中国第一爆 爆出城中村改造新模式

　　本报记者 章正义 发自深圳

　　2005年是深圳城中村改造的“示范年”，目前仅特区内四区上报的年内改造项目便达28个之多而整个深圳共有2000多个城中村，占用土地面积43.9平方公里，私房建筑面积上亿平方米，涉及人口215万，其中原村民35.8万。要实现全面改造，显然是一个需要巨大投入的浩繁工程

　　由“渔农村之爆”谈起

　　5月22日13时整，伴着几声巨响，渔农村5.1万平方米的15栋私楼纷纷倒地，湮没在滚滚粉尘中，另有编号118号楼的楼体也已倾斜，但是没有完全倒塌，等候善后处理。

　　渔农村成功爆破后的新闻发布会上，深圳市福田区区长张礼铜用还没有倒掉的118号楼作比喻，指出城中村改造的路还很长。

　　之后，他在回答《第一财经日报》记者提问时表示，“不能说渔农村(试点)开头了，以后城中村改造的事情都好办了，各个村的具体情况不同，有很多自身的矛盾，如容积率很高，如何确定拆配比等；需要处理好各种利益矛盾，如政府与村民、政府与开发商如何寻求平衡，以及开发商如何确定赔偿政策等，都不是仅靠政府行政命令便可解决的问题。”

　　渔农村，位于深圳市福田区皇岗口岸一旁，紧挨落马洲大桥，与香港特区隔河(深圳河)相望。占地3.1万平方米，拥有私房(农民自建房)108栋，原有建筑面积13.2万平方米。作为福田区15个城中村之一，又因其于2004年5月掀起的抢建潮而成为福田区城中村改造的试点之作。

　　由于从爆破技术及规模上均已刷新国内纪录，此次爆破也因“中国第一爆”远近闻名，引来了国内数十家媒体关注的视线。这一爆，基本结束了渔农村私房林立的历史；两年后，这里建成的将是错落有致的高层楼宇。

　　对于渔农村的改造，时任深圳市市长的李鸿忠(现任深圳市委书记)在2004年8月27日召开的市委常务会议上明确表示，要使渔农村成为城中村改造的典范。

　　作为拆除重建的一个试点，渔农村仅是深圳城中村改造的缩影。

　　记者日前从深圳市城中村改造工作办公室(下称“深圳市城改办”)获悉，关于福田区岗厦村河园片区及南山区大冲村整体拆迁的改造方案也已获批，相关改造工作即将展开。

　　“2005年是深圳城中村改造的‘示范年’，目前仅特区内四区上报的年内改造项目便达28个之多。”深圳市城改办副主任陈军军5月19日接受《第一财经日报》记者采访时介绍说，其中整体拆建项目17个，局部拆建6个，综合整治3个，整体搬迁2个。

　　“对深圳的城中村改造来说，‘10·28’无疑是一个非常重要的日子，”陈军军回忆说，“如果说深圳之前也有进行城中村改造的话，那也只能是零星的、分散的。”

　　他所指的是，2004年10月28日，深圳召开了一次全市违法建筑清查暨城中村改造动员大会，会议出台了《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(下称《暂行规定》)，并宣布成立全市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组，由李鸿忠亲任组长，下设市查处违法建筑工作办公室和市城中村改造工作办公室。

　　那时起，一场全面而大规模的城中村改造开始酝酿。

    创新的改造模式

　　陈军军介绍，城改办成立后，随即针对城中村改造中存在的问题进行调研，并于2005年4月7日编制完成了《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》(下称《实施意见》)，对《暂行规定》进行了逐一细化。

　　《实施意见》首先明确了深圳城中村改造的目标，即优化产业结构，推动特区内外一体化建设；消除城中村(旧村)内的重大安全隐患；明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；增加绿地面积和公共开敞空间；完善市政基础设施和公共服务设施；理顺村内土地财产权利关系。

　　在改造模式上，深圳主要采用综合整治和全面改造两大类。综合整治是指对那些本来已有较好规划的进行基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。全面改造又分为整体拆建和局部拆建，以改造率是否达到30%为界。

　　而盐田区对三村、四村及西山吓村等面积置换的整体搬迁则又是盐田对改造模式的一个创新之举。这个有着盐田区的“三峡移民工程”之称的改造模式，是为满足盐田港集团携手全球物流业巨头——美国普罗斯公司——共同发展国际物流园的用地需要。搬迁涉及土地面积约23万平方米，原居民1004户，总建筑面积约45.5万平方米。

　　深圳市市委副书记、常务副市长许宗衡也这样评价：这是深圳经济特区成立以来首宗旧村整体搬迁的个案，为全市的城中村改造探索出一种新模式。

　　陈军军表示，关于《深圳城中村改造总体规划纲要》，目前也已完成了送审稿的编制工作，并将在年内形成最终成果，“那将成为指导深圳城中村改造的总图”。陈军军介绍说，深圳此次全市范围内的城中村改造，十分重视规划在改造中的作用，各区也将编制出自己的改造规划。而在各个区之中，福田区则走在了前面。

　　“福田区共有15个城中村，初步估计完成改造需要投入资金将达300亿元左右。”福田区重建局副局长郭鹏生21日告诉《第一财经日报》记者，为了渔农村的爆破，他一连几天都奔波在会场及改造现场之间。据他介绍，规划初步方案拟定全区拆除建筑面积为620万平方米，投入资金将达235亿至310亿元。

　　深圳市城改办副主任陈军军表示，由于总体规划纲要未最终完成，目前全市城中村改造需投入的资金规模也无法预测。而相关数据显示，与福田一个区相比，深圳全市共有2000多个城中村(自然村)，占用土地面积43.9平方公里，私房建筑面积上亿平方米，涉及人口215万，其中原村民35.8万。要实现全面改造，显然是一个需要巨大投入的浩繁工程。

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　　城中村的定义：“城中村”是我国城市化进程中的特殊产物，具有复杂的历史背景和社会经济根源。“城中村”原本是城市边缘的农村，后因城市发展的需要征用农民的土地进行城市建设而保留下来的农村居民点成为“城中村”。

　　四大城市城中村概况

　　北京

　　未来几年将是北京城市发展的重要时期，北京市发改委主任丁向阳5月20日在北京基础设施建设国际论坛上说，北京市从现在起到2008年将投入3200亿元进行860余项各类基础设施建设，其中将投入155亿元继续进行“城中村”改造。

　　在2008年前，北京奥运场馆周边和四环路以内的171个“城中村”将被全面改造，以全新的面貌迎接奥运会的到来。

　　今年计划整治的“城中村”数量为69个，主要分布在朝阳、海淀、丰台三个区。处于奥运比赛场馆周围的28个城中村是拆迁工作的重中之重，如奥运主场馆、射击馆、自行车馆周边村将被率先整治。

　　《关于北京市2004年预算执行情况和2005年预算草案的报告》显示，北京市今年将重点安排15亿元专项资金重点治理“城中村”，而区一级政府用于“城中村”治理的资金也将达到15亿元。

    武汉

　　来自城建部门的统计资料显示，武汉市“城中村”包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.66万人，土地总面积200平方公里，相当于武汉市2020年规划建成区面积的四分之一。武汉市计划在2年内，把位于中心城区、基本没有农村用地的“城中村”分阶段改造完毕。

　　武汉市拟定分三类进行改造：第一类，全部拆迁。规划新区(新村)按城市小区方式建设，原地道路、自来水等由政府改造。第二类，局部改造。由政府给予一定资金，按计划先期或同期改造路网、自来水等，对设施较完善、局部保留的村民居住区，鼓励开发商投资建设，也可让原村集体组建的股份公司进行改造，应给予相关优惠政策。第三类，基本保留。现有的基础设施由乡、村自筹资金维护、改造。凡需新建的道路、自来水、排水等，所需资金采取市、区、乡、村共同出资的办法解决。

    广州

　　广州现有138个“城中村”，2004年7月9日，广州市已启动“城中村”改造立法工作，并将在2010年前完成对“城中村”的改造。目前，离广州举办第16届亚运会(2010年)仅有5年多时间，届时广州将要呈现出一个现代化国际大都市的面貌。包括300万流动人口、60万套出租屋在内的“城中村”改造问题就显得尤为迫切。

　　但有关人士估计，如果对广州的138个村进行改造，按照广州目前的房地产价格来补贴差价，保守估计至少要2000亿元。资金的缺乏是广州城中村改造效果不理想的主要原因。

    上海

　　2003年11月29日~30日在深圳，一场关于小康社会与城镇化发展的高峰对话在18位省部长间展开。其中，城中村、农民、开发区、城市群等问题备受关注。

　　时任上海市副市长冯国勤认为，“城中村”是世界各大城市发展都会碰到的问题，上海也不例外。其实只要规划先行，避免“摊大饼”，“城中村”就不会存在。对于那些已有的“城中村”，解决办法只有一个——拔“点”，一个一个地拔。其中最关键的还是资金问题，上海的经验是由市、区财政、开发商、“城中村”村民共同分担。