6月房地产市场拐点会否到来

　　购房不足两年的业主以及购房满两年的非普通住房业主，6月1日前出手房屋？

　　即将到来的6月1日，对于持有多套房产的炒楼者和套贷的开发商来说，是一条生死线？

　　七部委《意见》和一系列新的调控政策出台后，楼市大势已去？

　　从3月底的“国八点”到上周三的7部委联合发文，针对房地产市场的政策步步为营，在逐渐细化的政策框架下，北京房地产市场开始进入观望期，短期效应已经显现，但眼下人们显然更为关注中长期走势。

　　房价拐点预言是否将被市场证实？交易税新规将启动二手房市场的进一步活跃？实名制将有效抑制楼市的虚假繁荣？

　　围绕近期集中出台的政策，《房产资讯》展开深入调查。

　　“6·１”是个“坎”

　　“即将到来的6月1日，对于持有多套房产的炒楼者和套贷的开发商来说，是一条生死线。”楼市分析专家李小宁针对七部委“意见”谈到自己的看法时对记者说：“如若不能及时变现，等待的将是沉重的按揭和利息。但是，在这半个月的时间里能否找到合适的下家，能否顺利地过户，确实是一件难上加难的事。”

　　七部委出台的“意见”规定，自6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　“6月1日可能成为市场交易的分水岭。”房屋中介机构我爱我家的负责人明确表示了他的观点。他认为，一方面，许多购房不足两年、有出售意向的业主以及购房满两年的非普通住房业主，会放弃持房观望，赶在6月1日新政策执行前将手中房屋尽快出手，房源的集中释放必然会带来成交的短期放量。而另一方面，6月1日税收新政策开始执行后，受5%营业税的限制，许多在营业税征收范围内的业主会暂缓出售房屋，选择“以租代售”的方式；同时，由于对“6·１”新政策所带来市场变化预期的不确定，买卖双方的交易意愿也会受到一定影响。这些因素必定会抑制成交，从而使成交量有所下降。

　　投资拐点已经形成？

　　有专家认为政策的出台，预示着市场正在向投资者的心理底线逼近。“从开发商的角度看，尽管不愿降价，但他们中多数如果连续两三个月没有成交，资金、成本等压力将难以承受，而从3月调控政策出台至今已有两个月。五六月将是新楼盘上市的高峰期。综合判断，也许6月份真的会成为楼市的'分水岭'。”

　　“从长远看，最近几个月将成为近些年楼市发展的拐点。”李小宁说：“'期房限转'的确是一记重拳，砸了投机的炒楼者，砸了套贷的开发商，也震动了许多投资型的购房者。因此，投机和投资者们近期会及时调整自己的步伐。投机将集中抛盘，而由于投资的初始成本加大，未来成本又有很大的不确定性，再加上政策具有强烈的导向性作用，使得好多购房者对市场的心理预期正在逐渐转变，放缓投资的步伐。”

　　李小宁将这次新政形象地比喻成门锁。“'期房限转'和加收营业税的门锁，使一些投机的炒楼者和利用虚假合同套取贷款的开发商尝到了房产被套牢和买卖成本加大的苦果。同时，也使得投资型的购房者要更加仔细地权衡利弊。”

　　自住买家不会受到影响

　　国瑞城营销策划总监陈南苹认为新政策目标准确地打击了炒买投机行为，但并不影响真正买家和长期投资者。“这几天有很多想买国瑞城的客户及长期投资者来问我对楼价的意见，我首先会问他们'你买房是想在两年内炒期房获利吗？'95%的人都说不是。我对他们说，那新政与你没直接关系。”

　　“我想过了'6·１'大限，应该会慢慢稳定。一方面是没实力的投机客，会在这大限前推出存货或取消交易，另一方面市场亦会慢慢消化了这新政策影响，个别地区楼市在剧痛后将会更健康发展。所以对买房自住的客户来说，他们不是新政要打击的目标。”而在房价的走向上，陈南苹说：“看房价不能只看价格，而要看开发房屋的各项成本构成。不能光看价格涨幅，而忽略了成本涨幅。”

　　李小宁也认为只有一次置业的自住者不会受到更多的影响。“从购房者的构成看，炒房者已没了市场，而一些投资者会因为投资成本加大而退出购房队伍。这些将会使得自住的比例在购房队伍中逐渐加大。就目前而言，许多购房者表现出来的最直接的做法是降低了购房的总价款。”

　　房价将逐渐回落？

　　在去年就曾放言房价将在2005年回落3%到5%的李小宁在谈到房价时表示，也许这个回落的幅度还会加大。“从目前看，新政策对投资有所抑制，人民币升值也逐渐走入日程，更多的是购房者处于观望，再加上下半年楼市会出现放量，这些都会导致供需关系产生变化，使虚高的房价回落下来。”

　　不过，过多的市场限制使得一部分房地产业内人士有些担忧。“这是一项针对投资者的政策，但如果一旦失去回报，以及限制被交易，就会在很大程度上阻碍市场原本正常的流通。”

　　“政策是为平抑房价，但如果投资者大量转向租赁市场，房子不出来，是不会出现降价的。”

　　北京万年花城房地产开发有限责任公司副总经理黄玺庆认为解决房价的问题实际上是在解决供求关系。“欲使房价回落，必须从根本上解决土地供应问题，加大土地供应量。”在解读七部委的新八点时，黄玺庆认为看不到从根本上改变土地供应的内容。“出于投资目的的高档房的需求将会以较快速度下落。但是对于中低档房，由于有实际需求做强力支撑，房价的回落是非常有限的。如果国家不能迅速解决土地供应问题，中低档房的价格仍然会继续提升。” 晨报记者 李雯

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　　新政下各地楼市大回放

　　七部委稳定房价的政策下，北京以外的其他城市有什么反应呢？

　　上海：降价抛盘如潮

　　自全额征收营业税的政策公布后，上海二手房市场立刻出现大面积抛盘，炒家开始与时间赛跑。

　　“超低价，急售！”“3天内急售！”等字样纷纷出现在中介门店的橱窗上。甚至有称上海很多楼盘价格在一夜之间降价30万元。在浦东、长宁等地区的二手房市场，不少投资者第一时间致电中介公司，声称只要能在6月1日前转让手中物业，价格方面可以让步。

　　上海闵行区新近开盘的“九歌上郡”项目，前天出现十几宗退房现象。销售人员称，放弃购房的主要是一些投资客，他们认为新政策下投资的成本、风险都大大增加，而且对后市还会有什么调控房价的政策出台心里没底。

　　浙江炒房团：急放盘258套

　　据有关媒体报道，一名来自浙江义乌的江先生带着另外16个人的委托，跑遍了上海知名的几大中介门店，打算把17个人手头的258套二手房全部抛售，人均抛房多达15套。这些房源多是次新高档房，总价在200万元左右的居多，位置以浦东最多。

　　据称，这个炒房团的组成者来自浙江的义乌、慈溪和乐清。他们从2000年起在上海炒房，最多时有50多人，曾赚得盆满钵满。现在他们最想将楼盘变为现金，袋袋平安。

　　温州：二手房价涨幅下跌，四年首次下降

　　在宏观调控中，银行税收等部门打出的一系列政策“组合拳”，让一路高歌猛进的温州房价停下了脚步。温州市统计局城市调查队公布的数据显示，今年第一季度，温州二手房价格环比(即本季度与上季度的比较)出现2001年以来的首次负增长，土地交易价格也向理性回归，涨幅连连下跌。

　　调查显示，一季度，温州市二手房屋交易价比上年第四季度下降1%，其中，二手住宅价格环比下降1.3%。这是从2001年以来，温州房价主要指标环比首次出现负增长。

　　杭州：投资客抛盘超一半

　　金丰易居统计显示，5月份，杭州挂牌量急增态势继续蔓延，每一周挂牌量都远远超过去年同期。而最高挂量的一周则是2004年历史最高水平的两倍，一周挂牌量最多时可达到2004年同期一个月的挂牌总量。预计，2季度的挂量仍会不断攀升。

　　挂牌量猛增和投资客抛盘不无关系。因为，在激增挂牌房源中不仅有投资房产抛售迹象，同时一些处于可卖可租的普通二手房也被高昂的房价所吸引，积极加入到挂牌大军中，使得挂牌量一浪高过一浪。

　　据统计，挂牌房源中，投资客占了一半以上。外滩房产发现，短期获利的投机者也较为活跃。他们通过对购进后不满一年即出售的房源做了统计，而4月份不满一年出售的房源量占了总挂牌量的5.5%。

　　深圳抛盘量增，接盘人少

　　深圳一些较大地产中介公司传来的信息显示，近期各地产中介接受的卖房委托较以前明显增加。据估算，最近各大中介二手房的抛盘量增加了15%左右。

　　这两天深圳方面，已有部分炒家即时低价放盘，但由于“买涨不买跌”的心理，愿意接货的并不多，二手房市场交投量明显减少。

　　有地产代理商认为，由于楼价看跌，炒家欲在5月底前急速抛售将徒劳无功。在一部分投资者赶时间抛售的同时，也有相当一部分投资客并未乱了阵脚，他们选择了观望，并计划转向中长期投资市场。谭少容／整理