中国经济周刊：政策组合拳能否击碎房价合谋

　　尽管各项抑制房价的政策频频出台，但房价依旧一路飚升。日前七部门出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，推出了“以税收调控投机性和投资性购房”、“期房禁止转让”等具体措施。这项新政策的出台能使“发热”的房价降温吗？它对平稳房价到底能起多大作用？

　　现场报道

　　十二道金牌抑房价 成效初显

　　★《中国经济周刊》王红茹/北京报道

　　今年以来，中央出台一系列平抑房价的政策，可以用十二道金牌来形容，相隔时间越来越短，措施一次比一次严厉，继央行房贷新政、国务院“八条铁规”稳定房价措施公布之后，5月11日，中央七部门联手出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(以下简称《意见》)。

　　这份被称为“政策组合拳”的《意见》，出自建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七个部委。这也是中央各部门第一次对房地产进行联手调控，此举顿时在房市激起千层浪。

　　位于东三环华威桥东约300米的美景东方商品房开发区工地上，5月15日，工人们依然按部就班地施工、作业，一派繁忙景象。当记者来到售楼处，100平米的大厅却只看到稀稀拉拉的5、6个人在咨询购房信息。

　　“我们共30个销售，以前每天每人能接待5-6个人，现在每天只接待2-3个，比以前少了一半，住房新政出台后，大家持币观望的比较多。”美景东方销售代表程岚告诉《中国经济周刊》。

　　“住房新政会抑制投资客，但真正需要住房的人，该买还得买，只是不像以前那样匆忙，而是会在反复比较之后购买。” 美景东方的销售经理张成向《中国经济周刊》表示，“房价走势还要观望一阵才好说，但新政策对短期炒房者尤其是炒房团的影响肯定很大，购买住房满两年出手才能免征营业税这一条可以说是掐准了短期炒房人的软肋。”

　　张成给记者算了笔账：比如一个买家以100万买一个房子，110万卖出去，差价是10万元。如果按照以前的政策，个人购房不足一年转手，只要从赚取的10万元中扣除5.5%比率的营业税，相当于5500元，到手的利润也有9.4500万元。但新政实施之后，同样是挣10万元差价，如果买家购房不到2年就卖房，营业税要按卖房价格110万元全额征收，就要交6.05万元的税，而到手的利润也仅3.95万元，对投资者而言，谋取的利润大量减少，这样的买卖就很不合算了。

　　记者随即又采访了几位购房者，他们对这次住房新政注意了房型的问题表示赞赏，认为这是真正关心工薪阶层的人提出来的，同时希望开发商能多开发一些真正让大多数工薪阶层住得起的100平米以下的房子。

　　和开发商门前冷落不同的是，近年来生意日渐红火的二手房交易商近几日更迎来了前所未有的繁忙。北京我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖向媒体透露，公司员工周末都在加班，原来一些还在讨价还价的二手房交易已经被政策“催化”到过户阶段，成交量较以往同期翻了一番。许多投机者为挤上最后一班“税收末班车”而提前出手已购房产。

　　今年以来，全国房价攀升过快、过猛，中央及一些地方政府在近3个月时间里，密集出台了多项规范房地产市场政策。如此力度清楚表明了政府稳定房价的决心，但成效似乎还未完全显现，那么，这次房产新政能否从根本上抑制房价上涨？老百姓从中是否能真正得到实惠呢？

　　对话

　　七部委联手 掐准短钱炒房者软肋

　　主持人：王红茹

　　嘉宾：

　　文林峰

　　建设部政策研究中心住宅与

　　房地产业研究处副处长

　　况伟大

　　中国社会科学院财贸所城市与

　　房地产经济研究室博士

　　史勇

　　北京锋尚房地产开发有限公司副总经理

　　房价为何越控越涨

　　主持人：几个月来陆续出台抑制房价上涨的政策，给人的感觉是越调控房价越高，效果不大，问题出在哪里？中央七部门11日联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，这次房产新政与以往有什么不同？能否从根本上抑制房价上涨？

　　文林峰：从今年4月初以来，国务院连续出台多项调控措施来控制过快上涨的房价，但由于调控措施原则性较强，宏观调控政策有一定的时滞性，各地方在出台相关配套细则时也需要认真研究，因此，并没有收到明显效果。5月11日，七部委联合出台的《意见》，与以往调控政策的最大不同是措施更加具体，如对个人购买住房不足两年转让的，明确要全额征收营业税，这一政策不仅加大了炒房成本，更因为增加了对未来市场预期的难度，将极大地抑制投机性购房，可谓是重拳出击打击投机性购房，稳定房市。

　　但任何一个政策的出台都需要一段时间的市场检验，同时，有些政策如何落到实处也需要相应的配套政策以及政策执行的力度，如对空置土地两年以上的，政府无偿收回；对建设普通商品住宅如何实行优惠政策，该政策是否足以吸引开发商投资建设等等。因此，虽然一个政策的出台不一定能收到立竿见影的效果，但对市场产生的影响，特别是对开发商、消费者心里预期上的影响是明显的。

　　况伟大：这次新政主要是抑制住房需求，特别是投机性需求和投资性需求。对投机性需求和投资性需求的遏制是完全正确的。但需要指出的是，购买住房既是投资又是消费。因此，在遏制投资性需求的同时也遏制了消费。也就是说，老百姓的住房消费将变得更加困难。另一方面，仅仅抑制需求，进行需求管理，而没有进行供给管理，特别是开发商的垄断行为规制，也不能从根本上抑制房价上涨。因此，仅仅关注需求管理，而忽视供给管理，不能从根本上抑制房价上涨。这种厚此薄彼的做法不能从根本上抑制房价上涨问题，只有双管齐下才能从根本上抑制房价上涨。因此，尽管政府采取了土地政策(产业政策)和税收政策(宏观政策)，都不能从根本上解决房价上涨问题。

　　史勇：这次的政策调控措施能够给快速上涨的房地产市场以一定的打压，有助于抑制房价上涨的“过热”现象。但是，不可能从根本上抑制房价上涨。原因就在于房价主要还是受市场供给的影响比较大，具体体现在土地的供应政策和结构上，我们国家的土地资源的紧张是客观现实，因此如何做好土地的供应和调控才是政府要多下工夫的事情。

　　“价格领袖制”垄断是祸根

　　主持人：去年以来，中国各地房价不断上扬，全年房价上涨14.4%，今年一季度，房价又同比上升12.5%，在经济发达的上海，市、郊区住宅均价已经超过了每平方米一万元。房产商在埋怨政府提供的地价高，而政府认为是房地产商的投机和炒作，到底是什么在推动房价上涨？

　　文林峰：影响房价上涨的因素很多，首先，需求旺盛是影响价格上涨的主导因素。随着城镇居民收入水平的逐年提高，改善居住条件的愿望日益强烈。同时，由于民间游资缺乏投资渠道，纷纷转向房地产业，极大地扩张了住房需求，特别是外地、外国投资(机)性资金进入房地产消费市场，其凭借雄厚的资金实力，迅速拉升了房地产价格。其次，供需结构失衡，特别是城区内土地供应不足，是造成中心城区房价上升的主要因素，而房价的上涨又反过来影响了土地的成交价格，水涨船高，此起彼浮，造成房价、地价呈跨跃式循环增长。第三，成本上涨是房价上涨的重要组成部分。近几年来，主要建材价格的上升，导致了建安成本大幅度增长。房价上升又影响到拆迁安置成本，获取土地成本加大又反过来影响到房价进一步上涨。另外，随着房地产市场竞争的激烈，开发品质逐年提高，在房价构成中，除掉土地和建安成本，其他配套成本也逐年大幅度增长。

　　况伟大：认为高房价是由高需求造成的，高房价是由高成本造成的，这两种观点都没有从根本上说明高房价的形成机制。我认为，开发商的垄断是推动房价上涨的主要原因，其次是投机性和投资性需求拉动了房价上涨。众所周知，住房市场的一个典型特征是住房的不可移动性，这也决定了住房市场的竞争是空间竞争。而空间竞争下房价的形成机制与非空间竞争条件下(传统经济学)房价的形成机制是不一样的。在空间竞争下，房价的形成只是由相邻的开发商之间的竞争实现的，而距离较远的开发商则构不成实质性的竞争关系。例如，对北京市而言，北三环的开发商主要与北三环的开发商展开竞争，与南三环的开发商则构不成竞争关系。这一理论解释了为什么同一城市不同地区存在不同的房价。

　　同时，这一理论也解释尽管北京市有4千余家开发商，他们实际上并非在同一市场上竞争，构成竞争的只是相邻的少数几家开发商。同时，相邻竞争的开发商，其定价采取了价格领袖制的形式。也就是说，由首先来此地开发的开发商制定房价，后来者跟随其价格走。众所周知，价格领袖制实际上就是价格合谋或价格勾结，而价格合谋实质上就是垄断。在垄断条件下，没有供给曲线，只有需求曲线，开发商的最优开发量取决于边际成本与边际收益相等之处。所以投机性需求和投资性需求越高，开发商的边际收益越高，房价越高。垄断是属于市场失灵的地方，需要政府规制。

　　史勇：影响房价上涨的因素是多方面的，政府的责任首当其冲。大多数地区政府都把房地产当作发展乃至带动当地经济发展的主要因素和依赖，客观上促成了土地价格的快速增长，对于有些开放商的“投机”和“炒作”是在市场大环境下的被动行为，是影响房价的次要因素，因此“土地价格的快速增长”是主要问题所在。而此次出台的政策中对于土地供应的结构调整方面还缺乏更具体的内容和措施。

　　税收手段遏制炒房者

　　主持人：七部门联合出台房产新政重要举措中，保证中小套型住房供应、打击炒地、期房禁止转让、调整税收政策、打击炒房等，可以说这一系列重拳前所未有。新政究竟能否遏制房地产短期投资？买房投资今后还有没有利润空间？

　　文林峰：这次七部委的调控房价政策中，对投机性购房影响最大。主要体现在三个方面，一是个人购买住房两年内转让的全额征收营业税、禁止期房转让、实行实名制购房等，这些政策将对短期投机炒房产生较大影响。特别是期房限转，使投机者很难把握未来房价变动预期，不敢贸然炒房，而实名制以及商业银行推出的第二套以上住房贷款约束条件增多等，也直接影响到炒房行为。全额征收营业税、再加上契税、交易手续费等各种交易成本，以及已支付的首付款和已还款部分，投机性炒房利润空间大幅度减少，房价涨幅要达到8%以上才会持平，因此，在市场需求上，投机性购房将逐步退出市场，这项政策将有利于规范房地产市场行为，促进房地产业健康发展。

　　况伟大：我认为，如果这些政策能够得到有效实施，此次新政能够有效遏制房地产短期投资，而买房投资今后还有利润空间。也就是说，此次新政并非意味着今后对投资者一直征收100%的收益税，否则，人们就会不再进行交易，这样就会产生“冷冻效应”，影响市场效率。

　　史勇：房地产的购买目的一方面是实际居住需求，另一方面是置业投资需求。应该说长期以来，我们在普通及经济适用房建设方面问题还比较多，在一些城市，大家反而不愿意购买经济适用房，存在供应量偏少、质量性能差、位置太差、物业服务不到位等问题，政府应该在基本住房的保障方面多下工夫，而不是积极去打击置业投资行为。房地产置业投资是房地产健康发展的一股重要力量，有害的只是短期炒房行为，制定政策时应该区分对待，目前来看，还没有保护和促进房地产长期置业投资的政策。如果政府相关政策的出台稳定了房价、带来房地产市场的健康发展，投资性的买房还是会有利润空间的，从大的发展趋势上来讲，买房投资会有更稳定的保障和合理的利润空间。

　　主持人：未来1年房价的走势将会怎样？可能下跌还是上涨？

　　文林峰：对于过去房价上涨较快的地区，新政策出台后，会对购房行为产生一定影响，在买卖双方的对峙中，房价将会保持平稳或小幅调整；而对于过去房价比较平稳的地区，总体上影响不大。对于需求旺盛的中心城区，如果土地供应不能满足需求的需要，受供需关系影响，房价将保持稳中有升。总体来看，房价将处于平稳发展时期，增长幅度远远小于去年同期水平，今年末应控制在10%内。

　　况伟大：我认为，若政府对商品房价不进行规制或限制，未来1年的房价不会下跌，而且很可能上涨。

　　史勇：如果以一年的期限来看，房价总体会上涨。因为目前措施的力度是有限和理性的，产生的作用也将是有限的，加上所有的成本都在增加。而且，对于置业投资者来讲，只要有利益还是会优先将资金投入房地产业，这也说明现在除了房地产外，可作为投资的领域太少。

　　资料：

　　国家规范房地产市场连出重拳

　　3月5日，在“两会”上，温家宝总理将抑制房地产价格的过快上涨列为价格工作的两项重点之一；

　　3月17日，中国人民银行宣布商业银行自营性个人住房贷款优惠利率下调；

　　3月20日，财政部副部长肖捷明确表示，开征房地产税已成定局；

　　3月26日，国务院办公厅正式下发了《关于切实稳定住房价的通知》，这就是被称为“国八条”的一个标志性举措；

　　4月央行再度出台规定，要求商业银行对逾期还房贷的进行罚息，中央政策的紧锣密鼓在各地迅速引起了反响；

　　5月11日，中央七部门联手出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》以稳定房价。

　　资料：

　　七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》内容摘要：

　　一、 强化规划调控，改善住房供应结构。

　　各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。

　　二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。

　　对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。

　　三、 整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。

　　要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　四、加强房地产信贷管理，防范金融风险。

　　人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。

　　五、 确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。

　　为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。

　　六、 加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。

　　各地要按《经济适用住房管理办法》(建住房［2004］77号)和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3%以内。

　　七、 切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

　　八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。

　　各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。