划局用地管理处何处长表示，用地管理处仅是针对已经完成规划的土地进行管理，不清楚具体将如何规划。最后该局办公室有关人员答复记者说，到底还有多少土地可以利用的问题不太好回答，而且建设部门也有规划，对于住宅的规划还存在和建设部门协调的问题。

　　转了一大圈，这变成了一个谁也说不清楚的问题。

　　不过总的来看，有几个因素是必须考虑的。除了前面提到的规划变更、旧城改造之外，郊区城市化也是一个不得不考虑的问题。近年来，杭州房产开发浪潮向外围突进直到绕城以外，杭州东西南北都满是开发项目。特别是西部，开发商的足迹已远达五常、闲林甚至老余杭，城北的崇贤位置比下沙、闲林近，眼下苏醒过来的崇贤在政府、开发商及相关方面的努力下，也将兴起一场开发热潮。

　　但据阳光顾问信息研究部的数据统计，从2002年到2005年4月13日，杭州市国土资源局通过公开招投标，共出让住宅用地101宗，共计7633.6亩，总建筑面积达1160.9万平方米。该研究部的统计资料还显示，杭州2002年至2005年通过“招牌挂”出让的土地中，尚有大量未开发销售的，据估计从2002年至今杭州市公开出让的土地中尚有800多万平方米的住宅未在市场上销售，超过总出让土地面积的70%。综合数据表明，杭州目前尚未开发的公寓总面积约为1200万平方米左右。这些未开发的土地虽然总量比较大，但是开发周期也都比较长，从分布上看大多位于郊区甚至远郊。

　　土地供应的热点

　　关心杭州土地招投标的人会发现，从今年以来，土地供应慢慢在向一些区块集中，尤其是转塘、九堡、半山三地。其实这样的集聚现象从去年以来已逐渐开始显现，但今年表现得更为明显。

　　据杭州市国土资源局有关负责人介绍，随着旧城改造和拆迁的减缓，杭州市的土地供应量已越来越向郊区集中，尤其是下沙、三墩、滨江、九堡、转塘、半山这些区域。和前三者不同，后三者对很多人来说还比较陌生。事实上，随着九堡大型居住区的规划、转塘集镇改造的进行和半山新规划的出台，这三大区域的土地供应量将逐步增加，杭州楼市将出现新的住宅供应聚集区。

　　杭州市规划局主持召开了《杭州市居住区发展规划(送审稿)》论证会，这是杭州市第一份对全市范围居住区建设进行宏观统筹安排的规划。目前，该规划通过各职能部门专家组论证，接下去将结合专家的意见进行完善，并报杭州市政府批复。该局表示，在未来10年，中国宏观经济特别是长江三角洲地区将处于高速上升阶段，城市化进程进一步加快。有专家预测，近期杭州市房地产市场总体上处于有效需求期，市场仍处于需求的扩张期。在房地产市场持续繁荣的情况下，对杭州市居住区建设进行宏观统筹规划势在必行。

　　根据规划部门研究，在2010年前，杭州市仍将大体上持续目前的住宅需求，即约500万平方米。而目前，杭州市(包括余杭、萧山)年住宅供应量已超过600万平方米，因此，总体上杭州的住宅面积能满足市场需求。但供求面积结构、供求区域结构等矛盾非常突出，如市区供给不足、郊区过量，大户型过多、中上户型偏少，房产总价过高等。规划将尽量从宏观统筹上缓解这些矛盾，考虑到杭州市中心区的土地已越来越少，因此以后供应的土地将以主城外围、下沙城等地为主，容积率将适当提高。到2010年，人均居住使用面积达到20平方米，人均居住用地达到24平方米以上，住房成套率90%以上，基本实现人均一间房和户均一套房。这就意味着还需要开发很多新的楼盘。

　　近期居住规划的目标为：统一规划，合理布局，营造环境优美、配套设施完善的居住环境，逐步建立和完善包括商品房、经济适用房、廉租房在内的适合不同层次人群居住的城市房屋开发、建设和供应体制。根据居住用地布局规划，2006年至2010年期间居住用地的发展方向主要为：主城的城中、城东、城北等区域内以旧城更新改造为主，主城的外围边缘地区可以建设大型居住区；近期建设重点在江南、临平、下沙三大副城和六大组团内；“城中村”的改造用地等。向郊区延伸已经成为必然的选择了。

　　事实上，主城区也仍有相当数量的土地，主要集中在文教区。由于文教区不少大学迁到大学城，留下的空地早就被开发商们盯上了。一些项目也已开始进入开发阶段，如今日嘉园(浙江财经学院老校区)、国都枫华府第(中国计量学院老校区)等。考虑到一些高校尚未完全搬走,预计等他们全部搬离后还将会有一部分土地可供开发,因此那里也将会是一个新的开发热点。 -